關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)傳統(tǒng)成本管理的誤區(qū)
成本管理首先要從成本的構(gòu)成進(jìn)行分析，就物業(yè)管理企業(yè)而言，成本的構(gòu)成從嚴(yán)格意義上來(lái)講主要有二大部分，一是管理成本，一是經(jīng)營(yíng)成本。前者主要包含管理人員的工資及福利等等;后者指按《物業(yè)管理服務(wù) 合同》的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展各類服務(wù)活動(dòng)所需各項(xiàng)開支的總和。相對(duì)于其它行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)成本的構(gòu)成顯得簡(jiǎn)單明了。在傳統(tǒng)成本管理模式下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)走著一條以“降低成本”為核心的成本管理之路。
但成本管理本身是一件復(fù)雜而繁瑣的事情，它的操作與實(shí)現(xiàn)涉及著眾多的人員與學(xué)科，尤其在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，傳統(tǒng)的成本管理日漸顯露出它的陳舊與落后，以及與現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的格格不入。同時(shí)，在傳統(tǒng)的成本管理模式下，人們普遍存在著幾大誤區(qū)。
誤區(qū)一：減員降薪，降低成本最有效手段?
中國(guó)企業(yè)一個(gè)經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象是：一旦企業(yè)遭遇經(jīng)濟(jì)困境，減員或降薪似乎成了唯一也是最有效的手段。這在勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)更是表現(xiàn)得淋漓盡致，眾多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此常常是屢試不爽。
無(wú)法否認(rèn)這種手段所起到的立竿見影的效果，在短期內(nèi)也確能有效的降低企業(yè)管理成本。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，無(wú)疑是殺雞取卵，其后果不言而喻。
例如，當(dāng)企業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目因某種原因而失去時(shí)，便有一些閑置的人員產(chǎn)生，這無(wú)形會(huì)增加企業(yè)的管理成本，裁員或降薪似乎是一種不二的選擇;無(wú)論是裁員或降薪，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)一些優(yōu)秀的物業(yè)管理人員流失。但當(dāng)企業(yè)又接管了新的物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，人才的缺口便顯露無(wú)遺了，便又要去重新招聘大量物業(yè)管理人員。問(wèn)題的矛盾在于，我們是否能以同樣的薪酬招聘到有著同樣工作經(jīng)驗(yàn)和對(duì)公司工作熟悉程度的人員，倘若不能的話，其中的培訓(xùn)費(fèi)及其他間接成本的支出恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出支付給裁減人員的工資，結(jié)果得不償失。
誤區(qū)二：財(cái)務(wù)人員，成本管理最主要的角色?
很多企業(yè)一個(gè)共同的現(xiàn)象是，財(cái)務(wù)管理人員在成本管理中扮演著主要角色，在物業(yè)管理行業(yè)也不例外。企業(yè)所有相關(guān)的成本控制都由企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行把關(guān)。但成本管理本身是一個(gè)系統(tǒng)性的問(wèn)題，他包含著設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)的全過(guò)程，在物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目的開發(fā)與拓展、前期的物業(yè)接管、日常的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)等等，都會(huì)有各項(xiàng)成本的發(fā)生。但財(cái)務(wù)人員本身工作具有極大的局限性，無(wú)法都對(duì)所有工作過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)控和管理，這容易導(dǎo)致管理的.盲區(qū)。如在物業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展過(guò)程中，所有開支都由項(xiàng)目開發(fā)人員根據(jù)情況進(jìn)行控制，而其實(shí)其中存在諸多的不確定性，單純依靠財(cái)務(wù)人員恐怕無(wú)法進(jìn)行有效的成本管理。
誤區(qū)三：擴(kuò)大規(guī)模，提高效益最有利的出路?
物業(yè)管理 企業(yè)通過(guò)增加物業(yè)管理面積來(lái)降低管理成本已成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但規(guī)模是否等于經(jīng)濟(jì)，還是一個(gè)值得探討的話題。業(yè)內(nèi)有許多人士對(duì)相關(guān)問(wèn)題已作過(guò)論述，如徐鴻濤先生在《也談物業(yè)管理與規(guī)模經(jīng)濟(jì)》中便認(rèn)為“物業(yè)管理企業(yè) 的規(guī)模與贏利高低之間并不存在任何聯(lián)系”。對(duì)此，我表示謹(jǐn)慎贊同，至少，他們并不存在必然的聯(lián)系。
在物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)規(guī)模的擴(kuò)張來(lái)使管理成本降低是眾多企業(yè)的選擇，但實(shí)際操作中的無(wú)奈是令人始料不及的，如：作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著物業(yè)管理項(xiàng)目的增加，其管理人員也幾乎是成正比的增加，管理成本無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性降低。同時(shí)，考慮到接管初期各類開支較多，以及入住率的不足直接影響到物業(yè)管理費(fèi)的收繳等等，管理成本其實(shí)不降反增。
誤區(qū)四：財(cái)務(wù)報(bào)表，成本管理 最直接的方式?
在傳統(tǒng)的成本管理中，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者大多通過(guò)詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)字來(lái)對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行管理，在管理中也常要求財(cái)務(wù)人員制訂出詳細(xì)的成本費(fèi)用，這本無(wú)可厚非，也有其合理的一面。但由于財(cái)務(wù)報(bào)表反映的都是已發(fā)生的數(shù)字，賺也罷，虧也罷，已成現(xiàn)實(shí)。給人的感覺(jué)有亡羊補(bǔ)牢的味道，這種缺乏科學(xué)的管理方法使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者無(wú)法在事先和過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行有效的掌握，最終所造成的損失無(wú)法得到挽回。
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