拆遷安置房購房須知

一、拆遷安置房是否能買賣

拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。

房屋能不能上市交易，簡單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。

如果是國有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行 地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時(shí)間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。

國家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。

房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。

土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權(quán)在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。

二、拆遷拿安置房注意事項(xiàng)

安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產(chǎn)證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價(jià)的一定比例繳納費(fèi)用，然后辦理產(chǎn)權(quán)證。

安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。

三、買安置房注意事項(xiàng)

對于無證的拆遷安置房，在購買時(shí)要分清情況： 1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的； 2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。 3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您的購買至關(guān)重要。您可以考慮對拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時(shí)，要進(jìn)行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續(xù)不全，實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護(hù)權(quán)益。您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細(xì)

查看您所簽訂的購房協(xié)議，

四、拆遷安置房買賣費(fèi)用

買方 賣方 契稅：總價(jià)*1.5%

印花稅：總價(jià)*0.05% 總價(jià)*0.05% 交易手續(xù)費(fèi)：3*平方數(shù) 3*平方數(shù) 拆遷安置方：總價(jià)*4%

土地出讓金（公房）：總價(jià)*1%

土地登記費(fèi)50元每件

印花版稅5/件

房屋登記費(fèi)80元/件

工本費(fèi)10/件

通告費(fèi)（境外人士）200/件

（通過中介）

中介費(fèi)：成交價(jià)*1% 成交價(jià)*1.5% 過戶代辦費(fèi)：200元 200元

按揭代辦：400 水電過戶200 評估費(fèi)：評估價(jià)*0.44%

他項(xiàng)權(quán)證190

營業(yè)稅。5年內(nèi)出售5.55%

個人所得稅總價(jià)*1.5%

高檔住宅：總價(jià)*3%

高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅

拆遷安置房購房須知 [篇2]

動遷房由于其交易過戶受到年限的制約，因此與同類其他性質(zhì)的房屋相比，價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢，為此也受到了眾多購房人的青睞，但是與之伴隨的是交易風(fēng)險(xiǎn)的不可控制，不少購房人在最終交易過戶時(shí)，由于出賣方以種種理由拒絕配合，不得不訴諸法律。那在動遷房買賣中有哪些注意事項(xiàng)呢，筆者作為滬上專業(yè)從事房地產(chǎn)買賣糾紛的資深律師，現(xiàn)談一下幾點(diǎn)：

一、動遷房雖限制轉(zhuǎn)讓，但并不意味著該買賣合同無效。

《合同法》第52條之規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

動遷房限制轉(zhuǎn)讓只是受到當(dāng)?shù)胤抗懿块T的行政管理規(guī)范約束，并不屬于法律、行政法規(guī)的規(guī)定，因此該買賣合同從法律上來說是合法有效的。

二、動遷房買賣合同有效，并不意味著就可以取得動遷房所有權(quán)。

《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人�！� 從中可以看到，雖然簽訂了動遷房買賣合同，但是若出賣方并不具有處分該動遷房屋的權(quán)利，購房人則將陷入無法取得受讓房屋產(chǎn)權(quán)的窘境。因此，在簽訂買賣合同之前，購房人應(yīng)要求合同相對方提供可以證明權(quán)屬的相關(guān)資料，并核對動遷安置的人數(shù)，以免屆時(shí)出現(xiàn)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、即便動遷房買賣合同是有權(quán)處分，購房人也并不一定能取得動遷房所有權(quán)。 由于動遷房買賣合同是附期限的合同，因此在限制轉(zhuǎn)讓期間是不能辦理交易過戶的，這意味著在此期間一旦發(fā)生其他法律事實(shí)，會直接影響最終交易的順利進(jìn)行。最簡單的例子就是出賣人因欠債導(dǎo)致該動遷房被法院司法查封，該債務(wù)無法償還則動遷房屋無法交易過戶。在2011年7月29日前，購房人可以通過對該動遷房辦理抵押登記來規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，但之后《上海市動遷安置房管理辦法》第23條明確規(guī)定，“動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購的除外�！币虼�，在購買動遷房過程中，對于無法交易過戶的違約責(zé)任及擔(dān)保等方面，購房人特別需要留意。

四、如何降低購買動遷房的交易風(fēng)險(xiǎn)

筆者認(rèn)為，除了之前所述外，購房人可以要求賣方交付該房屋的權(quán)屬憑證，先期入住取得該房屋實(shí)際占有的法律狀態(tài)，簽訂租賃期20年的房屋租賃合同，必要時(shí)要求對方辦理不可撤銷的委托公證。

綜上所述，通過合法有效的合同風(fēng)險(xiǎn)管控，動遷房的交易是可以獲得保障的，筆者代理的一系列動遷房買賣糾紛的案件的判決中，購房者的訴請最終都獲得法院的支持。

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