工程預(yù)算輪崗實(shí)結(jié)
根據(jù)我鳳凰城物業(yè)管理處行政辦公室的安排，我于20**年9月26日開始在工程部進(jìn)行輪崗實(shí)習(xí)，并于20**年10月27日輪崗結(jié)束。在工程部輪崗期間，對于整個(gè)物業(yè)管理公司這個(gè)技術(shù)性最強(qiáng)的部門進(jìn)行了輪崗實(shí)習(xí)，通過輪崗實(shí)習(xí)，對工程部整體上有了一定的了解。
一、 通過輪崗實(shí)習(xí)對工程部的大體認(rèn)識(shí)
工程部主要負(fù)責(zé)園區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施的檢查、維修和保養(yǎng)工作，是物業(yè)管理公司中技術(shù)含量最高的部門。它也負(fù)責(zé)入戶維修工作，對于小區(qū)業(yè)主戶內(nèi)的報(bào)事、報(bào)修的處理，是特約服務(wù)的主體，是物業(yè)管理公司的核心部門，也是物業(yè)管理公司對外的形象工程之一。
鳳凰城工程部的組織構(gòu)架是：工程部主管—工程部領(lǐng)班—工程部維修工。主管主要負(fù)責(zé)日常工作的計(jì)劃、安排；規(guī)章制度的制定；培訓(xùn)計(jì)劃的編寫、實(shí)施和總結(jié)；材料采購等。領(lǐng)班主要負(fù)責(zé)公共區(qū)域巡檢、維修和保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，以及入戶維修特約服務(wù)工作的分派。而工程部員工根據(jù)本身工種的不同又分為水工、電工、弱電工、油漆工和綜合工，他們又根據(jù)具體維修工作的不同分派不同的公共區(qū)域維修和特約服務(wù)工作。
通過在工程部辦公室和維修班的具體實(shí)習(xí)，對工程部的公共區(qū)域的月度維修保養(yǎng)計(jì)劃有一定了解。對于工程部工作臺(tái)帳、采購計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃和總結(jié)、請示的內(nèi)容和格式都略有認(rèn)識(shí)。通過維修班的具體上崗操作，對公共區(qū)域維修和入戶維修的工作流程，以及其它各個(gè)工種的工作都有一定的了解和掌握。
二、通過實(shí)習(xí)發(fā)現(xiàn)的工程部員工的可貴之處
（一）工程部員工的維修技術(shù)都非常好
我鳳凰城物業(yè)管理處工程部員工對于公共區(qū)域維修和入戶的特約服務(wù)維修的技術(shù)都非常好。所有的業(yè)戶報(bào)修工程部員工基本上都能圓滿解決，許多工人的維修技術(shù)都得到了業(yè)主和住戶的好評(píng)，許多業(yè)主和住戶對于某一方面的維修都會(huì)指名道姓地要求某些工人直接進(jìn)行維修。
（二）工程部維修員工都具有很強(qiáng)的'責(zé)任心
對于公共區(qū)域的各項(xiàng)維修、入戶特約服務(wù)維修以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作，每一位員工都能非常及時(shí)、準(zhǔn)確、有效地解決，返工率很低，這些都是員工責(zé)任心很強(qiáng)的體現(xiàn)。員工不光對自己負(fù)責(zé)，而且對公司負(fù)責(zé)，這說明我們公司的員工都是非常具有責(zé)任心的。
三、通過實(shí)習(xí)，從自身角度出發(fā)發(fā)現(xiàn)工程部存在的一些問題
（一）工程部現(xiàn)有的規(guī)章文件、管理考核體系不健全，很多文件都沒有落到實(shí)處。
就目前工程部整體的工作情況和員工的狀態(tài)而言，整個(gè)工程部沒有進(jìn)入到正常的工作軌道。管理人員大部分時(shí)間只能就目前發(fā)生的問題進(jìn)行事后處理。沒有進(jìn)入到對事情和工作的計(jì)劃、前瞻和對已經(jīng)發(fā)生的問題進(jìn)行總結(jié)、分析規(guī)律、提出解決措施和事前處理的階段。員工的工作沒有激情，不能積極主動(dòng)地去發(fā)現(xiàn)工作和解決問題，而是消極被動(dòng)地接受上級(jí)派給的各項(xiàng)工作。從某一方面上講，工程部現(xiàn)有的規(guī)章制度，管理考核體系文件不健全，崗位職責(zé)分配沒有相應(yīng)原則和規(guī)定。
（二）入戶維修特約服務(wù)的種類、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不詳細(xì)，可操作性差
現(xiàn)目前實(shí)行的特約服務(wù)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是剛剛?cè)胱r(shí)制定的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)行過程中發(fā)現(xiàn)了一些問題：
1、有些服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)不合理，很多業(yè)主在享受服務(wù)時(shí)均有提出問題的服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)該進(jìn)行修改。
2、現(xiàn)有的收費(fèi)項(xiàng)目制定得不系統(tǒng)，在客服部具體實(shí)施過程中，不好具體的尋找和操作，說明現(xiàn)有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可操作性差，需要進(jìn)行整改。
3、根據(jù)接管以來的收費(fèi)情況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的有些收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目在原有收費(fèi)表中沒有體現(xiàn)（如更換燈泡，業(yè)主自備材料的收費(fèi)），還有許多業(yè)主自備材料的其他服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目等。
以上種種特約服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)的情況是工程部的收入存在問題的主要方面。工程部是物業(yè)管理公司開支最大的部門，而其開支的主要來源是業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。而在現(xiàn)階段收費(fèi)不理想的情況下，自身的特約服務(wù)收費(fèi)能夠解工程部收入開支問題的燃眉之急，工程部特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定得詳細(xì)、系統(tǒng)與否，將是特約服務(wù)收費(fèi)的關(guān)鍵之處。
（三）工程部維修員工工作的積極性和主動(dòng)性不高
工程部維修員工大部分處于消極被動(dòng)地接受上級(jí)委派的各項(xiàng)工作，大部分工人沒有自己的工作安排。每天大部分時(shí)間的主要工作就是客服中心報(bào)修的入戶維修和公共區(qū)域維修的相關(guān)工作，沒有太多其他的相應(yīng)自己崗位職責(zé)的要求和安排。
這種情況的出現(xiàn)一方面是因?yàn)橐?guī)章制度不健全的問題，沒有相應(yīng)的崗位職責(zé)，沒有將工作細(xì)化，沒有根據(jù)公區(qū)劃分設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的工作要求和工作進(jìn)度將工作分派給相關(guān)的人員。如果做到以上幾點(diǎn)，既可以消除員工的消極怠工的情緒，又可以利于員工的考核和管理工作的開展。
另一方面的原因就是由于工程部人員中存在一部分混日子的員工，他們對于分配的工作和任務(wù)不積極主動(dòng)地完成，即使完成，也是敷衍塞責(zé)。整天混日子，做一天和尚撞一天鐘，這種人反而沒有受到領(lǐng)導(dǎo)的指責(zé)和批評(píng)。因此，在員工中就產(chǎn)生了一種不公平感，做不一樣的活反而拿一樣的工資。這樣長久下來，就導(dǎo)致了現(xiàn)在員工的消極和被動(dòng)。這樣就需要崗位明確分工之后，進(jìn)行考核，考核合格優(yōu)秀的員工要進(jìn)行表揚(yáng)和嘉獎(jiǎng)；考核不合格的員工要進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
（四）工程部日常工作、公區(qū)維修工作、巡檢工作沒有計(jì)劃性
目前，工程部的日常工作，特別是公區(qū)維修、巡檢、保養(yǎng)工作沒有很好的進(jìn)行規(guī)劃。很多問題都是由業(yè)主（住戶）發(fā)現(xiàn)問題之后才進(jìn)行報(bào)修，工程才派人進(jìn)行維修的情況出現(xiàn)的次數(shù)比較多。這樣造成的結(jié)果一個(gè)是減少了設(shè)備設(shè)施的使用壽命，另外一個(gè)是造成了入戶維修工作不能得到時(shí)間和技術(shù)的保障。
（五）特約服務(wù)工作過于謹(jǐn)慎
現(xiàn)階段工程部為了避免因?yàn)椴牧稀⒓夹g(shù)等問題而造成的物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾。很多的維修工作都不敢接或轉(zhuǎn)交給其他公司或企業(yè)去進(jìn)行維修。作為物業(yè)管理企業(yè)的部門就要對一部分的維修產(chǎn)品和服務(wù)負(fù)責(zé)，現(xiàn)階段我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)的存在，就應(yīng)該想辦法去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而不是當(dāng)業(yè)主強(qiáng)烈要求時(shí)就幫助業(yè)主進(jìn)行某些特約服務(wù)項(xiàng)目；當(dāng)業(yè)主沒有強(qiáng)烈要求時(shí)，就不提供該項(xiàng)服務(wù)。這些沒有原則性的工作使整個(gè)服務(wù)產(chǎn)品呈現(xiàn)出畸形，不能走上正軌，不能真正向一個(gè)專業(yè)化的物業(yè)管理公司進(jìn)步和成長。
工程部是一個(gè)技術(shù)含量很高的部門，一個(gè)部門能力越強(qiáng)，它所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任也就越重。工程部如果在現(xiàn)有的情況下進(jìn)行整改，整個(gè)部門出現(xiàn)生機(jī)的話，將是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)最大的福音，也是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)走向成功的基礎(chǔ)。
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