物業(yè)管理的物業(yè)費調(diào)查報告
篇一：物業(yè)管理狀況調(diào)查報告
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規(guī)定連續(xù)六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務知識競賽活動、物業(yè)服務進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修
篇二：物業(yè)調(diào)查報告
周自旭
�。▽幭拇髮W資源環(huán)境學院11級房地產(chǎn)開發(fā)與管理 ）
1調(diào)查對象概況
1.1 金鳳區(qū)萬達廣場
區(qū)位、交通：銀川金鳳萬達廣場項目位于銀川市金鳳區(qū)正源北街西側(cè)，上海路以南、育安巷以北、正源西街以西。周邊配套設施豐富，基礎設施好。位于核心地段該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強區(qū)域城市設施的完備性。交通狀況：27路 30路 34路 45路 49路 301路公交途徑萬達廣場
表一 金鳳區(qū)萬達周邊配套設施
圖一 萬達廣場地理位置
規(guī)模：銀川金鳳萬達廣場作為城市標志性的商業(yè)綜合體，由購物中心、寫公樓及室外步行街等組成�？偨ㄖ娣e約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米，地下部分7萬平方米。總規(guī)劃用地面積7.03萬平方米。其中建設用地56667平方米，其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米，地下部分2層 70000平方米，建筑高度100米。
項目介紹：作為銀川首個大型城市綜合體項目，萬達廣場不僅可以滿足市民一站式消費和多元化服務的需求，而且大幅度地促進了金鳳區(qū)商圈的升級換代，填補了金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白。金鳳區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，基礎設施完善，行政文化資源集中，已日益成為銀川市的文化行政中心區(qū)、最佳人居環(huán)境區(qū)、湖城生態(tài)景觀區(qū)和最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的核心區(qū)。銀川金鳳萬達廣場項目是金鳳區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重要舉措。銀川金鳳萬達廣場將建設大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街、SOHO公寓等多種物業(yè)類型，它的落戶建成將提升金鳳區(qū)的商業(yè)水平，成為銀川市新的市級商業(yè)中心。2011年年底，銀川金鳳萬達廣場開業(yè)后，將為銀川市創(chuàng)造近萬個穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生巨額稅收，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會效益，持續(xù)提升金鳳區(qū)的品質(zhì)和影響力，為提速銀川現(xiàn)代化都市的進程做出積極貢獻。
規(guī)劃布局：該項目是2010年自治區(qū)重點招商引資項目，總投資30億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結(jié)合在萬達廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、購、住等5大流行時尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務，滿足各項商務、生活、娛樂體驗需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。建成后該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強區(qū)域城市設施的完備性。
物業(yè)公司：物業(yè)服務屬萬達商業(yè)管理有限公司管轄，萬達商業(yè)管理有限公司系大連萬達集團的核心子公司之一，也是中國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，擁有一支近萬人的商業(yè)管理團隊，主要負責經(jīng)營管理萬達商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的大型商業(yè)購物中心以及住宅、公寓和寫字樓等多種類型物業(yè)項目。萬達商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源，強大的運營管理能力，物業(yè)管理面積已超過1000萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀錄，已成為萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢之一。 1.2寧夏大學
簡述：寧夏大學是寧夏回族自治區(qū)與教育部共建的以文、理、工、農(nóng)為主體的綜合性大學，是國家“ 211工程 ”重點建設大學，教育部本科教學工作水平評估優(yōu)秀等次學校，學校擁有學士、碩士、博士三級學位授予權(quán)，是教育部批準的招收 留學生 和中國政府獎學金來華留學生培養(yǎng)高校。
區(qū)位、規(guī)模：寧夏大學坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉(xiāng)”美譽的歷史文化名城銀川市 �，F(xiàn)有四個校區(qū)，即校部A、B、C區(qū)、南校區(qū)，占地面積2307畝，校舍建筑面積64萬平方米，教學實驗農(nóng)場1695畝。學校面向全國28個省、市、自治區(qū)招生，有全日制普通本、�？圃谛Ｉ�18000余人，研究生3000余人，少數(shù)民族預科生3200余人，成人高等學歷教育在籍學生14000余人。面向未來，寧夏大學將認真實施學科統(tǒng)領戰(zhàn)略、人才強校戰(zhàn)略、質(zhì)量提高戰(zhàn)略、科研創(chuàng)新戰(zhàn)略、社會服務戰(zhàn)略和開放辦學戰(zhàn)略，不斷推進人才培養(yǎng)、科學研究、社會服務協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，努力把寧夏大學建設成為區(qū)域特色鮮明、服務地方能力較強的高水平教學研究型大學。
交通：我們走訪的是A.B.C三個校區(qū)。寧夏大學A區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山
西路489號，經(jīng)過A區(qū)的交通路線僅有101路；寧夏大學B區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)文
萃北街217號，路過B區(qū)的有24路，26路，106路；寧夏大學C區(qū)（北校區(qū)）地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山西路539號，途徑C區(qū)的有26路，101路，106路；
物業(yè)公司：現(xiàn)接管寧夏大學的是中房物業(yè)管理有限公司，中房物業(yè)管理有限公司，系中央企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司旗下的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。2002年7月在國家工商局注冊。物業(yè)服務企業(yè)二級資質(zhì)。公司物業(yè)管理項目已出具規(guī)模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業(yè)。其中南京長安國際中心寫字樓被評為南京市優(yōu)。
2 物業(yè)管理基本狀況
2.1銀川市西夏區(qū)金鳳萬達物業(yè)管理基本情況
安全及交通管理：萬達安全及交通管理有序，符合商業(yè)寫字樓安全及管理的相關規(guī)定。具體體現(xiàn)在一下七點（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴格，有登記。（4）停車場停放整齊，場地整潔。（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
綠化及保潔管理：銀川萬達保潔擁有一流的清潔設備及先進的清潔保養(yǎng)理念；建立了完善的`服務體系，保潔服務標準高。綠化面積小，草坪綠化單一，樹種單一。具體體現(xiàn)在一下8點。（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。（2）實行標準化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識（6）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（7）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（8）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（9）綠化完好率低，缺乏立體綠化。
消防管理：銀川市金鳳萬達貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。消防器材符合標準要求，布局合理。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、及氣溶膠滅火系統(tǒng)等。
2.2寧夏大學物業(yè)管理基本狀況
寧夏大學A、C區(qū)物業(yè)管理情況總體良好，保潔符合要求，交通安全這一方面抓的緊，管理得當，保安素質(zhì)較高，綠化面積大。但仍然存在一系列問題。具體情況見表二。
表二 物業(yè)管理基本狀況表
3 物業(yè)管理存在主要問題問題
4 物業(yè)管理整改措施
保安服務方面：保安是物業(yè)的門面，加強對保安的的管理，提高保安的管理素質(zhì)是提高物業(yè)服務水平的必然要求。
1)圍繞提高保安的責任心問題，加強培訓教肓，結(jié)合工作考評，考評不合格進行勸退； 2)對個別年齡偏大的逐步進行調(diào)整，新進保安限至40歲以下；
3)夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道及小區(qū)四周；
4)在提高責任心的同時，加強對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進行一次查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退
5) 門崗對外來人員的電動車一律禁止進入小區(qū)，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。
車輛管理方面:車輛管理應做到以下幾點
1）開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經(jīng)到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。
2）做好停車管理的告示宣傳,即日
起，對各樓道公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告和清理，確保環(huán)境整潔有序。
篇三：物業(yè)管理調(diào)查報告
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因 隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一業(yè)主對權(quán)利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。
表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。
如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。
最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。
據(jù)了解，目前我市已有
七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。
四是業(yè)主委員會流于形式。
很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。
業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
二企業(yè)對管理服務的定位不準確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。
特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。
日常
維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
三老舊小區(qū)基礎條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。
其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。
有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。
新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。
此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地
勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。
業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。
對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。
小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。
有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。
將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。
我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
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