2017房地產(chǎn)估價師理論與方法復(fù)習(xí)試題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，復(fù)習(xí)好相應(yīng)的復(fù)習(xí)試題必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師理論與方法復(fù)習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師理論與方法復(fù)習(xí)試題
1、替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離( )在同等條件下的正常價格。
A.相同房地產(chǎn)
B.同一城市房地產(chǎn)
C.類似房地產(chǎn)
D.同樣用途房地產(chǎn)
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。參見教材P164。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，不正確的有( )。
A.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降
B.在實際估價中應(yīng)盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價格的影響因素
C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的
D.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)
【正確答案】：B
【答案解析】：許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。參見教材P120。
3、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。
A.最低價格
B.最高價格
C.平均價格
D.成交價格
【正確答案】：C
【答案解析】：基準(zhǔn)地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。參見教材P109。
4、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。
A.該建筑物的價值低于拆除費用
B.該估價結(jié)果肯定有誤
C.甲土地的價值高于乙土地的價值
D.不可能出現(xiàn)這種情況
【正確答案】：A
5、對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測( )房地產(chǎn)市場狀況下的價值。
A.未來開發(fā)完成之時的
B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的
C.建設(shè)期間的某個時間
D.全部租售出去時的
【正確答案】：A
【答案解析】：對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的`，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P331。
6、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為( )萬元。
A.500
B.750
C.800
D.1000
【正確答案】：C
【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000、土地價值=864000/0.108=8000000、7、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少
B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加
C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變
D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少
【正確答案】：B
房地產(chǎn)估計師案例分析復(fù)習(xí)資料
1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。
法律對補償標(biāo)準(zhǔn)、補償范圍、補償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。
3、征地補償估價。
�、偻恋匮a償費(前三年平均產(chǎn)值的6-10倍);②征用耕地的安置補助費(4-6倍);③青苗補償費;④地上附著物補償費;⑤房屋拆遷補償費。
4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補償方式。貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換;③補償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補償?shù)�，根�?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。
5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。
�、谝婪ㄒ杂袃敵鲎�、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
③依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)以及其他費用。
�、軐θ〉盟袡�(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價時應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。
�、莶鸪`章建筑和超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。估價時應(yīng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
�、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。
6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價。
�、俅芊�。估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。
�、谲姰a(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
房地產(chǎn)估價師土地出讓復(fù)習(xí)講義
1.土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。
2.經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加�、使用、收益、處分�?quán);土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。
3.土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取《土地使用權(quán)證書》
4.集體土地不經(jīng)征收不得出讓。(即不征不賣)
5.土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)(民事關(guān)系，與征收截然不同)
【房地產(chǎn)估價師理論與方法復(fù)習(xí)試題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)試題09-24
2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)試題10-23