2017房地產(chǎn)估價師考試案例與分析模擬題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，考前要多做案例與分析的模擬試題。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師考試案例與分析模擬題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師考試案例與分析模擬題
(一)
××商務(wù)樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設(shè)和限制條件(略)
估價結(jié)果報告
一、委托方：××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價方：××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級
三、估價對象
1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。
××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內(nèi)容描述(略)。
四、估價目的：評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。
五、估價時間：2003年4月1日
六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
七、估價依據(jù)(略)
八、估價方法：根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。
九、估價結(jié)果：估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十一、估價作業(yè)日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)
估價技術(shù)報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。
根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：
(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元
(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元
(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元
(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元
(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元
(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元
(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元
2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。
(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元
(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計管理費(fèi)。則：年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元
(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元
(4)年保險費(fèi)：按年租金收入的2‰計算。則：年保險費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元
(5)年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元
年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險費(fèi)+年稅費(fèi)
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44萬元
3.估算年凈收入：
年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用
=343.43-180.44
=162.99元
房地產(chǎn)估價師估價報告的寫法
房地產(chǎn)估價是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果要通過估價報告體現(xiàn)。估價報告是估價機(jī)構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見和研究報告。因此房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。
房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。
語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)講義
一、報酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認(rèn)識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。在不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、()不同收益類型，由于風(fēng)險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。
二、報酬率的求取方法。
1、累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：
報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
無風(fēng)險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的'風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險的可靠指針。
3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。
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