租賃合同無效怎么處理
篇一：租賃合同無效的情形
一、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
理由：房屋建設(shè)不能任意而為，事前及事后都不能取得規(guī)劃許可的房屋是違章建筑，違反了規(guī)劃許可的禁止性法律規(guī)定，法律是不會保護(hù)的。對這種房屋的租賃活動也是法律所禁止的，因此租賃合同也當(dāng)然是無效的。
二、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
理由：為了規(guī)范房屋建筑的建設(shè)秩序，臨時建筑也需要審批，事前未經(jīng)批準(zhǔn)，以及不按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，事后也未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定也不受法律保護(hù)，禁止其出租也是理所當(dāng)然的。
三、屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋
理由：法律規(guī)定需要驗(yàn)收而沒有經(jīng)過安全驗(yàn)收的房屋是禁止投入使用的，這樣的房屋出租違反了法律的禁止性規(guī)定，依法應(yīng)無效。附：根據(jù)公安部第106號《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》下列房屋必須經(jīng)過消防驗(yàn)收：
第十三條對具有下列情形之一的人員密集場所，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收：
�。ㄒ唬┙ㄖ偯娣e大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；
�。ǘ┙ㄖ偯娣e大于一萬五千平方米的民用機(jī)場航站樓、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳；
（三）建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；
�。ㄋ模┙ㄖ偯娣e大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；
（五）建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的`集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；
�。┙ㄖ偯娣e大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、
卡拉ＯＫ廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。
第十四條對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收：
�。ㄒ唬┰O(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場所的建設(shè)工程；
�。ǘ﹪覚C(jī)關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；
�。ㄈ┍緱l第一項、第二項規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的其他公共建筑；
（四）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；
（五）生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站。
篇二：租賃合同無效之法律后果有哪些
(1)房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求支付房屋占有使用費(fèi)。
(2)當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，區(qū)分下列情況處理：
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過錯分擔(dān)。所謂“已形成附和的裝飾裝修物”是指無法拆除或拆除成本過高的裝飾裝修物。如鋪設(shè)的地板磚，對墻壁進(jìn)行粉刷后形成的財產(chǎn)�！拔葱纬筛胶偷难b飾裝修物”是指可自由拆除的財產(chǎn)，如空調(diào)。
篇三：轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定,需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)!
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同�！比绻�(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時存在兩個租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學(xué)界和實(shí)
務(wù)界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)，以保護(hù)其利益。轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)：
一、符合合同性質(zhì)。
根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。
二、符合合同自由原則。
合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。
三、符合合同功能。
法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費(fèi)資源，對轉(zhuǎn)租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。
四、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。
根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實(shí)不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對合同法所提出的必然要求。
總之，降低物流成本可為中小企業(yè)取得第三個利潤源，而降低倉儲成本又是取得第三個利潤源泉的重要源泉之一。在當(dāng)前從緊貨幣政策下，面對物價上漲、成本上升的不利形勢，中小企業(yè)更應(yīng)眼睛向內(nèi)，加強(qiáng)內(nèi)部倉儲成本核算與分析，采取倉儲成本控制的有效措施，提高倉儲管理水平。
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