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物業(yè)工作回顧與展望
轉(zhuǎn)眼年關(guān)將至，又到承前啟后、繼往開來之際。2012已過，末日的流言不攻自破；2015地球進(jìn)入光子帶，磁極顛倒，迎來嶄新的世界。我公司在這特殊的時期，也迎來了自己的新生， 自2012年7月起實行了財務(wù)獨立，現(xiàn)從生存現(xiàn)狀、2012年工作總結(jié)、2015年工作目標(biāo)三個方面向各位股東匯報如下：
一、舉步維艱的生存困境
物業(yè)管理行業(yè)自誕生之日起，雖被認(rèn)定為獨立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體，但其利潤率卻由當(dāng)?shù)卣飪r主管部門確定。可以說，物業(yè)管理從它出生之日起就被賦予 “微利”行業(yè)的地位。公司的生存現(xiàn)狀，包括以下4個方面：
1、物管行業(yè)大環(huán)境
物業(yè)管理最早起源于1981年的深圳，進(jìn)入國內(nèi)已經(jīng)三十余年，作為第三產(chǎn)業(yè)，受到外部環(huán)境的直接影響，首先，未來中國經(jīng)濟(jì)低速增長將常態(tài)化，人工成本快速上漲直接威脅行業(yè)生存；其次，行業(yè)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的不完善制約了行業(yè)的快速發(fā)展。這種情況下，單純依靠企業(yè)壓縮成本和增加業(yè)務(wù)種類無法支持整個行業(yè)的快速發(fā)展，需要企業(yè)不斷的創(chuàng)新經(jīng)營來緩解物業(yè)管理的艱難境地。
2、物業(yè)與開發(fā)商
物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，其主要事務(wù)是售后服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商存在兩種不同的業(yè)態(tài)：一種開發(fā)商蓋樓僅僅為賣掉，屬項目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長期經(jīng)營。我公司的合作開發(fā)商屬前者，快速進(jìn)入、輕松撤退、只要賣掉萬事大吉，如此一來，我公司從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營，不得不面對開發(fā)商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患。
3、物業(yè)與業(yè)主
物業(yè)管理是對“物”的管理，對“人”的服務(wù)。我們的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象則是業(yè)主。然而，由于業(yè)主的購房原因多種多樣，不僅為住，更多的是投資房產(chǎn)，自2015年政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控以來，樓市發(fā)展放緩，很多投資購房型的業(yè)主便將房產(chǎn)長期空置；加上國內(nèi)居民的物業(yè)管理觀念意識不強，對“有償服務(wù)”心有抵觸，借故諸多理由拒繳、拖繳物業(yè)費，從而導(dǎo)致空房多、收費難成為了公司經(jīng)營發(fā)展的最大難題。
4、物業(yè)自身
隨著社會分工的精細(xì)化，物業(yè)管理成為一個專門的行業(yè)。物業(yè)管理前期介入儼然成為了新趨勢，物業(yè)公司能參與工程質(zhì)量的監(jiān)督，既有利于減少物業(yè)管理后遺癥，還可以站在業(yè)主的角度去考慮建筑的人性化和生活化，更方便物業(yè)的日后管理。我公司作為一個中小型物管企業(yè)，由于經(jīng)濟(jì)實力不足，人際關(guān)系薄弱，員工專業(yè)性差，缺乏一系列先天優(yōu)勢；加之公司接手樓盤的時間較晚，從而喪失了一定的主動權(quán)。
小結(jié)：孔子曰“往古者，所以知今也�！被厥走^去，是為了更好地了解現(xiàn)在、面向未來；是為了總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)揚成績，克服不足。面對困難我們不懼怕、不逃避，因為 “被克服的困難就是勝利的契機�！�
二、2012年工作情況的回顧
現(xiàn)從公司主要收入及部分支出情況、小區(qū)物業(yè)維修及設(shè)備、設(shè)施更換幾方面對2012年工作情況總結(jié)如下：
1、公司收支情況說明
截止2012年底：
（1）小區(qū)物業(yè)入住基本情況：小區(qū)總計389戶，已交房339戶，其中1-3#樓290戶、4#樓49戶；未交房43戶，其中1-3#樓40戶、4#樓3戶；另有4#樓7戶由總公司購買；已裝修入住182戶，其中1-3#樓160戶、4#樓22戶。
（2）主要收入——物業(yè)服務(wù)費******元，門面租金****元（含預(yù)收租金****元），
停車費****元。
2012年總計應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費****元，欠費***元。欠費情況為：43戶未交房欠費*****元；94戶到期未交總計***元，其中含未入住79戶***元、入住未交15戶***元。（入住未交15戶有裝修押金未退，可以沖抵物業(yè)費）
（3）部分支出——員工工資（含保安、保潔、綠化、水電工）****元，維修費****元，公共設(shè)備改造安裝*****元。
物業(yè)公司現(xiàn)階段屬虧損經(jīng)營。
2、2012年物業(yè)維修工程大項：（1）小區(qū)天燃?xì)鈭笱b，整體安裝完畢，等待質(zhì)檢單位驗收，驗收合格即可啟用；（2）小區(qū)門禁系統(tǒng)安裝，2015年上旬完工；（3）地下室配電房設(shè)備保養(yǎng)、更新；（4）樓道照明節(jié)能改造，聲控更換為觸摸式；（5）四號樓墻面防水工程；（6）小區(qū)房內(nèi)衛(wèi)生間下水管口補裝堵口；（7）督促開發(fā)商使消防用水通暢；（8）增加小區(qū)內(nèi)垃圾箱10個；（9）監(jiān)督****完成油煙整改；（10）四號樓屋面漏水落實完工；（11）小區(qū)監(jiān)控器維修；（12）小區(qū)大門改造；（13）、出租門面變壓器搶修
3、2012年物業(yè)維修小項： 業(yè)主報修86次；實際完成電路維修更換燈泡等190多次，水管維修150多次；其他事項如下水道疏通、開鎖、業(yè)主裝修檢查等140多次。
小結(jié)： “執(zhí)行是把企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)劃轉(zhuǎn)化成為效益、成果的關(guān)鍵。”物業(yè)公司要面對困境、把握定位、真抓實干、扭虧增效。
三、2015年工作目標(biāo)及任務(wù)
（一）“管理 →服務(wù) →經(jīng)營”的思路來定位
眾所周知，“管理”與“服務(wù)”是兩個不同的概念。2015年10月1日起施行的新《物業(yè)管理條例》第十九條，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)理念的轉(zhuǎn)變提出了新的思路，我們必須在做好行業(yè)本職工作的基礎(chǔ)上，
捕捉市場契機，不斷創(chuàng)新經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)增效。
1、立足“管理”，提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)
（1）對物業(yè)工作進(jìn)行精細(xì)化管理。
精細(xì)化管理的要點在于：將管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)，控制到每一個細(xì)節(jié)，規(guī)范到每一項操作，精確到每一項數(shù)據(jù)。
①將物業(yè)管理表格化，即把具體工作細(xì)化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。 例如：制定業(yè)主報修表、送交天昊維修表、停車收費表、保安巡檢表等。
②健全監(jiān)督檢查機制，即督查每件工作的成果，消除管理盲點，提升企業(yè)執(zhí)行力。 例如：更換樓道燈泡，上午交代換，下午就要檢查完成情況；而且不是換了就行，要清楚什么時候換的，換了能用多久，什么原因?qū)е率褂脮r間過短等。
③建立科學(xué)的考核機制，形成良好的業(yè)績導(dǎo)向，以業(yè)主滿意度為核心，將目標(biāo)任務(wù)層層分解到人。 例如，每周一次工作小會，匯報工作事項、進(jìn)度、成果，領(lǐng)導(dǎo)對其工作情況給予相應(yīng)的評價；每月一次工作大會，總結(jié)出勤率、工作表現(xiàn)、工作意見等，領(lǐng)導(dǎo)給予相應(yīng)的獎懲等。
④定期做業(yè)主的回訪及客戶滿意度調(diào)查，將業(yè)主的需求及時有效地解決，業(yè)主提出的合理化建議反饋到公司的制度和流程中。 例如：業(yè)主抱怨小區(qū)經(jīng)常停電停水，就把這個情況記在心里，到了小區(qū)停電停水的時候，不止提前張貼溫馨提示，還可以上門提醒，甚至幫業(yè)主在一樓打水送上樓。
（2）提高危機處理能力，未雨綢繆、預(yù)防優(yōu)先。
①建立科學(xué)的危機管理控制機制。例如：物品出入登記核實制度、保安巡查制度、消防月檢制度、電梯檢查制度做好定期分析管理，不放過任何屬于危機范圍的小概率事件，在危機中掌握主動權(quán)。
②建立危機快速處理機制。例如：人員責(zé)任落實機制、各類險情緊急處理預(yù)案、通信聯(lián)絡(luò)和消防演練、危機過后的善后工作，進(jìn)行總結(jié)檢查，吸取教訓(xùn)。
將企業(yè)風(fēng)險降至最低，消滅任何一個危機事件導(dǎo)致公司背負(fù)重?fù)?dān)甚至破產(chǎn)倒閉的可能，杜絕小區(qū)內(nèi)偷盜、破壞、事故的發(fā)生。
（3）狠抓公司內(nèi)部管理，做到控制、節(jié)約，避免浪費。
①控制人工成本（以高效為原則）；
②嚴(yán)格控制管理費用（招待費、車輛使用費、辦公費用等）；
③監(jiān)控采購成本（尋找優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商、記錄供應(yīng)商詳細(xì)資料、建立長期供貨關(guān)系）； ④抓好物業(yè)節(jié)能降耗工作，降低公司運營成本（采用先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備達(dá)到節(jié)能、 提高員工節(jié)能意識）。
（4）進(jìn)行人員培訓(xùn)，培養(yǎng)專業(yè)人才。
重視參加和開展形式多樣的培訓(xùn)活動，使全體員工的工作作風(fēng)、服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到顯著提高。例如：
①定期或不定期的進(jìn)行：房地產(chǎn)知識的各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)；針對公司內(nèi)部的工作特點和性質(zhì)的各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)；消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
②還可將典型投訴案例及時編成講義，對員工進(jìn)行“活”的培訓(xùn)教育；引導(dǎo)員工自我教育，以實際案例現(xiàn)身說法，發(fā)動員工自己說案例、找問題，開展工作方法與溝通技巧的交流學(xué)習(xí)。
2、切實、高效為小區(qū)業(yè)主服務(wù)
物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，一定要堅持“以人為本”的服務(wù)宗旨，為業(yè)主營造美好溫馨的生活環(huán)境。
（1）秉承“四心”服務(wù)業(yè)主：
①在工作中，一定要盡心。最關(guān)鍵的是服務(wù)的主動性，不論業(yè)主說不說、查不查，我們都要有條不紊地做好。
②在接待中，一定要熱心。對業(yè)主熱心接待，即便不是份內(nèi)的事，也要給業(yè)主做好解釋工作，并盡力為其解決困難、出謀劃策。
③在服務(wù)中，一定要貼心。要遵循方便業(yè)主的原則，始終做到把方便讓給業(yè)主，
把困難留給自己。
④在溝通中，一定要耐心。面對業(yè)主的投訴、意見，要通過有效的溝通來達(dá)到相互體諒、相互理解。
（2）主動交流、溝通，拉近雙方的距離，建立互信。
①搭建“網(wǎng)絡(luò)平臺”。打破以前僅限于電話、當(dāng)面反映的交流方式。
②積極組織訪問、聯(lián)誼、社區(qū)文化活動等，促進(jìn)與業(yè)主的交流、溝通，借以消除與業(yè)主之間的隔閡，增強業(yè)主對物業(yè)公司的依賴和信任。
③通過公告欄、信箱、走訪、業(yè)主大會等形式，宣傳物業(yè)管理中的章程和要求，使業(yè)主理解和支持物業(yè)公司的工作。
④采取問卷調(diào)查、回訪等主動溝通的方式了解業(yè)主的需求，解決業(yè)主的困難，從而減少業(yè)主的投訴。
（3）把握好物業(yè)服務(wù)的黃金時間。
所謂物業(yè)服務(wù)的黃金時間， 是物業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)的最佳時間，這個時候業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的感受最深，也最能加深物業(yè)與業(yè)主之間的感情。
①業(yè)主上下班前后的一個小時。在小區(qū)入口恭候業(yè)主，歡迎業(yè)主出入溫馨小區(qū)，還可以幫業(yè)主拎提重物。
②業(yè)主生日、新婚、節(jié)日等喜慶日子。這個時候送上祝福，最能打動人心，密切相互之間的關(guān)系。比如在三八節(jié)時，開展 “送人玫瑰，手留余香”的活動等。
③業(yè)主生病、搬家等需要幫助時。應(yīng)提供力所能及的幫助，危難之時顯身手，實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量從滿意到感動的超越。
3、狠抓經(jīng)營、盤活資產(chǎn)、實現(xiàn)增效
物業(yè)公司以收取物業(yè)服務(wù)費作為其生存基礎(chǔ)，然而由于物業(yè)服務(wù)費是經(jīng)由物價局確定且恒定不變的，但人員的工資，物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、更新費用等會隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷變化而不斷增加；開展新服務(wù)又需要投入大量人力物力；同時，物
業(yè)服務(wù)費在用于物業(yè)治理后就已是捉襟見肘所剩無幾，因而一旦物業(yè)服務(wù)費收取工作遇到困難，物業(yè)公司的運作將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而導(dǎo)致物業(yè)公司的“經(jīng)營”是個關(guān)鍵。
我們不能把物業(yè)的職責(zé)局限于環(huán)境衛(wèi)生、治安消防、設(shè)備維修、物業(yè)收費等方面，應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，提高資產(chǎn)經(jīng)營的效益，管理與經(jīng)營兼容并行，狠抓物業(yè)綜合業(yè)務(wù)，不斷開源節(jié)流，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長打下堅實的基礎(chǔ)。
小結(jié)：物業(yè)工作千頭萬緒、瑣碎龐雜，如果盲目地看事做事，只能陷入“出現(xiàn)問題←→解決問題”的怪圈。“ 準(zhǔn)確地定位，可以獲得長足的發(fā)展。” 唯有把握好工作中的大方向，理清重點，才能牢牢掌握主動權(quán)，提高效率。
（二）適時適地的調(diào)整經(jīng)營策略
物業(yè)公司的收入來源，包含四個方面：一是物業(yè)服務(wù)費；二是代辦性服務(wù)費；三是特約服務(wù)費；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營收入。分析這四種收入：第一種，物業(yè)服務(wù)費基本是一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種，代辦服務(wù)費，如水、電費，只是物業(yè)公司免費為業(yè)主提供的服務(wù)。第三、第四種收入靠的是物業(yè)公司充分發(fā)掘、開拓市場而得到。綜合分析可以得出，物業(yè)公司要取得發(fā)展的空間和達(dá)到盈利的目標(biāo)，就必須提高物業(yè)服務(wù)費的收取率，并鼎力發(fā)展物業(yè)的特約服務(wù)與綜合經(jīng)營。
1、減少應(yīng)收賬款的形成，加快收入的回籠，物業(yè)企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。
（1）物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司的生命線，我們要全員動員，提高收費率。
①采取多種方式與業(yè)主溝通、宣傳我們“能做什么、做了什么，不能做什么，為什么不能做”等情況，出現(xiàn)問題時比較容易得到業(yè)主的諒解，從而對緩解收費難這一問題起到很大幫助。
例如：每到年終，各部門都擬寫一份年終工作總結(jié)報告，挨家挨戶送到業(yè)主手中，告知業(yè)主一年來我們所做的工作和下年度的工作打算；也把工作中存在的、特
別是需要業(yè)主支持的難題告訴業(yè)主，爭取業(yè)主的支持。
②抓住日常工作中的小細(xì)節(jié)，巧妙地展示我們的努力。
例如：如果哪位員工拾金不昧或做了其他好事得到業(yè)主的表揚，我們就大張旗鼓地表彰，鼓勵員工的同時，也讓業(yè)主了解我們的員工是多么可愛。
一旦業(yè)主給我們提出合理化建議，只要是我們能做到的，我們就及時完成，并熱情邀請這位業(yè)主來驗收，讓他知道，我們對他的建議非常重視。
對于業(yè)主的報修或求助，要求員工以最快的時間到達(dá)現(xiàn)場，這種行為是最能體現(xiàn)服務(wù)態(tài)度的，會給業(yè)主留下良好而深刻的印象。
③實行一定的優(yōu)惠政策，增加業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的積極性。
目前已對提前（當(dāng)年的第一個季度內(nèi)）一次性繳納全年物業(yè)服務(wù)費的采取減免一個月的優(yōu)惠措施，成效顯著。
（2）門面租金是物業(yè)公司的重要收入，應(yīng)規(guī)范商戶管理，定期檢查、安排專人按時收取。
（3）安裝小區(qū)門禁系統(tǒng)，加強安全監(jiān)控，做到停車收費無遺漏。
2、開展“物業(yè)管理延伸服務(wù)”式經(jīng)營
利用物業(yè)自身特有的資源開展多種經(jīng)營，既為業(yè)主謀方便，又能獲取一定的利潤，這也是做好物業(yè)服務(wù)的一項重要內(nèi)容。
（1）收費服務(wù)，例如：停車收費、室內(nèi)綠化、室內(nèi)保潔、空調(diào)的定期清洗、家用電器的保養(yǎng)服務(wù)及簡單維護(hù)等。還可以開展辦公設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。例如，提供保障電腦及其網(wǎng)絡(luò)的正常運行的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)。
（2）可以成立專業(yè)的公司，例如：維保公司、清潔公司、保安公司、綠化公司、電梯公司、家政公司。物業(yè)公司提供的這些專業(yè)服務(wù)中，一旦成為自己的專業(yè)特長，完全可以推廣到小區(qū)之外的物業(yè)。
3、從業(yè)主“衣食住行用”做起，在人性化服務(wù)中捕捉商機
衣： 干洗店，品牌服裝推廣，服裝加工等
食： 早、中、晚三餐配送，新鮮蔬菜、水果配送，飲用水配送等
�。� 酒店預(yù)訂，地產(chǎn)展銷，會所經(jīng)營、物業(yè)租賃等
行： 代訂火車、飛機票，汽車租賃，與旅游公司合作代辦國內(nèi)、國外旅游等 用： 日用品超市，家電、汽車、自行車、電器維修等
還可以提供——1、保健：家庭保健醫(yī)生，家庭健身教練。2、看護(hù)：幼兒看護(hù)，老年人看護(hù)，殘疾人看護(hù)，病人看護(hù)，寵物托管，貴重物品托管，家庭保安，隨行保安。3、家教：中小學(xué)家教，音樂家教，體育家教。4、社會資源經(jīng)營：日常用品展銷，保健品展銷，汽車展銷。5、通訊業(yè)務(wù)經(jīng)營：寬帶網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，IP電話經(jīng)營，移動電話業(yè)務(wù)等。6、環(huán)保工業(yè)：垃圾分類處理，廢舊家電、電器回收等。
綜上所述，我公司雖然面臨諸多客觀困難，但只要公司全體員工上下團(tuán)結(jié)一心、迎難而上，立足物業(yè)“管理”根本、提升物業(yè)“服務(wù)”品質(zhì)、提高物業(yè)“經(jīng)營管理”能力，在日常工作中，緊握市場脈搏、廣開思路、開源節(jié)流、真抓實干，定能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)增效，創(chuàng)造公司美好未來。
在此春節(jié)即將來臨之際，預(yù)祝大家新春愉快、身體健康、闔家歡樂、萬事如意。
媛婷
2015年1月27日
XX物業(yè)公司2015年度工作總結(jié) 和2016年度工作計劃
2015年，公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞“強管理、優(yōu)結(jié)構(gòu)、重服務(wù)、促效益”年度工作方針，以繼續(xù)加強物業(yè)租賃經(jīng)營管理和推進(jìn)項目開發(fā)建設(shè)為中心，內(nèi)強管理、外抓市場，主動適應(yīng)物業(yè)租賃市場的新常態(tài)，積極應(yīng)對物業(yè)租賃經(jīng)營工作中遇到的問題和困難，全力協(xié)助項目合作方做好項目開工建設(shè)工作，在全體職工的共同努力下，較好地完成了全年經(jīng)營計劃，取得了良好的工作成績。
一、2015年經(jīng)營工作回顧
公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入XXX萬元，實現(xiàn)利潤總額XXX萬元，超額完成了董事會下達(dá)全年利潤總額XXX萬元的目標(biāo)，利潤逐年增長，連續(xù)三年不斷創(chuàng)歷史最好水平。一年來，我們主要開展了以下幾方面的工作：
（一）強化基礎(chǔ)工作，加強經(jīng)營管理
1、抓好物業(yè)租賃管理，確保出租率的穩(wěn)定。今年以來，受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的影響，公司所在區(qū)域非住宅類物業(yè)出租率同比下降，公司物業(yè)租賃面臨較嚴(yán)峻的形勢。如XX大廈一樓租戶中國銀行八卦嶺支行因上級管轄行對其調(diào)整撤銷，于今年年初前退租搬離；而大廈部分租戶因業(yè)務(wù)增加需擴(kuò)大辦公場地，公司無法滿足其需要而搬離，導(dǎo)致大廈一段時間內(nèi)物業(yè)空臵率上升。對此，公司從加強日常管理入手，多措并舉來穩(wěn)定物業(yè)出租率。一是做好租賃市場的調(diào)研，及時調(diào)整公司租賃政策，并對租戶上門走訪，及時掌握租戶的需求和承續(xù)租情況；二是通過墻體廣告、網(wǎng)絡(luò)招租、委托中介等多種方式拓寬招租渠道，主動尋找租戶；
三是嚴(yán)格合同管理，按合同訂續(xù)流程，及時做好物業(yè)租賃合同訂續(xù)工作；四是認(rèn)真做好園區(qū)服務(wù)，加強保潔、綠化、安保等工作的管理，盡力解決租戶提出的合理意見和訴求，提升租戶的滿意度。通過進(jìn)一步加強管理、做好服務(wù)，確保了公司出租物業(yè)的平穩(wěn)運營，物業(yè)年出租率保持在96%以上。此外，今年XX月，公司在市房屋租賃管理辦公室、市房屋租賃行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦的“文明守法租賃單位（戶）”星級評選活動中，獲得“市文明守法租賃五星級單位”榮譽稱號，成為XX市第X批五星級單位之一。
2、加強基礎(chǔ)管理，細(xì)化工作流程。對日常經(jīng)營管理中存在的不足和發(fā)現(xiàn)的問題，以及股東雙方聯(lián)合審計中提出的經(jīng)營管理中需要改進(jìn)的工作，進(jìn)行逐一分析、梳理和改進(jìn)；對固定資產(chǎn)處臵過程中的手續(xù)按照資產(chǎn)處臵的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了完善，確保規(guī)章制度落實到位；對租賃合同中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的條款設(shè)定進(jìn)行了調(diào)整，合同審批過程中的流程進(jìn)行了細(xì)化，以保障公司的合法權(quán)益；制定了《住宅物業(yè)管理規(guī)定》，進(jìn)一步加強公司住宅類物業(yè)的管理。
3、強化財務(wù)、資產(chǎn)、資金管理，加強預(yù)算執(zhí)行和控制的力度，對公司每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)嚴(yán)格按照國家的財會制度、財經(jīng)紀(jì)律及公司的財務(wù)審批程序進(jìn)行辦理；加強財務(wù)收支管理，嚴(yán)格審核各項費用開支，控制成本；做好項目拆遷范圍內(nèi)被拆除建筑物的稅務(wù)核銷工作；做好固定資產(chǎn)管理和核算工作，做到賬賬相符、賬實相符；加強資金運籌管理，在保證公司正常經(jīng)營資金需要的前提下，將富余資金轉(zhuǎn)存為定期存款，提高資金的使用效益和銀行存款收益，降低管理成本。
4、加強應(yīng)收款項管理。在日常租金、水電費收繳中，各部門按照新修訂的《物業(yè)租賃管理規(guī)定》，在租賃合同的訂立、審批及租金的催繳等環(huán)節(jié)加強了聯(lián)動，對拖欠租金、水電費的租戶加大了催收力度，并及時發(fā)送《催
繳租金通知書》進(jìn)行催繳，對于部分“老、大、難”欠租戶采取了一定的強制措施催收或按合同約定處理，截止到2015年12月31日，未清繳的租金和欠租戶數(shù)量同比下降。
5、強化巡查監(jiān)管，筑牢安全防線。一是結(jié)合不同時期的工作重心、季節(jié)性災(zāi)害特點，對園區(qū)物業(yè)的排水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、特種設(shè)備、消防通道等關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施加大巡查和管控力度，對空臵物業(yè)的水電、門窗、防盜以及出租物業(yè)的二次裝修等加大日常檢查力度，做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)防，早整改。二是投入資金，對住宅樓污水管道和水管管網(wǎng)進(jìn)行更換，對部分監(jiān)控設(shè)備、陳舊老化的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行必要地更新維護(hù)，保障其安全正常運行。三是開展“安全生產(chǎn)月”活動，通過安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)、消防安全應(yīng)急演練、張貼安全宣傳海報、開展專項安全大檢查等，進(jìn)一步增強員工和租戶的安全生產(chǎn)意識、消防意識及自救能力。2015年，公司向租戶發(fā)送安全整改通知書25份，整改安全隱患39處，更換或更新安全標(biāo)識55處，向租戶發(fā)放消防安全知識宣傳資料316份，張貼安全生產(chǎn)宣傳海報16張，公司安全生產(chǎn)工作實現(xiàn)了平穩(wěn)運行。
（二）積極推進(jìn)項目開發(fā)建設(shè)的各項工作
1、項目合作方通過了項目實施主體資格的審批認(rèn)定。在公司的積極配合和協(xié)助下，項目合作方在2015年正式被xx區(qū)城市更新辦公室批準(zhǔn)確認(rèn)為項目的實施主體。
同時，區(qū)城市更新辦公室與合作方簽訂了項目的《更新單元改造實施監(jiān)管協(xié)議》，將項目實施納入到政府的監(jiān)管之下，進(jìn)一步保障項目的正常推進(jìn)和有效實施。
2、完成了變配電房設(shè)施設(shè)備的銷戶、拆除工作。
3、對拆除建筑物的房地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了注銷。2015年，完成了項目拆遷范圍內(nèi)的建筑物拆除、土地平整工作；區(qū)城市更新辦公室對建筑物拆除情況進(jìn)行了正式確認(rèn)。同時，公司按照相關(guān)規(guī)定，對拆除建筑物的房地產(chǎn)權(quán)申報注銷，并于2015年X月，在市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理完結(jié)拆除建筑物的房地產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。隨后，公司在稅務(wù)部門辦理了相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)的注銷備案。
4、積極配合和協(xié)助項目合作方辦理開工建設(shè)手續(xù)。2015年X月，公司取得了市規(guī)土委頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2015年X月，項目正式開工建設(shè)。
（三）關(guān)心員工生活，為員工群眾辦實事辦好事
一直以來，公司堅持“以人為本”作為員工工作的出發(fā)點和落腳點，一方面組織開展形式多樣的文體活動，使員工在緊張工作之余身心得到舒緩、休息和調(diào)整。另一方面，重視并做好夏季員工防暑降溫工作，為高溫作業(yè)員工提供安全防護(hù)勞保用品。此外，著力改善提高員工工作生活環(huán)境，為員工群眾多辦好事和實事。住宅樓因建成年代較早，建造時未安裝管道煤氣，住宅樓內(nèi)居住的員工至今仍在使用瓶裝煤氣，即不方便又不安全。公司得知區(qū)政府從2015年下半年開始投資對轄區(qū)老住宅區(qū)進(jìn)行管道燃?xì)飧脑斓南⒑�，從年初開始積極向政府申請住宅樓燃?xì)夤艿赖陌惭b改造，獲得批準(zhǔn)由政府投資對老住宅區(qū)管道燃?xì)飧脑斓脑圏c。燃?xì)夤驹谌細(xì)夤艿冷佋O(shè)完工后，待區(qū)住建局進(jìn)行現(xiàn)場驗收后投入使用。
（四）認(rèn)真開展黨員教育實踐活動，扎實推進(jìn)黨建工作。公司黨支部按照上級黨委的工作部署和文件要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十八屆四中、五中全會精神及系列講話精神。通過組織學(xué)習(xí)或引導(dǎo)黨員干部自學(xué)中國共-產(chǎn)-黨廉潔自律準(zhǔn)則、紀(jì)律處分條例，實踐活動與理論學(xué)習(xí)相結(jié)合，開展
民-主評議、走訪慰問老黨員等“五結(jié)合”主題教育活動，加強政策宣傳力度，提升黨員干部學(xué)習(xí)熱情，提升支部組織活力。同時，還把“三嚴(yán)三實”專題教育與紀(jì)律教育學(xué)習(xí)月活動結(jié)合起來，進(jìn)一步夯實黨員干部廉潔從業(yè)的思想根基，引導(dǎo)黨員干部嚴(yán)守紀(jì)律規(guī)矩，嚴(yán)格做到“自重、自省、自警、自勵”，強化組織觀念，認(rèn)真解決存在的突出問題，積極營造廉潔高效、作風(fēng)優(yōu)良的良好氛圍，為促進(jìn)公司穩(wěn)定健康發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的作用。
二、存在的主要問題
回顧一年來的工作，盡管我們付出了努力，取得了一些成績，但我們?nèi)孕枨逍训卣J(rèn)識到公司存在的問題，主要表現(xiàn)在：
（一）隨著項目開工建設(shè)，項目施工過程中產(chǎn)生的噪音、粉塵等對租戶的辦公、經(jīng)營環(huán)境和出行帶來不利影響，停車場車位的減少和不足對公司物業(yè)的租賃和日常管理帶來較大壓力；物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)成本較往年有一定幅度增加。
（二）與XX公司就貢獻(xiàn)用地補償事宜，協(xié)商解決的過程比較復(fù)雜，XX公司的補償意愿又較難滿足，暫時無法達(dá)成一致意見。
三、2016年工作安排
2016年是國家“十三五”規(guī)劃開局之年，也是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度調(diào)整期和轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵之年，機遇和挑戰(zhàn)并存，我們將認(rèn)真貫徹落實董事會的工作部署和安排，緊緊圍繞公司工作重心，分析經(jīng)營發(fā)展形勢，抓住機遇，積極應(yīng)對經(jīng)營中存在的問題和新的挑戰(zhàn)。同時，抓好管理和服務(wù)，不斷提升運營能力，提高資產(chǎn)運營效益，增強企業(yè)活力，積極推進(jìn)項目建設(shè)，努力實現(xiàn)全年營業(yè)收入XX萬元，利潤總額XX萬元，物業(yè)平均出租率不低于XX%，安全生產(chǎn)“零事故”的經(jīng)營目標(biāo)。為此，重點抓好以下工作：
一、繼續(xù)抓好物業(yè)租賃管理。加強園區(qū)保潔、綠化、安保等工作的管理，為租戶營造安全、舒適的工作環(huán)境；加強物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保公司物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)；加強與租戶、項目合作方的溝通和協(xié)調(diào)，盡量降低因項目開發(fā)建設(shè)等因素給公司物業(yè)租賃帶來的不利影響；加強對市場動態(tài)、租戶動向的了解，及時調(diào)整租賃政策，確保物業(yè)出租率的穩(wěn)定。
二、繼續(xù)做好項目開發(fā)建設(shè)的后續(xù)工作。協(xié)助合作方妥善解決項目貢獻(xiàn)用地的補償、移交工作；做好項目建設(shè)過程的協(xié)調(diào)配合工作，加強對項目的日常監(jiān)督管理；做好建設(shè)過程中各類文件及技術(shù)資料的收集、整理、存檔工作，為今后項目的物業(yè)服務(wù)和處理質(zhì)量問題提供依據(jù)；根據(jù)《合作協(xié)議書》約定及項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)展情況，做好回遷物業(yè)的選房、裝修、招租等工作；及時處理項目實施過程中遇到的各種問題。
三、繼續(xù)強化內(nèi)控管理。根據(jù)公司經(jīng)營工作重心變動與發(fā)展的需要，調(diào)整、明晰崗位職責(zé)，防止管理工作出現(xiàn)“斷層”；進(jìn)一步完善管理制度、細(xì)化工作流程，以提升制度、流程的有效性和可操作性；強化制度學(xué)習(xí)和落實，以提高制度執(zhí)行的自覺性。
四、繼續(xù)加強財務(wù)管控。做好日常財務(wù)管理和會計核算；加強成本管理，嚴(yán)控費用支出；加強預(yù)算編制及執(zhí)行工作；加強應(yīng)收賬款管理，防范呆壞資金風(fēng)險，提高資金使用效率;對經(jīng)營中出現(xiàn)的異常情況，及時報告、跟蹤和反饋，提出應(yīng)對措施，防范經(jīng)營風(fēng)險。
五、繼續(xù)加強安全生產(chǎn)管理工作。按照“一崗雙責(zé)”的要求，加強干部職工的安全知識宣傳、培訓(xùn)及演練工作；認(rèn)真做好各個重大節(jié)假日期間的安全管理，深入持續(xù)開展安全生產(chǎn)“火災(zāi)防控”等專項行動，進(jìn)一步強化安全生產(chǎn)隱患排查治理工作。
六、繼續(xù)加強員工培養(yǎng)和隊伍建設(shè)。進(jìn)一步加強關(guān)愛員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，切實維護(hù)員工利益，為員工多辦事，辦實事辦好事。
七、繼續(xù)加強黨建工作。組織黨員干部深入學(xué)習(xí)貫徹黨的精神和十八屆五中全會精神，深刻理解《黨章》和《廉政自律準(zhǔn)則》、《紀(jì)律處分條例》的內(nèi)涵，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，增加反腐倡廉的政治責(zé)任感和使命感，加強黨員干部尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部的自身建設(shè)。不斷提高黨員干部的執(zhí)行力、創(chuàng)新力、凝聚力和戰(zhàn)斗力，嚴(yán)格要求，廉潔自律，踏踏實實，以過硬的素質(zhì)、優(yōu)良的作風(fēng)、奮發(fā)有為的精神狀態(tài)，履行好各自崗位職責(zé)，促進(jìn)公司各項工作邁向新的臺階作出新的貢獻(xiàn)。
二〇一五年十二月三十一日
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