【精品】融資計(jì)劃3篇

　　時(shí)間過(guò)得可真快，從來(lái)都不等人，很快就要開展新的工作了，來(lái)為以后的工作做一份計(jì)劃吧。想學(xué)習(xí)擬定計(jì)劃卻不知道該請(qǐng)教誰(shuí)？下面是小編精心整理的融資計(jì)劃3篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

融資計(jì)劃 篇1

　　隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的逐步完善，新的金融工具和金融運(yùn)作方式不斷出現(xiàn)。其中金融機(jī)構(gòu)對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行打包處置從無(wú)到有，從限定在國(guó)家計(jì)劃內(nèi)由四家資產(chǎn)管理公司壟斷進(jìn)行開始，逐步形成企業(yè)自主的多元開放的市場(chǎng)運(yùn)作模式。每年都有數(shù)千億的不良金融資產(chǎn)被打包出售，相應(yīng)地有眾多的單位和個(gè)人加入了這一新興行業(yè)“淘金”。由于貸款活動(dòng)中以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押比較受銀行青睞，因此在不良資產(chǎn)處置中比較多地涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅問題。在債務(wù)人、銀行、資產(chǎn)包購(gòu)買和處置人、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買人之間，涉及多少道營(yíng)業(yè)稅，能否差額計(jì)稅，如何進(jìn)行扣除憑證管理，仁者見仁，各有各的理解。

　　一、金融資產(chǎn)包與抵押的基本含義：

　�。ㄒ唬┤魏涡袠I(yè)都是有風(fēng)險(xiǎn)的，以信用為核心的金融體系更是如此。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款以后，由于種種原因致使貸款本息無(wú)法正常收回的事情時(shí)有發(fā)生。為盡可能減少因此發(fā)生的損失，銀行便將某一時(shí)期或某一類應(yīng)收未收的貸款項(xiàng)目進(jìn)行捆綁（即不良金融資產(chǎn)包）出售，將債權(quán)讓渡給愿意承接的單位或個(gè)人以取得一些收益。在債權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，隨同貸款合同產(chǎn)生的抵押權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。承接不良資產(chǎn)者可能將該資產(chǎn)包直接轉(zhuǎn)讓出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照資產(chǎn)包中的項(xiàng)目，逐個(gè)行使債權(quán)人權(quán)利，催收本息以及對(duì)抵押物進(jìn)行處置。這就是不良金融資產(chǎn)包的基本含義。

　�。ǘ�）關(guān)于抵押，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第三十三條做出了規(guī)定，“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物�！�

　　該法第三十四條還規(guī)定，可以抵押的財(cái)產(chǎn)包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物等。

　　二、相關(guān)法律規(guī)定

　　金融資產(chǎn)包購(gòu)買人對(duì)抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置過(guò)程中，受到國(guó)家法律的保護(hù)和約束。這主要是《物權(quán)法》和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）

　　（一）《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

　　我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定主要有：

　　1.保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　2．抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　3．抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　4．債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　�。ǘ�）《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定

　　我國(guó)《擔(dān)保法》做出了與上述《物權(quán)法》相同的規(guī)定，同時(shí)進(jìn)一步做出如下規(guī)定：

　　1.訂立合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

　　2．債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　3．債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的`價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　三、處置抵押不動(dòng)產(chǎn)的基本形式及分析

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)以上對(duì)基本含義和相關(guān)法律的了解，我們發(fā)現(xiàn)在處理抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)能夠采取以下五種方式：

　　1.由債權(quán)人監(jiān)督債務(wù)人處置所抵押的不動(dòng)產(chǎn)，以其收入清償債務(wù)。

　　2.債務(wù)人委托債權(quán)人代為處置所抵押不動(dòng)產(chǎn)。

　　3.債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商，將債務(wù)人所抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。

　　4.債權(quán)人向法院申請(qǐng)，強(qiáng)制拍賣抵押不動(dòng)產(chǎn)，并以拍賣所得優(yōu)先償還債權(quán)人。

　　5.債權(quán)人向法院申請(qǐng)，要求取得債務(wù)人所抵押不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

　�。ǘ�）綜上所述，對(duì)處置抵押不動(dòng)產(chǎn)可以得出以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

　　1.在資產(chǎn)包出售過(guò)程中，是債權(quán)人的變更，其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系包括抵押關(guān)系是不變的。因此，無(wú)論是發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)，還是通過(guò)競(jìng)買取得債權(quán)（包括附帶的抵押權(quán)、擔(dān)保等）的單位和個(gè)人，并不直接或必然地獲得抵押物，而是取得債權(quán)人身份及于抵押物的優(yōu)先受償、提起訴訟等權(quán)利。

　　2.購(gòu)置資產(chǎn)包的人要取得其中一項(xiàng)借貸關(guān)系中抵押物所有權(quán)，只有兩個(gè)途徑，一是與債務(wù)人達(dá)成以抵押物抵償債務(wù)協(xié)議，同時(shí)解除雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；二是通過(guò)向法院起訴，由法院裁定抵押物歸債權(quán)人所有，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系同時(shí)消滅。因?yàn)榈盅鹤鳛楹贤�的一部分，按照法律�?guī)定不能與借貸合同分離。同時(shí)已抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能夠發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，所以發(fā)生抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人的行為，必然與借貸關(guān)系的消滅和抵押關(guān)系的解除相一致。

　　3.分清物權(quán)的具體內(nèi)容。傳統(tǒng)的所有權(quán)，一般來(lái)說(shuō)包括占有、使用、處分、收益等四項(xiàng)權(quán)利，這四項(xiàng)權(quán)利是可以分離的。例如出租過(guò)程中所有人（出租人）出讓使用權(quán)從而獲得租金收入這樣的收益權(quán)。隨著社會(huì)的發(fā)展，像社會(huì)分工一樣，所有權(quán)的具體內(nèi)容越來(lái)越豐富，從而逐步擴(kuò)大完善到了物權(quán)的范疇。若干個(gè)人可以在同一物品上各自擁有不同的物權(quán)，形成錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因而產(chǎn)生了終極所有權(quán)的概念。營(yíng)業(yè)稅法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍，限定為銷售不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、永久使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)。這里的幾個(gè)概念要做理論的分析很難說(shuō)的清楚，但與抵押的概念和相關(guān)法律規(guī)定結(jié)合起來(lái)，可以明確的是如果債權(quán)人沒有支付或約定支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，就不是一種銷售行為。而是一種單方面的行為。債權(quán)人對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)所作的相關(guān)安排，是否構(gòu)成銷售行為，一看有無(wú)買賣雙方的意思表示；二看有無(wú)交易的對(duì)價(jià)（即屬于有償或應(yīng)被視同有償）；三看有無(wú)可能，有無(wú)法律上的障礙。

　　四、營(yíng)業(yè)稅處理建議

　　通過(guò)以上分析，筆者對(duì)處置不良金融資產(chǎn)包中的不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)的基本結(jié)論是：

　�。ㄒ唬�從債務(wù)人（借款人）來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不論是按照債權(quán)人意圖出售給第三方，還是直接出讓給債權(quán)人，都必須繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

　�。ǘ�）對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其打包出售不良資產(chǎn)的行為，是一種合同主體的變更行為，目前還不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。對(duì)此，已有明確的文件規(guī)定不征收營(yíng)業(yè)稅。

　�。ㄈ�）對(duì)購(gòu)買不良金融資產(chǎn)包后進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，或是拆包重新整理轉(zhuǎn)賣的，同樣按照上述第（二）點(diǎn)辦理，不征收營(yíng)業(yè)稅。

　�。ㄋ模�對(duì)于直接處置抵押不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)做具體分析：

　　1.對(duì)于第三條第（二）款第2項(xiàng)中表述的情況，即取得債權(quán)的人與債務(wù)人達(dá)成消滅債務(wù)關(guān)系以不動(dòng)產(chǎn)抵債的，或是通過(guò)法院定消滅債務(wù)關(guān)系以不動(dòng)產(chǎn)抵債的，不論是否辦理房產(chǎn)證（包括土地使用權(quán)證）過(guò)戶手續(xù)，在債權(quán)人轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，都應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　2.對(duì)于債權(quán)人取得債務(wù)人同意（委托）將不動(dòng)產(chǎn)交拍賣機(jī)構(gòu)拍賣的，或是債權(quán)人向法院起訴后由法院委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣的，屬于債務(wù)人直接向終端客戶銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，通過(guò)購(gòu)買金融資產(chǎn)包而成為債權(quán)人的單位和個(gè)人以及法院、拍賣機(jī)構(gòu)，都不構(gòu)成銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不是銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅納稅人。

　　3.對(duì)于債務(wù)人在債權(quán)人監(jiān)督下，或按照債權(quán)人的意圖出售不動(dòng)產(chǎn)，所得收入歸債權(quán)人所有的行為，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)是采取催收方式收回債權(quán)，沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，與上述第2點(diǎn)屬于同一性質(zhì)。

　�。ㄎ澹┖侠泶_定營(yíng)業(yè)額

　　1.對(duì)于債務(wù)人來(lái)說(shuō)，一般并不取得收入（收入直接到債權(quán)人那里去了）。其銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入，應(yīng)以其抵債金額確定。但拍賣所得大于欠款本息的，超過(guò)部分歸債務(wù)人所有，也應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)是債務(wù)人購(gòu)置所得時(shí)，購(gòu)買價(jià)可以從營(yíng)業(yè)額中扣除。對(duì)于購(gòu)買金融資產(chǎn)包的債權(quán)人來(lái)說(shuō)，銷售不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，當(dāng)然屬于銷售購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)行為。其扣除的金額，可能的途徑有四種，一是按照全部資產(chǎn)包成交價(jià)格占資產(chǎn)包原始價(jià)格的比例，乘不動(dòng)產(chǎn)帳面價(jià)值得出的數(shù)字；二、按照資產(chǎn)包拍賣成交時(shí)的評(píng)估價(jià)。近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格飛漲，按照評(píng)估價(jià)對(duì)納稅人最有利。三是購(gòu)買金融資產(chǎn)包時(shí)資產(chǎn)清單上列名的帳面價(jià)值（原始價(jià)格）；四、按照債務(wù)人所欠貸款本息計(jì)算。

　　對(duì)于第一種方式，按照比例法計(jì)算將使扣除金額大大縮水，增加稅收負(fù)擔(dān)，特別是資產(chǎn)包中能夠有價(jià)值的主要就是抵押不動(dòng)產(chǎn)，其他一些現(xiàn)金權(quán)益項(xiàng)目的價(jià)值形同虛設(shè)，因此，競(jìng)買人接收的是資產(chǎn)包的全部，實(shí)際上是購(gòu)買資產(chǎn)包中一些有價(jià)值的東西。這正是資產(chǎn)包的意義所在，虛虛實(shí)實(shí)魚龍混雜，但看得見的干貨以不動(dòng)產(chǎn)為最，因此，其縮小其價(jià)值不符合實(shí)際。按照資產(chǎn)包拍賣成交時(shí)的評(píng)估價(jià)計(jì)算缺乏可操作性，并且近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，按評(píng)估價(jià)必然增加扣除金額。按照資產(chǎn)包交易基礎(chǔ)資料中的原始價(jià)值作為扣除金額，可以看作是按照歷史客觀成本扣除，所以筆者認(rèn)為比較合適。最后，按照貸款本息總額進(jìn)行扣除的方法，雖然與現(xiàn)行金融機(jī)構(gòu)銷售抵債不動(dòng)產(chǎn)，以銷售收入減去抵債本息后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定相一致，但貸款本息在資產(chǎn)包交易中已經(jīng)完全被修改，競(jìng)買人考慮的是不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而不是帳面上欠債數(shù)，而且利息的計(jì)算期間、利率水平等不確定性較大，因此，筆者也不建議采取這種方式。

融資計(jì)劃 篇2

　　一、公司介紹

　　1、公司簡(jiǎn)介

　　主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

　　2、公司現(xiàn)狀

　　在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

　　3、股東實(shí)力

　　股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

　　4、歷史業(yè)績(jī)

　　對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會(huì)決議

　　對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

　　二、項(xiàng)目分析

　　1、項(xiàng)目的基本情況

　　位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

　　2、項(xiàng)目來(lái)歷

　　項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

　　3、證件狀況文件

　　項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

　　4、資金投入

　　自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

　　5、市場(chǎng)定位

　　指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

　　6、建造的過(guò)程和保證

　　項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

　　三、市場(chǎng)分析

　　1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

　　房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的`分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

　　3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

　　分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

　　4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

　　未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。

　　四、管理團(tuán)隊(duì)

　　1、人員構(gòu)成

　　公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

　　2、組織結(jié)構(gòu)

　　企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。

　　3、管理規(guī)范性

　　管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)�？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

　　4、重大事項(xiàng)

　　對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

　　一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。

　　其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

　　六、融資方案的設(shè)計(jì)

　　1、融資方式

　　（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）

　　方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

　　操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書

　　A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

　　B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

　　C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

　�。�2）債權(quán)融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

　�。�3）債轉(zhuǎn)股的融資方式

　　投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

　�。�4）房地產(chǎn)信托融資

　　（5）多種融資方式的組合

　　在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

　　2、融資期限和價(jià)格

　　融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）

　　對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

　　A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

　　C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

　　F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)化解方案

　　A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

　　B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的�？顚Ｓ�。

　　C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

　　D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

　　4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）

　　A、股權(quán)方式融資的退出

　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；

　　項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；

　　B、債權(quán)方式融資退出

　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

　　項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；

　　5、抵押和保證

　　在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

　　6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

　　七、摘要

　　長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程

　　一. 項(xiàng)目融資流程

　　1.房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求意向；

　　2.房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項(xiàng)目特別好的，可以先提供前兩證；

　　3.對(duì)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資項(xiàng)目作初步了解、考察與評(píng)估，判斷項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險(xiǎn)大，則本項(xiàng)目終止；

　　4.與項(xiàng)目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例；協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實(shí)際情況順延；

　　5.出資方（地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司）實(shí)地考察項(xiàng)目并與項(xiàng)目決策人會(huì)談，

　　6.出資方正式項(xiàng)目核實(shí)調(diào)研；

　　7.出資方給出項(xiàng)目融資正式意見；

　　8.項(xiàng)目符合條件，決定放款；

　　9.如果決定放款，出資方與項(xiàng)目方簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議，明確項(xiàng)目借款的金額、期限、利息及資金管理方法；

　　10.提供貸款所需資料（見附件），執(zhí)行貸款手續(xù)。

　　11.放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費(fèi)等。

　　二. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：

　　1.經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件

　　2.組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件

　　3.稅務(wù)登記證復(fù)印件（國(guó)稅、地稅）

　　4.開戶許可證

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

　　6.最近一期公司章程（修正案）

　　7.法人身份證明、法人身份證復(fù)印件

　　8.最近一期驗(yàn)資報(bào)告

　　9.最近三年經(jīng)審計(jì)的完整財(cái)務(wù)報(bào)告和最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表

　　10.公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表主要科目明細(xì)

　　11.公司貸款卡復(fù)印件（卡號(hào)、密碼）

　　12.公司介紹

　　13.股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（直到最終股東），股東介紹

　　14.公司實(shí)際控制人簡(jiǎn)歷、公司高管簡(jiǎn)歷

　　15.項(xiàng)目批復(fù)文件（立項(xiàng)、環(huán)保等）

　　16.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或盡職調(diào)查報(bào)告

　　17.已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證等

　　18.存量借款明細(xì)表（銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物）

　　19.《土地使用權(quán)出讓合同》、轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議等

　　20.土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、預(yù)售許可證（或規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案等）

　　21.項(xiàng)目形象進(jìn)度說(shuō)明

　　22.項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)度（規(guī)證辦理、施工、銷售等）

　　23.項(xiàng)目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)

　　24.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：已開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；目前在建項(xiàng)目簡(jiǎn)介（位置、項(xiàng)目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進(jìn)度、銷售情況等）

融資計(jì)劃 篇3

　　第一部分 公司介紹

　　一、 公司簡(jiǎn)介

　　二、 公司基本情況

　　三、 目前公司主要股東情況

　　四、 公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)介紹

　　五、 公司財(cái)務(wù)歷史

　　六、 公司的發(fā)展戰(zhàn)略

　　第二部分 公司治理層和管理層

　　一、 董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)成員名單

　　二、 管理層成員名單

　　第三部分 產(chǎn)品/服務(wù)

　　一、 產(chǎn)品/服務(wù)描述（產(chǎn)品/服務(wù)內(nèi)容、北京、發(fā)展階段）

　　二、 目標(biāo)市場(chǎng)

　　三、 產(chǎn)品/服務(wù)的獨(dú)特性和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 四、 公司現(xiàn)有的'和正在申請(qǐng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)

　　第四部分 行業(yè)及市場(chǎng)情況

　　一、 行業(yè)情況

　　二、 競(jìng)爭(zhēng)分析

　　三、 市場(chǎng)分析

　　四、 公司未來(lái)3年或5年的銷售收入預(yù)測(cè)

　　第五部分 營(yíng)銷策略

　　一、 渠道策略

　　二、 宣傳推廣策略

　　三、 服務(wù)策略

　　四、 產(chǎn)品策略

　　第六部分 管理

　　一、 公司的組織結(jié)構(gòu)和管理模式

　　二、 管理體系和工具

　　第七部分 融資說(shuō)明

　　一、 公司市值

　　二、 融資方式

　　三、 融資內(nèi)容

　　四、 資金用途和計(jì)劃

　　五、 投資回報(bào)

　　第八部分 風(fēng)險(xiǎn)控制

　　一、 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

　　三、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　四、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　第九部分 投資方的介入和退出

　　一、 投資方在公司經(jīng)營(yíng)管理中的地位和作用

　　二、 資本退出

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