關(guān)于房屋租賃合同中的常見問題
房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來越多。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于2009年9月1日起實施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確司法解釋依據(jù)。根據(jù)解釋的精神整理出以下問題類型，以供在解決此類糾紛時有所參考。
1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式?
《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。
因此，房屋租賃期限不滿半年的'，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同。
【提示】
①口頭房屋租賃合同風險較大。
當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。
②法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。
租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。
2.什么是定期房屋租賃合同?
定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。
定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的;
(2)書面約定房屋租賃期限在6個月以上的。
3.什么是不定期房屋租賃合同?
不定期房屋租賃合同是指當事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。
不定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
【提示】當事人約定租賃期限在6個月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。
(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。
【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。
(3)事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同。
①承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同;
�、诔鲎馊艘部梢噪S時解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。
4.房屋租賃合同最長期限是多少年?
《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年�！�
因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
【提示】
�、俜课葑赓U合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
�、诜课葑赓U期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
�、鄯课葑赓U期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
5.房屋出租人有哪些義務?
(1)交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。
(3)出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外。
A.承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修：
B.出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;
C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
【提示】
房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：
①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件;
�、谝猿鲎夥课萦芯S修必要、維修可能為基本條件;
�、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;
④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。
(4)、出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務.
出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權(quán)利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。
①因第三人主張權(quán)利的，承租人應當及時通知出租人。
�、谝虻谌酥鲝垯�(quán)利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
【提示】
①出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。
②出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務
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