設(shè)計開發(fā)項目建議書
中泰國際集團花都別墅項目
發(fā)展策劃建議書
輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司
一、項目概況及理解：
項目位于花都芙蓉嶂旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項目占地面積325.8畝，項目地塊現(xiàn)狀為兩個坡度相對平緩的山丘，東面為3200畝芙蓉嶂水庫，南面、西面為自然山體，北面接民航芙蓉山莊，目前有路通山前旅游大道(未擴整)。
通過對地塊現(xiàn)場的勘踏，本項目是一個資源優(yōu)勢明顯的別墅項目，雖然與周邊的金碧御水山莊、南航碧花園等相比規(guī)模不具優(yōu)勢，但目前停止審批別墅用地的政策提升了項目地塊的稀缺性(周邊大盤均已經(jīng)進入開發(fā)后期)。從以往所服務(wù)案例的操作經(jīng)驗以及對花都、廣州市場的把握和了解看，我司認為，此類郊區(qū)的中型項目(相對廣州的別墅盤而言)若要獲得開發(fā)的成功，關(guān)鍵在于研究透市場，利用差異化做精品樓盤，打造項目的核心競爭力(產(chǎn)品、附加值以及開發(fā)借勢等，因景觀資源同樣均等于其他競爭者)：
首先，深入研究廣州郊區(qū)各別墅板塊的市場構(gòu)成(產(chǎn)品、客戶、資源等)，準(zhǔn)確定位本項目板塊在整個廣州別墅競爭市場的地位、競爭力;
其次，研究花都區(qū)房地產(chǎn)市場的構(gòu)成，在區(qū)域競爭中研究透產(chǎn)品的競爭水準(zhǔn)，客戶的組成關(guān)系，從而從競爭市場找出本項目的發(fā)展出路;
再次，研究和借鑒廣州及周邊城市具有相似資源條件中型規(guī)模別墅項目成功開發(fā)的案例，為本項目的開發(fā)模式和運作帶來啟示;
最后，在以上各級市場的充分研究和經(jīng)驗借鑒上，形成本項目的精準(zhǔn)定位體系、物業(yè)發(fā)展建議和開發(fā)模式，并在此基礎(chǔ)上給予項目成本的概算，收益預(yù)測，經(jīng)濟上反映項目開發(fā)價值。
二、項目策劃顧問咨詢費用及工作時間
l 項目前期發(fā)展策劃工作費用共計人民幣伍拾伍萬元整(即￥550,000元)
1、委聘合同簽定后三個工作日內(nèi)支付策劃費用的40%，即人民幣貳拾貳萬元整(￥220,000元);
2、發(fā)展策劃匯報結(jié)束，并獲得委托方認可后的五個工作日內(nèi)支付策劃費用的.30%，即人民幣壹拾陸萬伍仟元整(￥165,000元);
3、提交發(fā)展策劃報告(PPT文案)并開始規(guī)劃設(shè)計跟進后的五個工作日內(nèi)，支付策劃費用的20%，即人民幣壹拾壹萬元整(￥110,000元)。
4、規(guī)劃設(shè)計跟進時間(三個月)內(nèi)支付策劃費用的10%，即人民幣伍萬伍仟元整(￥B55,000元)。
l 營銷策劃顧問公費用共計人民幣叁拾萬元整(即￥300,000元)
l 前期發(fā)展策劃工作時間45個日歷天
l 營銷策劃顧問工作時間30個日歷天
三、前期發(fā)展策劃工作內(nèi)容提綱
1、區(qū)域分析
目標(biāo)：通過對花都區(qū)社會經(jīng)濟狀況、城市發(fā)展戰(zhàn)略及項目所在區(qū)域的道路交通條件、與城市中心區(qū)(主要商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū))等要素的聯(lián)系等區(qū)位條件的分析，判斷項目地塊所具有的區(qū)位價值和輻射能力，為項目定位提供充分的依據(jù)。
1.1花都區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)測
1.1.1社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1.2居民生活水平與消費結(jié)構(gòu)
1.1.3人口現(xiàn)狀分析
1.2花都區(qū)產(chǎn)業(yè)研究(空港、汽車、皮具、珠寶等，對區(qū)域房地產(chǎn)項目發(fā)展的影響)
1.2.1區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
1.2.2產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展
1.2.3產(chǎn)業(yè)人口
1.3城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述
1.3.1城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展方向
1.3.2城市規(guī)劃對項目的潛在影響
1.3.3項目所在區(qū)域在城市中的地位分析
2、別墅(住宅)物業(yè)市場分析
目標(biāo)：通過對廣州郊區(qū)以及花都區(qū)(住宅)別墅物業(yè)市場環(huán)境分析，對別墅(住宅)物業(yè)的發(fā)展前景進行預(yù)測，尋找市場缺口，為項目定位提供充分的市場依據(jù)。
2.1廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
2.2廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)的供求與分布特征分析
2.3廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)客戶構(gòu)成分析
2.4花都區(qū)別墅(住宅)市場分析
2.4.1花都區(qū)別墅(住宅)市場總體發(fā)展特征分析
l 市場供求狀況分析
l 市場競爭格局分析
l 產(chǎn)品發(fā)展動向分析
2.4.2花都區(qū)別墅(住宅)市場競爭環(huán)境特征
l 別墅(住宅)物業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀
l 競爭市場產(chǎn)品特征(樓盤規(guī)模、物業(yè)類型、戶型供求、設(shè)計水平、生活配套、物業(yè)管理)
l 競爭市場別墅(住宅)發(fā)展趨勢及前景預(yù)測
2.4.3別墅(住宅)物業(yè)市場潛在需求調(diào)查研究
l 潛在消費者的社會特征
l 潛在消費者的購買需求特征
3、開發(fā)條件分析
目標(biāo)：對項目自身開發(fā)條件進行分析，為項目的市場定位、開發(fā)模式及后期設(shè)計構(gòu)思等提供基矗
3.1項目地理位置分析
3.2項目自然條件及景觀資源分析
3.3項目交通現(xiàn)狀及連接線分析
3.4項目所處區(qū)域配套情況分析
3.5項目所處區(qū)域人文環(huán)境分析
4、項目發(fā)展定位
目標(biāo)：結(jié)合區(qū)域分析、市場研究和開發(fā)條件分析的結(jié)論，對項目的競爭力進行分析，提出項目的核心發(fā)展理念，形成發(fā)展定位體系。
4.1SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析)
4.2項目發(fā)展定位
4.3項目發(fā)展理念與發(fā)展主題
4.4項目發(fā)展定位
4.4.1項目市場定位
4.4.2目標(biāo)客戶群定位(核心客戶群與擴展客戶群的分析與確定)
l 社會特征
l 需求特征
4.4.3產(chǎn)品定位
4.4.4價格定位
4.4.5形象定位
5 開發(fā)模式建議
目標(biāo)：通過對項目物業(yè)開發(fā)進度、規(guī)劃布局以及如何聯(lián)動發(fā)展的建議，提出項目聯(lián)動發(fā)展的策略與模式建議。
5.1總體開發(fā)策略
5.2項目開發(fā)模式及分期開發(fā)建議
6 總體規(guī)劃設(shè)計建議
目標(biāo)：對項目總體規(guī)劃提出建議
6.1項目資源利用及不利因素規(guī)避建議
6.2項目規(guī)劃設(shè)計及主題概念建議
6.3項目整體規(guī)劃設(shè)計建議
6.3.1規(guī)劃布局形態(tài)建議
6.3.2交通流線組織建議
6.4建筑園林設(shè)計建議
6.4.1建筑風(fēng)格及形式
6.4.2產(chǎn)品設(shè)計亮點
6.4.3產(chǎn)品功能及其面積尺度配比
6.4.4環(huán)境及景觀(園林)設(shè)計建議
6.4.5園林風(fēng)格及主題
6.4.6主題營造元素、手法
7 經(jīng)濟測算分析
目標(biāo)：對項目成本投入進行概算，同時預(yù)測項目產(chǎn)生的收益，從經(jīng)濟上反映項目的開發(fā)價值。
9 發(fā)展策劃結(jié)論及建議
四、營銷策劃顧問工作內(nèi)容綱要
1. 房地產(chǎn)市場銷售特征
1.1項目營銷分析
1.2地產(chǎn)市場銷售階段特征
1.3營銷之市場事件利用
1.4主流促銷手段
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