常見的房屋買賣合同無效的情形有哪些

　　1、 農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)

　　[案例]：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？

　　[分析]：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農(nóng)用土地轉為建設用地的，必須辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)；（２）農(nóng)用地的轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續(xù)；（３）根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農(nóng)民房不受法律保護。

　�。弁醺焕�律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權證；（２）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購買。

　　2、工業(yè)用地上建住宅最好別買

　　[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房

　　土地性質為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權證是“辦公用房產(chǎn)權證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中。 ”的房屋，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權證，但和普通住宅產(chǎn)權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標準繳納，要比生活用房貴不少。

　�。弁醺焕�律師提醒］：購買商品住房土地用地性質不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續(xù)期的權利。

　　3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房屋不受法律保護

　�。郯咐�］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權證不是國家法律認可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產(chǎn)權證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”。

　�。鄯治觯荩褐T如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項目的旗號，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土

　　地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，并由房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國家建設部統(tǒng)一印制的《房屋所有權證》。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房屋不能公證、不能貸款、無法體現(xiàn)個人財產(chǎn)。三是周邊的配套設施不完善。

　�。弁醺焕�律師提醒］：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產(chǎn)權房”的承諾，因為補辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。

　　4、購買“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重

　�。郯咐�］：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”�？膳c賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發(fā)票。 ［分析］：（１）購買“合作聯(lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土地上合作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規(guī)定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設

　　占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)；（２）我國《城市房地產(chǎn)管理法》及有關司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權出讓合同的，應當認定合同無效；（３）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建，其性質為土地使用權出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉為建設用地的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設的房屋無法進行辦理有關房屋權屬方面的證明即房屋所有權證書。

　　［提醒］：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權證書，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購買。

　　5、海景“地產(chǎn)房”買不得

　�。郯咐�］：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權證書，而且購房時還要繳納總房價的4——8%的土地使用費。

　　[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設銷售；（２）

　　由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認可的'、國家建設部統(tǒng)一印制編號的、房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款４％的土地使用費。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。

　�。弁醺焕�律師提醒］：（１）購買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權證的“地產(chǎn)房”風險比較大，最好不要購買；（２）購買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權證；（３）必要時，可到房地產(chǎn)交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。

　　6、購買“尾房”要留神

　　“［案例］：前不久，小王購買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權證。

　�。鄯治觯荩骸拔卜俊碑a(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合

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