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房地產(chǎn)商業(yè)融資計劃書
房地產(chǎn)企業(yè)（項目）融資計劃書參考模板
項目融資計劃書
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設(shè)計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危际且貏e說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。
4、未來市場預(yù)測及影響因素
未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。
四、管理團隊
1、人員構(gòu)成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價�？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認
B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。）
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風險。
C、破產(chǎn)風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的�？顚Ｓ�。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有投資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點介紹項目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。
房地產(chǎn)項目融資計劃書
衡水市***項目融資方案
一、融資項目名稱：衡水市***村預(yù)留地開發(fā)項目
二、融資項目主體：河北***基礎(chǔ)工程集團有限公司
三、融資主體簡介：
河北***集團是一家***
四、融資項目簡介：
1、項目地址
衡水市***村預(yù)留地開發(fā)項目位于***。
2、主要規(guī)劃指標
項目總占地105畝，建筑面積：175009平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)10%，住宅90% 容積率：2.5
建筑密度：30%
綠地率：35%
2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢
該地塊緊鄰衡水市兩條主干道：***和***，根據(jù)衡水市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院（哈勵遜國際和平醫(yī)院分院）、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場、新華書店、滏陽河公園等公共設(shè)施。
沿項目所在地北行2千米可到達滏陽河岸，水清魚美，北行三個街口可到達衡水市政府所在地，距離國家級濕地公園衡水湖僅8千米，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。 3、項目建設(shè)及進展
我公司與***村在2015年1月8日簽定了《土地開發(fā)合作協(xié)議書》見（附件3），原地塊為132.37畝，現(xiàn)為105畝，我公司已向***村支付2億元土地款，現(xiàn)地塊80畝已完成組卷，25畝組卷在近期完成，具備辦理土地證條件。
根據(jù)衡水市2015年11月24日頒發(fā)的衡政【2015】50號文件《衡水市人民政府關(guān)于規(guī)范主城區(qū)儲備土地留地安置的試行意見》，針對***105畝預(yù)留地項目，我集團公司將于近期組建一房地產(chǎn)開發(fā)公司。
項目建設(shè)期為 年，自 年 月至 年 月。
項目地址位于衡水市桃城區(qū)***，注冊（實收）資本***萬元。項目擬建設(shè)住宅157507.9平方米，商業(yè)17500.9平方米，地下車庫35000平方米。
五、 融資規(guī)模、期限及還款進度
項目總投資96926萬元，資金來源為業(yè)主自籌 萬元，擬融資 萬元。
預(yù)計融資資金一次性到賬，本金按 年分期償還，利息按 支付。 年 月償還本金 萬元， 年 月償還本金 萬元， 年 月償還本金 萬元。
六、項目投資估算
項目計劃總投資96926萬元，其中土地款及出讓金26670萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費38829萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，銷售及財務(wù)成本24059萬元。
項目建設(shè)期預(yù)計 年，自 年 月至 年 月。預(yù)計 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元。
土地征用及拆遷補償費26670萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)105畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入20000萬元用于支付土地費用。 前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等。
建筑安裝工程費38829萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方2219的單位造價、建筑面積175009平方米相乘確定。 基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。
銷售及財務(wù)成本24059萬元，如管理及財務(wù)費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。
七、項目銷售收入及稅費
項目擬建設(shè)住宅公寓面積157507.9平方米；商鋪可售17500.9平方米。 根據(jù)衡水市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價為4500元/平方米，商鋪的價格預(yù)計平均售價為15000元/平方米，車位售價150000元/個，儲物間售價2500元/平方米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入114380萬元。項目銷售期 年，自 年 月至 年 月。預(yù)計 年完成銷售 %，實現(xiàn)收入 萬元；預(yù)計 年完成銷售 %，實現(xiàn)收入 萬元；預(yù)計 年完成銷售 %，實現(xiàn)收入 萬元； 年完成銷售 %，實現(xiàn)收入 萬元。
與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費 萬元。各項稅費情況見下表：
八、 項目財務(wù)分析 項目預(yù)計現(xiàn)金流量表如下：
預(yù)計項目實現(xiàn)凈收益 萬元，預(yù)計利稅總額 萬元，項目內(nèi)部收益率 %，靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年，項目投資收益率 %。
經(jīng)營虧平衡測算，當項目單位平均售價為 元/平方米時，項目達到盈虧平衡。
經(jīng)敏感性分析，銷售單價每上升 %，對項目凈收益率的影響為 %，敏感系數(shù)為 ；投資規(guī)模每上升 %，對項目凈收益的影響為 %，敏感系數(shù)為 。銷售單價和投資規(guī)模的敏感性分析見圖。
蘇州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計劃書
蘇 州 滄 浪 城 商 業(yè) 項 目 融 資 計 劃 書 （2015-12-11）
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目說明
三、市場分析
四、財務(wù)計劃
五、資金用途
六、還款來源
七、融資方案
一、公司介紹
1、公司簡介
蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司成立于1995年10月16日，當時是蘇州市房管局下屬事業(yè)單位，2015年企業(yè)轉(zhuǎn)制，成立股份制企業(yè)，2011年3月份公司進行了百分之百股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)給新股東王國英85%，王彩珍15%。 公司的經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營房提供交易場地；停車及相關(guān)物業(yè)管理；銷售；百貨；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。 公司注冊資本為人民幣8000萬元，實收資本為：人民幣8000萬元，注冊地點是：蘇州市滄浪區(qū)胥江路2號，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司，公司類型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（詳見附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）
2、公司章程
第一章 總則
第一條：為建立本公司運營機制，增強企業(yè)的綜合競爭能力，規(guī)定公司的組織機構(gòu)和行為準則，保障公司和各股東的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國公司法》和有關(guān)法律法規(guī)，制定本章程。
第二條：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司
第三條：公司地址：蘇州市胥江路2號
第四條：公司法定代表人是王彩珍，公司類型為有限公司，自主經(jīng)營，自負盈虧的獨立法人。
第五條：公司享有股東投資形成的全部法人財產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔民事責任，堅持利益共享，風險共擔的原則。
第六條：公司的一切經(jīng)營活動必須遵守法律、法規(guī)和有關(guān)條例。
第七條：公司宗旨：根據(jù)服務(wù)行業(yè)的特點，本公司奉行以“質(zhì)量第一、信譽第一、用戶第一”服務(wù)于社會。以一流的服務(wù)態(tài)度來滿足社會及用戶的需要。積極開拓新的市場，進一步增強企業(yè)的競爭能力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第八條：公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營戶提供交易場地；停車及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；銷售；百貨；針紡織品；服裝；珠寶；家電；五金。
第九條：公司經(jīng)營期限：長期
第二章 注冊資本、股東名稱、出資形式
第十條：公司注冊資本為8000萬元人民幣。
第十一條：股東名稱、出資形式：
第十二條：股東應(yīng)當按規(guī)定足額繳納各自認繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認繳的出資，應(yīng)當向足額繳納出資的股東承擔違約責任。
第十三條：本公司成立后，應(yīng)當向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書，出資證明書應(yīng)當裁明下列事項：
公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司；
公司登記日期；
公司注冊資本；
股東的名稱，繳納的出資額和出資日期；
出資證明書的編號和核發(fā)日期。
第三章 組織機構(gòu)
股 東 會
第十五條：股東會由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，依法行使職權(quán)。 第十六條：股東會行使下列職權(quán)：
1、決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；
2、選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報酬事項；
3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項；
4、審議批準董事會的報告；
5、審議批準監(jiān)事會或監(jiān)事的報告；
6、審議批準公司的年度財務(wù)預(yù)算方案，決算方案；
7、審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損的方案；
8、對公司增加或者減少注冊資本作出決議；
9、對發(fā)行公司債券作出決議；
10、對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；
11、對公司變更、解散和清算等事項作出決議；
12、修改公司章程。
第十七條：股東會每年召開一次定期會議，一般在第一季度召開，代表四分之一以上表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開臨時股東會議。
第十八條 股東會會議由股東按出資比例行使表決權(quán)，股東會的決議須經(jīng)代表二分之一以上股權(quán)的股東表決通過。但對公司增加或減少注冊資本、解散、變更公司形式、修改公司章程作出決議時，須經(jīng)代表三分之二以上股權(quán)的股東表決通過。
第十九條：股東會的首次會議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會會議由董事會召集，董事長主持。董事長因特殊原因不能履行其職責時，由董事長指定的其他董事主持。
第二十條：召開股東會會議，應(yīng)當將審議的事項于會議召開十五日前通知全體股東。股東會應(yīng)當對所議事項的決定作出會議記錄，出席會議的股東應(yīng)當在會議記錄上簽名。
董事會
第二十一條：本公司設(shè)董事會。董事會由三名董事組成。董事會設(shè)董事長1名，任期三年。董事在任期屆滿時可連選連任。
第二十二條：董事會行使以下職權(quán)：
1、負責召集股東會，并向股東會報告工作；
2、執(zhí)行股東大會的決議；
3、擬定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；
4、制訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；
5、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；
6、擬定公司增加或者減少注冊資本方案；
7、擬訂公司變更、解散、清算的方案；
8、決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置；
9、聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理，財務(wù)負責人、其他部門負責人等，決定其報酬事項；
10、決定公司的基本管理制度
11、擬定公司章程修改方案；
12、擬定發(fā)行公司債券方案。
第二十三條：董事長為公司的法定代表人，行使下列職權(quán)：
主持股東大會和召集、主持董事會會議；
領(lǐng)導(dǎo)董事會工作，檢查決議實施情況；
簽署公司股票、公司債券；
行駛法律授予法定代表人的權(quán)利
因特殊情況不能履行職務(wù)時，指定其他董事代為履行；
在發(fā)生不可抗力等重大事件時，應(yīng)對一切事物行使特別裁決權(quán)和罷免權(quán)，但必須 符合公司利益，事后向董事會報告。
第二十四條：董事會例會每年召開二次，一般為每年的一月和七月，每次會議應(yīng)當于會議召開十日前書面通知全體董事，并寫明會議內(nèi)容、時間和地點。經(jīng)三分之一以上的董事提議可以召開董事會臨時會議。
第二十五條：董事會會議應(yīng)有三分之二以上董事出席方可舉行。董事表決實行一人一票制，董事會決議以三分之二以上董事一致通過有效，不足代表三分之二董事時，其通過的決議無效。
第二十六條：董事會會議應(yīng)由董事本人出席，董事因故不能出席董事會會議時，可以書面委托其代理人代為出席董事會，委托書中應(yīng)闡明授權(quán)范圍。
第二十七條：董事會每次會議，須作詳細的書面記錄，有全體出席董事簽字，代理人出席時，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。
經(jīng)營管理機構(gòu)
第二十八條：公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，總經(jīng)理由董事長兼任，對董事會負責，行使下列職權(quán)：
1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作、組織實施董事會決議；
2、組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；
3、擬定公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；
4、擬定公司的基本管理制度；
5、制定公司的具體規(guī)章；
6、提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責人；
7、聘任或者解聘除應(yīng)由董事會聘任或者解聘以外的管理人員；
8、公司章程和董事會授予的其他職權(quán)。
第二十九條：副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，并由董事會確認，副總經(jīng)理對總經(jīng)理負責。
監(jiān) 事
第三十條：公司設(shè)1名監(jiān)事，經(jīng)股東會推選產(chǎn)生。監(jiān)事的任期每屆為三年，監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。董事、總經(jīng)理及財務(wù)負責人不得兼任監(jiān)事。
第三十一條：監(jiān)事行使下列職權(quán)：
1、檢查公司財務(wù)；
2、對董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督；
3、當董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時，要求董事和總經(jīng)理予以糾正；
4、提議召開臨時股東會；
5、公司章程規(guī)定的其他職權(quán)；
6、監(jiān)事列席董事會會議
第四章 財務(wù)會計、利潤分配
第三十二條：公司按照中華人民共和國財政部指定的企業(yè)財會制度規(guī)定，建立本公司的財務(wù)會計制度。
第三十三條：按照《會計法》的規(guī)定，本公司的會計年度采用日歷年制，自1月1日起至12月31日止，公司應(yīng)在每一會計年度結(jié)束后十五日內(nèi)將財務(wù)會計報告送交各股東。財務(wù)據(jù)埃及報告應(yīng)依法經(jīng)審查驗證。
第三十四條：公司稅務(wù)利潤按下列順序分配：
彌補以前年度虧損；
提取法定公積金；
支付股東股利。
第三十五條：公司分配當年稅后利潤時，應(yīng)當提取利潤的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的50%以上的，可不再提取。
二、項目說明
1、項目介紹
滄浪城商業(yè)項目位于古城區(qū)核心版塊，絕無僅有市中心黃金地段，盤胥路與胥江路交匯處。項目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購物，休閑，娛樂，餐飲，品牌體驗于一體的主題式情景購物廣場。借助護城河景觀帶打造的屋頂主體花園；地下商業(yè)廣場設(shè)置水族館，前所未有的感觀體驗。海洋主題的情景體驗購物；華東地區(qū)首席的雙倒計時廣場，匯聚萬千人流，擴展假日活動空間；香港主題購物中心，足不出戶，盡享港派風情；香港品牌，香港原創(chuàng)設(shè)計，港式生活，香港味道；緊握時代脈搏 抓住電商機遇 與淘寶做合伙人。蘇州第一，淘寶線上網(wǎng)店+線下-體驗店+即時物流+倉儲式購物的一站式全程云購物系統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊 城市黃金主干道東西南北貫穿，南環(huán)高架線 南門快速路 立體交通 瞬息通達2號線5號線雙輕軌格局 緊跟城市步伐 一路向錢本案交通四通八達，東西南北環(huán)以我為中心，往西5分鐘到西環(huán)，往南5分鐘到南環(huán)，15分鐘到達蘇州火車站和蘇州汽車北站，5分鐘到達汽車南站。盤胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路；胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人流瞬息通達；臨地鐵4號線胥江路站，地鐵5號線滄浪城直接連接項目地下商業(yè).
周邊將近50萬固定人口，小區(qū)分別有盤景苑、胥馨家園、泰南苑金橋新村、寫意空間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路136號小區(qū)、友聯(lián)新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盤福苑等；另外還有商務(wù)樓、金融機構(gòu)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等）、政府相關(guān)部門（蘇州中級人民法院、蘇州航道中心、蘇州工商局、國家支付中心等）、娛樂休閑會所、大型的餐飲行業(yè)，一應(yīng)俱全。還獨享胥江路由東
到西和盤胥路由北向南所帶來的人潮與運河沿岸風景帶、盤門風景區(qū)、新市橋碼頭等帶來另樣的財富并連接2號線的黃金隧道。
2、項目現(xiàn)狀
目前項目主體結(jié)構(gòu)已封頂，總建筑面積58385㎡，土地性質(zhì)商業(yè)出讓[214]（全部可以分割銷售），總投資8億元人民幣，加上1億元左右利息支出，總計是9億元人民幣成本。已投入近6億元人民幣，其中有2.29億元人民幣是借款，其他全部為股東投入。目前五證已全，資質(zhì)為貳級，預(yù)計項目可在2015年中旬正式開業(yè)。
接下來是銷售部分和自留部分的營運管理，管理公司已組建，預(yù)測自留4萬平米商鋪每年租金收入保守預(yù)估在6000萬左右，固定資產(chǎn)價值在10億元以上并在不斷增值。
3、證件及審批文件
項目土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證五證以及所有政府批文齊全（詳見附件：各證照復(fù)印件）。
4、競爭對手和可比較案例
項目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場”、“蘇州新天地、“億象城”等，商鋪銷售均價為5-6萬元每平米，滄浪城較這些商業(yè)項目不論是地段、售價還是招商管理能力都遠優(yōu)于其它對手。
三、市場分析 2015年1月27日蘇州市政府針對蘇州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的《關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》，該文件對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割做了明確的說明，然而滄浪城項目的土地性質(zhì)為商業(yè)出讓[214]，這表示本項目可以無限分割銷售，土地價值不可沽量。 近期公司董事長與蘇州輕軌簽訂了輕軌五號線的出入口與本項目地下負一層貫通的合作意向，又是一大銷售亮點，而且本項目是蘇州唯一一家由發(fā)改委特批的可以將地下負一層進行銷售并且有房產(chǎn)證的商業(yè)項目。
四、 財務(wù)計劃
（詳見附件：2011年報表(含科目明細)- 2015年報表(含科目明細)）
五、資金用途
此次融資1.5億-2億元人民幣主要是用作項目的外立面和內(nèi)部公用部位及自留商鋪裝飾和電梯、水電、消防、人防、照明、中央空調(diào)、市政工程、景觀綠化等方面的施工，以及日常運營費用。
六、還款來源
還款來源主要依靠商鋪銷售和招商運營管理：
1、 銷售團隊是公司聘請的專業(yè)地產(chǎn)銷售公司（和富輝煌），我公司為了配合統(tǒng)一業(yè)態(tài) 招商前提下，現(xiàn)只對外銷售胥江路一側(cè)地面一至三層約16000㎡，銷售均價為48000元/㎡（均低于周邊商業(yè)地產(chǎn)的平均銷售價格），共計7.68億元人民幣，主要用于歸還借款和再投入。對外正式接受預(yù)約至今，已接洽意向客戶300多組，待項目正式開盤銷售，這些銷售面積即可完成大部分銷售。（詳見附件：滄浪城認籌客戶明細與招商情況匯總表）
2、 滄浪城預(yù)定開業(yè)時間為2015年初，因地理位置較好，招商十分火爆，我們從文化 娛樂、餐飲、購物這三個重點招商，地下負一層11000㎡，其中有7000㎡分隔成兩層，這樣有18000㎡。招商主要分兩塊，一塊為網(wǎng)絡(luò)體驗商場，業(yè)態(tài)相等于南京新街口地下時尚來迪；另一塊為姑蘇美食一條街。地面吃喝玩樂購物都是國際國內(nèi)的品牌店，相等于園區(qū)
印象城改進型�？偣灿猩啼伱娣e5萬多平方米，現(xiàn)管理公司已組建，預(yù)測自留4萬平米商鋪每年租金收入在6000萬左右，固定資產(chǎn)價值在10億元以上并在不斷增值，目前已招商完成面積為30000多平米（詳見附件：滄浪城認籌客戶明細與招商情況匯總表），屆時，可將自持物業(yè)進行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款用作還款來源。
3、 現(xiàn)銷售商鋪面積只占到總銷售面積的30%左右，如遇特殊情況需歸還貸款，我公 司可將自持可售優(yōu)質(zhì)帶租物業(yè)用作于銷售還款。
七、融資方案
滄浪城項目由蘇州天元土地房地產(chǎn)評估有限公司估值為￥60986.09萬元，（詳見附件：評估報告）此次需要融資1.5億-2億人民幣，為期24個月，可用在建項目作為抵押，簽訂正式合同后資金必須馬上到帳，特殊情況下也可以接受短期內(nèi)分期匯入的形式，資方可以委派獨立財務(wù)代表和項目代表進駐項目，全程監(jiān)控資金運作、經(jīng)營收支和工程進度。
房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃書
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項目融資計劃書
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設(shè)計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾�，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
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二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。
4、未來市場預(yù)測及影響因素
未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。
四、管理團隊
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1、人員構(gòu)成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認
B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相
應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。）
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風險。
C、破產(chǎn)風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
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