- 相關(guān)推薦
房產(chǎn)調(diào)研報告
在生活中，報告對我們來說并不陌生，報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編整理的房產(chǎn)調(diào)研報告，希望對大家有所幫助。
房產(chǎn)調(diào)研報告1
為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，有針對性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫統(tǒng)計工作，縣統(tǒng)計局組織專人對接縣住建、規(guī)劃、國土等部門，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項目建設(shè)一線開展專題調(diào)研，現(xiàn)將相關(guān)情況報告如下。
一、企業(yè)基本情況。
�。ㄒ唬┮鸭{入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
截至20xx年xx月（下同），我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級資質(zhì)的7家，三級資質(zhì)的4家，20xx年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20xx年前三季度實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4xx億元。
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家（20xx年新入庫4家），其中，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的12家，暫定級4家，20xx年完成投資xx億元，20xx年前三季度完成投資xx億元。
�。ǘ┪醇{入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實現(xiàn)產(chǎn)值約20億元）
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計已開發(fā)項目計劃總投資約45億元。
（三）退出統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷資質(zhì)等級證書先后退出統(tǒng)計名錄庫。
二、外來企業(yè)入庫制約因素。
按照《國家統(tǒng)計局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國家統(tǒng)計局認(rèn)可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營地統(tǒng)計。為摸清我縣外來企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，今年4月，我們進(jìn)行了專題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。
�。ㄒ唬﹫猿直镜刈詫ν鈦砥髽I(yè)沒有強制約束力。
外來企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，只受業(yè)務(wù)范圍和項目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》規(guī)定：建立統(tǒng)一開放的市場體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件，不得強制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜�。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。
�。ǘ﹫猿直镜刈詫�(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。
外來企業(yè)在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動中使用的原名稱不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項目招標(biāo)要件不符，自動失去競標(biāo)資格。
�。ㄈ﹫猿直镜刈杂绊懞笃诒O(jiān)督管理。
外來注冊企業(yè)具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷，其開發(fā)建設(shè)的項目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問題，追責(zé)難以找到責(zé)任主體，可能會帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。
（四）堅持本地注冊帶給外來企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場競爭中，三級及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤空間越來越薄弱，外來企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊。即使走資質(zhì)升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經(jīng)營業(yè)績、專業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。
�。ㄎ澹﹫猿直镜刈砸资茉缘馗蓴_。
按照統(tǒng)計制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊地統(tǒng)計。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業(yè)在申請注冊，原注冊地出于地方保護(hù)角度，既會在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙，也會通過約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊。
三、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
�。ㄒ唬┥鷻C(jī)旺盛型。
此類企業(yè)抓住了機(jī)遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國房產(chǎn)計劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司，5年內(nèi)進(jìn)入市五強，二十年內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進(jìn)入省20強；發(fā)響建司計劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級，力爭年產(chǎn)值2。5億元以上，上交稅費900萬元以上。
�。ǘ┚S持現(xiàn)狀型。
此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規(guī)模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類雜。
�。ㄈ┺D(zhuǎn)向發(fā)展型。
此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營業(yè)務(wù)活動的收入和利潤大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產(chǎn)經(jīng)營活動已開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國際酒店，經(jīng)營活動開始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會保障問題。
�。ㄋ模┪s低迷型。
此類企業(yè)一般是先有項目再相機(jī)成立，在經(jīng)營完項目后便陷入困頓，無強力經(jīng)費支撐，無人才技術(shù)保障，無后續(xù)項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級，工程技術(shù)人員僅3人，20xx年無工程項目，市場生存力弱；高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風(fēng)景項目后，目前沒有新項目開發(fā)。
四、困難和問題。
�。ㄒ唬┵Y金壓力大，本地企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。
一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發(fā)包時，將能否墊資作為考察企業(yè)實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達(dá)90%，而當(dāng)局BT項目多是全墊資。
二是工程款項拖欠。項目在建時，企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金，竣工后也被長期拖欠，使預(yù)期效益受損，即使再有項目也無力承接。
三是企業(yè)融資困難。在國家對建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸難、貸貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經(jīng)費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，很長時間內(nèi)供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
�。ǘ┵Y質(zhì)升級難，本地企業(yè)發(fā)展受限。
一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級越高，人才要求越嚴(yán)格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實中符合條件的人才嚴(yán)重不足。
二是缺乏業(yè)績支撐。企業(yè)以前礙于實力，做的業(yè)績較難符合要求，比如申報建筑企業(yè)一級資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件。
三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，企業(yè)注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級必須要具有與資質(zhì)等級相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測設(shè)備，原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業(yè)長期不能升級，發(fā)展停滯便不可避免。
�。ㄈ┦袌龈偁幜遥镜仄髽I(yè)利潤薄弱。
一是項目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展，外來企業(yè)越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十?dāng)?shù)家企業(yè)競爭已屢見不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價格戰(zhàn)。
二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標(biāo)中，與外來企業(yè)實力懸殊，幾乎沒什么機(jī)會，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機(jī)會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業(yè)中標(biāo)后，將項目分解賣給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險，又坐收差價之利。
三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無承攬資質(zhì)的個體施工隊、服務(wù)隊。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“三違”（違法用地、違法建設(shè)、違法銷售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場。
四是成本抬高無可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴(yán)重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營成本，極大壓縮了企業(yè)利潤空間。
�。ㄋ模╊A(yù)測預(yù)警弱，本地企業(yè)風(fēng)險難料。
一是宏觀政策預(yù)警弱。國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必然會影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，而研究國家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋。
二是安全評估預(yù)警弱。在競標(biāo)選擇項目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項目與企業(yè)實際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風(fēng)險難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損。
三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項目更多依靠銀行貸和民間融資，資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預(yù)警弱�；诜績r上漲預(yù)期，一些投機(jī)性購房營造繁榮假象，助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開發(fā)，導(dǎo)致銷售市場疲軟。
五、工作建議。
�。ㄒ唬┰煅獛头�，解決企業(yè)資金瓶頸。
一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實力，當(dāng)局性項目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運轉(zhuǎn)留有余地。
二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進(jìn)度款時，應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮，簡化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力。
三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式，鼓勵金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、擔(dān)保費率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當(dāng)降低費稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費稅種類，在營業(yè)稅、項目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會經(jīng)費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費稅總額。
（二）轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。
一是夯實人才隊伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制，充實緊缺崗位專業(yè)人才。對業(yè)績突出的優(yōu)秀人員，破格評定技術(shù)資格。
二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢、設(shè)計、采購、施工、管理、服務(wù)一體化。
三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵企業(yè)順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，堅持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展，向“高、精、�！卑l(fā)展；四是實施優(yōu)惠政策。對晉升資質(zhì)、主營業(yè)務(wù)收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎、取得科技創(chuàng)新專利的'企業(yè)，分別給予獎勵。企業(yè)購置設(shè)備設(shè)施，給予貸貼息政策。
�。ㄈ┮婪ㄕ�，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營秩序。
一是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入清出。堅決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查外來企業(yè)的資質(zhì)等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進(jìn)入。同時，強化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理，對有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場。
二是加強招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律，規(guī)范招投標(biāo)程序，體現(xiàn)公開公平公正原則，完善綜合評標(biāo)和合理低價評標(biāo)辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價報價等違法違規(guī)行為。
三是實施項目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開外來企業(yè)，但在吸引外來企業(yè)來平投資的同時，也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團(tuán)取暖”的方式參與，使之既能通過適當(dāng)?shù)氖袌龈偁帍耐鈦砥髽I(yè)那里汲取經(jīng)驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死。
四是強力整頓市場秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷售、無資質(zhì)承包等擾亂市場秩序行為，嚴(yán)格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴(yán)從快從重處理。
（四）強化監(jiān)測，增強企業(yè)御險能力。
一是當(dāng)局開展綜合監(jiān)測預(yù)警。出臺相應(yīng)政策和措施，建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動的波動及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作，加強對全縣建筑、房地開發(fā)市場各個環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，根據(jù)掌握的信息，全面評估潛在風(fēng)險，作出科學(xué)分析和預(yù)測預(yù)警。
二是企業(yè)加強自身風(fēng)險防范。防范法律風(fēng)險，避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”，及時維權(quán)；防范決策風(fēng)險，重大的經(jīng)營決策應(yīng)經(jīng)過企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對本單位的經(jīng)營風(fēng)險負(fù)責(zé)；防范資金風(fēng)險，嚴(yán)格控制成本，控制貸和擔(dān)保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質(zhì)量安全風(fēng)險，大力開展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實行質(zhì)量安全全過程監(jiān)督；防范市場前景風(fēng)險，應(yīng)適時研究分析宏觀形勢，及時調(diào)整經(jīng)營思路及目標(biāo)任務(wù)，牢牢把握自身發(fā)展主動權(quán)。
�。ㄎ澹⿵娀霂�，真實反映發(fā)展成果。
住建、統(tǒng)計部門加強指導(dǎo)，凡符合條件的一律及時申報入庫，比如，具備條件的勞務(wù)企業(yè)等。可創(chuàng)造條件的實行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫。同時，進(jìn)一步夯實各在庫建筑房產(chǎn)企業(yè)直報平臺的統(tǒng)計基礎(chǔ)工作，確�！皵�(shù)出有據(jù)”。
房產(chǎn)調(diào)研報告2
為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，有針對性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫統(tǒng)計工作，縣統(tǒng)計局組織專人對接縣住建、規(guī)劃、國土等部門，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項目建設(shè)一線開展專題調(diào)研，現(xiàn)將相關(guān)情況報告如下。
一、企業(yè)基本情況
(一)已納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
1.建筑企業(yè)。截至20xx年9月（下同），我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級資質(zhì)的7家，三級資質(zhì)的4家，20xx年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20xx年前三季度實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值40.98億元。（見附表1）
2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家（20xx年新入庫4家），其中，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的12家，暫定級4家，20xx年完成投資25.7億元，20xx年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）
(二)未納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
1.建筑企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實現(xiàn)產(chǎn)值約20億元。（見附表3）2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計已開發(fā)項目計劃總投資約45億元。（見附表4）(三)退出統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷資質(zhì)等級證書先后退出統(tǒng)計名錄庫。（見附表5）
二、外來企業(yè)入庫制約因素
按照《國家統(tǒng)計局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國家統(tǒng)計局認(rèn)可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營地統(tǒng)計。為摸清我縣外來企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，今年4月，我們進(jìn)行了專題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。
(一)堅持本地注冊對外來企業(yè)沒有強制約束力。外來企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，只受業(yè)務(wù)范圍和項目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》（建市〔20xx〕92號）規(guī)定：建立統(tǒng)一開放的市場體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件，不得強制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜�。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。
(二)堅持本地注冊導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。外來企業(yè)在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動中使用的原名稱不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項目招標(biāo)要件不符，自動失去競標(biāo)資格。
(三)堅持本地注冊影響后期監(jiān)督管理。外來注冊企業(yè)具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷，其開發(fā)建設(shè)的項目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問題，追責(zé)難以找到責(zé)任主體，可能會帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。
(四)堅持本地注冊帶給外來企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場競爭中，三級及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤空間越來越薄弱，外來企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊。即使走資質(zhì)升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經(jīng)營業(yè)績、專業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。
(五)堅持本地注冊易受原注冊地干擾。按照統(tǒng)計制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊地統(tǒng)計。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業(yè)在申請注冊，原注冊地出于地方保護(hù)角度，既會在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙，也會通過約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊。
三、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)生機(jī)旺盛型。此類企業(yè)抓住了機(jī)遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國房產(chǎn)計劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司，5年內(nèi)進(jìn)入市五強，二十年內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進(jìn)入省20強；發(fā)響建司計劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級，力爭年產(chǎn)值2.5億元以上，上交稅費900萬元以上。
(二)維持現(xiàn)狀型。此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規(guī)模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類雜。
(三)轉(zhuǎn)向發(fā)展型。此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營業(yè)務(wù)活動的收入和利潤大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產(chǎn)經(jīng)營活動已開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國際酒店，經(jīng)營活動開始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會保障問題。
(四)萎縮低迷型。此類企業(yè)一般是先有項目再相機(jī)成立，在經(jīng)營完項目后便陷入困頓，無強力經(jīng)費支撐，無人才技術(shù)保障，無后續(xù)項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級，工程技術(shù)人員僅3人，20xx年無工程項目，市場生存力弱；高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風(fēng)景項目后，目前沒有新項目開發(fā)。
四、困難和問題
(一)資金壓力大，本地企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發(fā)包時，將能否墊資作為考察企業(yè)實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達(dá)90%，而政府BT項目多是全墊資；二是工程款項拖欠。項目在建時，企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金，竣工后也被長期拖欠，使預(yù)期效益受損，即使再有項目也無力承接；三是企業(yè)融資困難。在國家對建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經(jīng)費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，很長時間內(nèi)供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
(二)資質(zhì)升級難，本地企業(yè)發(fā)展受限。一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級越高，人才要求越嚴(yán)格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實中符合條件的人才嚴(yán)重不足；二是缺乏業(yè)績支撐。企業(yè)以前礙于實力，做的業(yè)績較難符合要求，比如申報建筑企業(yè)一級資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，企業(yè)注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級必須要具有與資質(zhì)等級相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測設(shè)備，原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業(yè)長期不能升級，發(fā)展停滯便不可避免。
(三)市場競爭烈，本地企業(yè)利潤薄弱。一是項目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展，外來企業(yè)越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十?dāng)?shù)家企業(yè)競爭已屢見不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價格戰(zhàn)；二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標(biāo)中，與外來企業(yè)實力懸殊，幾乎沒什么機(jī)會，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機(jī)會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業(yè)中標(biāo)后，將項目分解賣給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險，又坐收差價之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無承攬資質(zhì)的個體施工隊、服務(wù)隊。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“三違”（違法用地、違法建設(shè)、違法銷售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場；四是成本抬高無可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴(yán)重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營成本，極大壓縮了企業(yè)利潤空間。
(四)預(yù)測預(yù)警弱，本地企業(yè)風(fēng)險難料。一是宏觀政策預(yù)警弱。國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必然會影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，而研究國家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋；二是安全評估預(yù)警弱。在競標(biāo)選擇項目上，企業(yè)往往注重的`是規(guī)模和效益，而忽略從項目與企業(yè)實際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風(fēng)險難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損；三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預(yù)警弱。基于房價上漲預(yù)期，一些投機(jī)性購房營造繁榮假象，助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開發(fā)，導(dǎo)致銷售市場疲軟。
五、工作建議
(一)造血幫扶，破解企業(yè)資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運轉(zhuǎn)留有余地；二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進(jìn)度款時，應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮，簡化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式，鼓勵金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、貸款利率、擔(dān)保費率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當(dāng)降低費稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費稅種類，在營業(yè)稅、項目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會經(jīng)費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費稅總額。
(二)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。一是夯實人才隊伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制，充實緊缺崗位專業(yè)人才。對業(yè)績突出的優(yōu)秀人員，破格評定技術(shù)資格；二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢、設(shè)計、采購、施工、管理、服務(wù)一體化；三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵企業(yè)順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，堅持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展，向“高、精、�！卑l(fā)展；四是實施優(yōu)惠政策。對晉升資質(zhì)、主營業(yè)務(wù)收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè)，分別給予獎勵。企業(yè)購置設(shè)備設(shè)施，給予貸款貼息政策。
(三)依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營秩序。一是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入清出。堅決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查外來企業(yè)的資質(zhì)等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進(jìn)入。同時，強化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理，對有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場；二是加強招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律，規(guī)范招投標(biāo)程序，體現(xiàn)公開公平公正原則，完善綜合評標(biāo)和合理低價評標(biāo)辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價報價等違法違規(guī)行為；三是實施項目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開外來企業(yè)，但在吸引外來企業(yè)來平投資的同時，也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團(tuán)取暖”的方式參與，使之既能通過適當(dāng)?shù)氖袌龈偁帍耐鈦砥髽I(yè)那里汲取經(jīng)驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死；四是強力整頓市場秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷售、無資質(zhì)承包等擾亂市場秩序行為，嚴(yán)格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴(yán)從快從重處理。
(四)強化監(jiān)測，增強企業(yè)御險能力。一是政府開展綜合監(jiān)測預(yù)警。出臺相應(yīng)政策和措施，建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動的波動及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作，加強對全縣建筑、房地開發(fā)市場各個環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，根據(jù)掌握的信息，全面評估潛在風(fēng)險，作出科學(xué)分析和預(yù)測預(yù)警；二是企業(yè)加強自身風(fēng)險防范。防范法律風(fēng)險，避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”，及時維權(quán)；防范決策風(fēng)險，重大的經(jīng)營決策應(yīng)經(jīng)過企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對本單位的經(jīng)營風(fēng)險負(fù)責(zé)；防范資金風(fēng)險，嚴(yán)格控制成本，控制貸款和擔(dān)保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質(zhì)量安全風(fēng)險，大力開展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實行質(zhì)量安全全過程監(jiān)督；防范市場前景風(fēng)險，應(yīng)適時研究分析宏觀形勢，及時調(diào)整經(jīng)營思路及目標(biāo)任務(wù)，牢牢把握自身發(fā)展主動權(quán)。
(五)強化入庫，真實反映發(fā)展成果。住建、統(tǒng)計部門加強指導(dǎo)，凡符合條件的一律及時申報入庫，比如，具備條件的勞務(wù)企業(yè)等。可創(chuàng)造條件的實行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫。同時，進(jìn)一步夯實各在庫建筑房產(chǎn)企業(yè)直報平臺的統(tǒng)計基礎(chǔ)工作，確保“數(shù)出有據(jù)”。
房產(chǎn)調(diào)研報告3
xx作為承載縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，如何做大做強城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實現(xiàn)城市規(guī)模擴(kuò)張。對此，我們就xx房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入調(diào)查，主要情況如下。
一、目前現(xiàn)狀
房產(chǎn)市場初步形成。截至目前，xx已報建開工的小區(qū)共17個，批準(zhǔn)開工面積367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。調(diào)查表明，我縣的房地產(chǎn)業(yè)正步入健康發(fā)展軌道，基本杜絕了無證開發(fā)、越級開發(fā)、無序開發(fā)的行為。
土地開發(fā)規(guī)范有序。所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目積極推行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，按程序報批的制度。無論是本地企業(yè)還是外地企業(yè)，都能按南府發(fā)［20xx］62號文件和南充市人民政府14號令(南充市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理實施細(xì)則)的規(guī)定進(jìn)行運作。大多數(shù)企業(yè)能按照房地產(chǎn)主管部門的具體要求，提供有關(guān)證書、證件和文件資料進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項目報建審批。大部分開發(fā)業(yè)主均能按照獲得開發(fā)項目后，通過報建審批再開工建設(shè)。
房產(chǎn)銷售運營正常。各開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步了解并熟悉了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)法規(guī)和規(guī)章，對商品房的開發(fā)和預(yù)售管理有了明晰的認(rèn)識，大多能嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證，再開始與買受人簽訂規(guī)范性商品房預(yù)售合同。按規(guī)定收取預(yù)售款。從而避免了商品房預(yù)售中的一房多售，合同欺詐“短斤缺兩”的行為。有力地維護(hù)了商品房買受人的合法權(quán)益，同時也避免了商品房買賣的.糾紛發(fā)生。
二、存在問題
由于我縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展緩慢，還存在以下問題：
無證違規(guī)開發(fā)突出。部分企業(yè)未進(jìn)行房地產(chǎn)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批就設(shè)售房部(客戶接待中心)、廣告未經(jīng)審查就公開發(fā)布。如：鉑金時代、朝陽大市場等樓盤至今未進(jìn)行開發(fā)資格審查和項目審批，就設(shè)立客戶接待中心、公開發(fā)布廣告等。有的項目既未進(jìn)行項目報建，也未辦預(yù)售許可證，就擅自開工建設(shè)。如勝達(dá)花園、學(xué)府苑。有的開發(fā)商項目資本金未到35%的要求，不符合報批條件就私自開工，有的業(yè)主憑購買水泥、鋼材的發(fā)票充資本金，嚴(yán)重違反房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)資本金管理制度。
未建先售比較普遍。部分房產(chǎn)開發(fā)商實力較弱，為解決資金周轉(zhuǎn)問題，在未達(dá)到預(yù)售條件，剛剛開工就收取高額訂金。如陶然居、友助欣城、鑫都花園等項目。
規(guī)費收繳難以到位。部分開發(fā)商只強調(diào)享受優(yōu)惠政策，而不按時交納配套費等相關(guān)費用。有的開發(fā)商片面理解為商品房也可享受招商引資優(yōu)惠政策，未交納相關(guān)費用，如儀隴大酒店及附屬工程，按招商優(yōu)惠政策，除賓館和會展中心享受免繳有關(guān)規(guī)費外，作為附屬工程的商品房，應(yīng)按20元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納配套費，目前分文未交。
質(zhì)量未驗提前入住。個別已竣工的樓盤，未通過房地產(chǎn)主管部門組織的綜合驗收，已有人入住，小區(qū)公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善，未達(dá)到入住條件，為以后xx的小區(qū)建設(shè)管理帶來了困難。
訂購協(xié)議不夠規(guī)范。大部分開發(fā)商業(yè)主在沒有取得商品房預(yù)售許可證前，收取選房費都是自制協(xié)議，且未送主管部門進(jìn)行審查，五花八門，很不規(guī)范。有的由于協(xié)議條款不明確，辦了預(yù)售許可證獲取了國家正式合同后，其套內(nèi)面積和建筑面積計算不一致，附加協(xié)議中增加了不少費用，不同程度增加了房價款，損害了買受人利益。
建筑設(shè)計格調(diào)偏低。多數(shù)開發(fā)商一味追求廉價，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)粗制濫造，建設(shè)結(jié)果與效果圖等宣傳資料相差較大，損害了xx形象，也損害了買受人權(quán)益。
三、對策措施
加大宣傳力度。要加大對房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)的宣傳力度，嚴(yán)格按房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策文件，從嚴(yán)執(zhí)法，規(guī)范管理。一是制作宣傳提綱在新聞媒體上大力宣傳；二是將房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)、政策文件匯編成冊，下發(fā)各開發(fā)企業(yè)。要求企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)，依法開發(fā)經(jīng)營。
加大整改力度。對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，逐一整改，限定時間自查、自糾。整改期滿后，由企業(yè)申請驗收，合格后方可復(fù)工。加大監(jiān)管力度。一是強力推行綜合驗收。沒有通過綜合驗收的，房管和國土部門一律不予辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。二是強力推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格注冊準(zhǔn)入制度和房地產(chǎn)開發(fā)項目報建審批制度。房地產(chǎn)項目沒有通過注冊準(zhǔn)入和項目報建審批者一律從嚴(yán)查處。三是強力推行商品房預(yù)售許可證制度，沒有達(dá)到預(yù)售條件，未取得預(yù)售許可證前一律不允許收取預(yù)售款，統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)自制訂房協(xié)議，收取訂金不得超過20xx元，超過此額度按《商品房預(yù)售管理辦法》予以處罰。
房產(chǎn)調(diào)研報告4
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于提高群眾生活程度，拉動經(jīng)濟(jì)增進(jìn)具有非常主要的效果。近年來，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展敏捷，投資拉動微弱，市場前景寬廣。為了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近期，我局組織相關(guān)人員以縣城為重點，對全縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次具體調(diào)研，并激發(fā)了一些考慮。
一、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近況
近年來，我縣依照“解放思想，提高標(biāo)桿，夯實基本，構(gòu)建調(diào)和”的工作思緒，著力打造城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)這個亮點，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)從小到大、穩(wěn)步提拔、疾速發(fā)展的優(yōu)越態(tài)勢，有力地拉動了縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)疾速發(fā)展。首要有以下特點：
1、投資疾速增進(jìn)，規(guī)劃不時擴(kuò)展。年前，我縣基本上是以劃撥方法供給地盤，單位以招招標(biāo)方法雇用有天資的建筑公司建房，職工以房改政策購房或在單位積集建房，城鎮(zhèn)居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開端呈現(xiàn)了具有開拓性質(zhì)的投資商，年我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)增至8家。特殊是縣縣政府沅政發(fā)[]16號文件出臺后，全縣房地產(chǎn)業(yè)投資疾速增進(jìn)，逐漸構(gòu)成了市場需求拉動型投資擴(kuò)張，房地產(chǎn)規(guī)劃不時擴(kuò)展，并完成了單體建筑開拓向小區(qū)規(guī)劃開拓的改變。年至20xx年，我縣城區(qū)共完成開拓項目72個，開拓面積近126萬平米，共完成投資11.48億元，建成城區(qū)房屋面積2152.7平米，截止到本年上半年，城區(qū)人均寓居面積達(dá)24.26平米。新增貿(mào)易用房10.6萬㎡。已建成或在建陋習(xí)模且具有物業(yè)服務(wù)的項目達(dá)28個，如 現(xiàn)代城等。當(dāng)前，在我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)達(dá)19家，個中有開拓天資的15家，掛靠天資有4家；有物業(yè)服務(wù)企業(yè)11家。
2、房價穩(wěn)中有升，市場供需兩旺。至20xx年，縣城商品房銷售率、預(yù)售率辨別到達(dá)98%、70%，一年以上的空置房基本為零，房價穩(wěn)中有升，20xx年至20xx年房價漲幅較大，前者首要緣由有：建筑資料價錢上漲較快；銀行信貸利率上升較快；獲得地盤的本錢和拆遷本錢添加；因北溶集鎮(zhèn)地質(zhì)災(zāi)禍和區(qū)劃調(diào)整，多量干部進(jìn)城招致縣城人口增幅較大，構(gòu)成短期內(nèi)房屋的“求過于供”；后者首要緣由有：獲得地盤的本錢添加；沅政發(fā)[]16號文件中的優(yōu)惠政策作廢，房地產(chǎn)買賣稅費增大，添加了開拓本錢；由于較高質(zhì)量樓盤帶動區(qū)域房價上漲。
3、報建房屋項目面積及投資規(guī)劃穩(wěn)步增進(jìn)。年至20xx年，我縣房地產(chǎn)業(yè)房屋項目建立敏捷發(fā)展，6年來，報建項目合計達(dá)103個，建筑面積達(dá)125.8萬平米，投資規(guī)劃達(dá)11.3億元。
4、投資拉動微弱，房地產(chǎn)業(yè)位置日漸突出。以20xx年為例，全縣房地產(chǎn)開拓投資分明高于昔時全縣GDP的增進(jìn)速度和全社會固定資產(chǎn)投資的增進(jìn)速度，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對GDP的奉獻(xiàn)率達(dá)10.6%，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增進(jìn)1.8個百分點，且提拔了縣城檔次，成為縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要拉動力氣。還，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對添加社會就業(yè)和添加財務(wù)收入效果分明，可直接布置就業(yè)7000人，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)崗位近1.5萬個；按均勻每套商品房直接為財務(wù)供應(yīng)稅費7000元核算，20xx年縣城房地產(chǎn)業(yè)共完成各項稅費達(dá)1300萬元。
二、我縣房地產(chǎn)市場的前景剖析
當(dāng)時，我縣已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會疾速發(fā)展期間，隨著城鎮(zhèn)居民生活程度的提高、消費構(gòu)造的晉級和城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，對住房和房地產(chǎn)發(fā)展的市場需求量很大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然寬廣。
1、房產(chǎn)市場需求依然存在較大空間。從市場行情來看，我縣有三股力氣在拉動需求。一是自動性住房需求。據(jù)計算，當(dāng)前,我縣城區(qū)房子房屋面積291.2萬平方米，人均房屋面積為24.26平方米，個中70、80年月建筑的房子約占1/4，面積小且構(gòu)造差。隨著居民生活程度的`不時提高和消費實踐念向舒適型的改變，這局部人對擴(kuò)展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據(jù)不完全計算，全縣有近1.3萬人有將房子以小換大、以舊換新的愿望，消費潛力很大。二是推進(jìn)型住房需求。依照縣城發(fā)展規(guī)劃，我縣正穩(wěn)步推進(jìn)舊城革新工程，在拆遷執(zhí)行錢幣賠償?shù)臓顩r下，拆遷后的居民需從新購置商品房，這種推進(jìn)型需求也是不成低估的。三是主動型住房需求。過來，圍繞推進(jìn)城鎮(zhèn)化歷程，我縣履行了戶籍準(zhǔn)則變革等一系列辦法，降低了農(nóng)民進(jìn)城門檻，加之常吉高速、沅張公路的建成通車，我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展受周邊城市的牽動將持續(xù)加速，縣城吸納人口的才能將逐年加強，農(nóng)民及外來人口進(jìn)城久居興業(yè)將逐年增多。這局部人對房子的需求將成為我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要拉動力。從房子需求量來看，我縣城區(qū)年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮(zhèn)化歷程拉動住房需求分明，依據(jù)我縣“十二五”規(guī)劃，到20xx年，城鎮(zhèn)人口人均住房面積要到達(dá)34平方米。當(dāng)前，我縣城區(qū)人均住房面積只要24.26平方米，按城區(qū)現(xiàn)有12.54萬人核算，5年內(nèi)每年需添加住房面積24萬平方米。
2、我縣房地產(chǎn)市場需求量大，但購置力有限。一方面，受全球金融危機(jī)的影響，局部購房戶“持幣待購”，期望房子價錢下調(diào)。另一方面，商品房銷售價錢增進(jìn)較快，局部購房戶無力接受。我縣房產(chǎn)市場需求中，中低收入者是首要群體。當(dāng)前，全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費群體較大，《湖南省樓市新政十八條》出臺后，我縣通俗商品住房銷售量在20xx年第一季度獲得上升，二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級下達(dá)的經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房建立任務(wù)，但經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當(dāng)大。相反，高層建筑及高檔住房在我縣會呈現(xiàn)必然期限內(nèi)的滯銷。
3、城區(qū)地盤儲藏非常富余。依據(jù)縣城建立規(guī)劃，我縣城區(qū)可開拓的地盤資本非常豐厚。據(jù)計算，我縣城區(qū)有可供開拓的國有閑置地盤160余畝，集體待征補地盤700余畝，隨著常吉高速公路建成通車，城區(qū)地盤開拓的空間將會愈加寬廣。
4、開拓商投資決心有增無減。因為我縣房地產(chǎn)市場需求量大，商機(jī)無限，加之一系列招商引資優(yōu)惠政策獲得貫實，投資情況進(jìn)一步優(yōu)化，在沅投資商的投資決心日積月累。據(jù)查詢，在我縣的19家房地產(chǎn)開拓企業(yè)中，有12家實力較強的開拓企業(yè)但愿在沅陵持續(xù)發(fā)展，這必將為我縣房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展注入新的生機(jī)。
三、對推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
鑒于房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展對縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)主要。針對當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)情況，建議如下：
1、項目規(guī)規(guī)定位要準(zhǔn)。一方面，堅持規(guī)劃先行。要充分發(fā)揚縣城建立規(guī)劃委員會的本能機(jī)能效果。嚴(yán)厲規(guī)劃搜檢準(zhǔn)則；要在縣城總體規(guī)劃的基本上，充分思索城市建立檔次和功用區(qū)，切實規(guī)劃出一批有市場前景、貿(mào)易報答率高、對投資商有吸引力的房地產(chǎn)開拓項目，完成房地產(chǎn)市場的有序開拓。另一方面，堅持小區(qū)規(guī)劃開拓。要充分思索我縣消費群體的實踐，將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房在小區(qū)中的比重作為強迫性目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)小區(qū)，做好節(jié)制性具體規(guī)劃，將物業(yè)治理用房及配套設(shè)備和建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設(shè)計前提一樣作為地盤出讓前置前提，落實到新開工商品房項目。
2、具體激活二級市場。房產(chǎn)二級市場活潑水平是反映房地產(chǎn)市場成熟水平的主要標(biāo)記，激活二級市場將會使我縣房地產(chǎn)市場更具迸發(fā)力和耐久性，是釋放我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ谋囟ㄟx擇。一是落實優(yōu)惠政策，增強消費指導(dǎo)。要盡快出臺激活房產(chǎn)二級市場的優(yōu)惠政策，重點落實國家、省、市關(guān)于二手房買賣在稅費征收上的優(yōu)惠政策，影響廣闊干部職工“以小換大，以舊換新”的消費愿望，加速房改房、私房上市措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場流暢。二是加速二級市場中介組織建立。經(jīng)過中介組織處理二手房買房、賣房、租房難等問題。三是打擊地下買賣，切實規(guī)范房產(chǎn)二級市場次序。經(jīng)過盤活房地產(chǎn)二級市場，努力構(gòu)成房產(chǎn)聯(lián)動消費和梯次消費的新格式，拉動房地產(chǎn)業(yè)疾速健康發(fā)展。
3、切實優(yōu)化投資情況。投資情況關(guān)系到沅陵的形象，直接影響到投資者的決心和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實加大“三亂”景象的個案查處力度，加大強買強賣、漫天要價、惡性壟斷等景象的整治力度，切實維護(hù)投資者的好處。二是執(zhí)行做事限日制和責(zé)任追查制。對處理遷延、久而不決，影響項目開拓的行為要嚴(yán)厲追查相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任，切實處理相關(guān)人員擅權(quán)和做事效率不高級問題。三是對單個開拓企業(yè)違法開拓行為不克不及庇護(hù)、縱容，閃開發(fā)企業(yè)有一個公道競爭的開拓情況。
房產(chǎn)調(diào)研報告5
樓盤推廣，應(yīng)該有一個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易
引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺異彩紛呈�；蔬_(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？
賣樓，不僅賣給消費者一個居住空間，還應(yīng)“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。
都市呼喚愛
都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實中喜怒哀樂。逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。
假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？
假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅�？稍賿鞈]著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？
如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點關(guān)愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？
如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？
……
這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，，我們所要闡述的思想與理念。
呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……
都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項目推廣的主題。
考慮到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個推廣名，就叫做“LOVE時代”。
這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。
我們還考慮過一個推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時代”的誘惑，所以只好將“幸�？燔嚒狈旁谠帯�
二、 我們會“被愛”嗎？
我們的“LOVE時代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這
是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。
皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時代”能引起消費者的內(nèi)心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。
三、“歌”唱給誰聽？
我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標(biāo)客戶有一個準(zhǔn)確的把握。
（一） 都市白領(lǐng)一族
文化：程度較高
年齡層次：26-40歲
經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力
購房動機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者
購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中
重點分布區(qū)域：羅湖、福田
家庭結(jié)構(gòu)：2-5人
2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。
3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會傾斜。
4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。
5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。
分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對訴求對象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。
�。ǘ� 周邊屋村居民
文化程度：一般
年齡層次：23-45歲
經(jīng)濟(jì)狀況：實力雄厚，購買力強購買習(xí)慣：就近購買，對自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。
分布區(qū)域：項目周邊地帶
家庭結(jié)構(gòu)：3-5人
3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長大成人，考慮給下一代一個更好的成長空間或安一個家。
4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。
5口之家是3口之家加2位老人。
還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。
針對這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。
�。ㄈ� 香港客戶
文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。
年齡層次：25-45歲
經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項目。購買習(xí)慣：強調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。
對香港客戶群，訴求時強調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。
四、自我如何評價？
皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。
自身優(yōu)勢：
1、 中心區(qū)一級輻射地塊，地理位置優(yōu)越；
2、 毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；
3、 較大社區(qū)，自身配套齊全；
4、 周邊商場、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。
劣勢：
1、 臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；
2、 與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。
本著揚長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、
張揚出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響�？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項目現(xiàn)場。
五、廣告策略如何制定？
廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。
（一） 形象整合
1、 廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為“LOVE時代”。
2、主廣告語：讓世界充滿愛
把愛的主題突出張揚出來，喻示在LOVE時代里愛無處不在，給
予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。
輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒
�、趯懖煌甑膼�
�、畚蚁霌碛械膼�
�、芎粑鴲�
3、廣告主題的分部演繹
�。�1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置
（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠
�。�3）“她”給我的愛………………………對LOVE時代的感受
�。�4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套
�。�5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套
�。�6）建筑精品……建筑設(shè)計和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作
（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理
（8）下一代的世界………………………………突出教育概念
4、廣告表現(xiàn)
體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居
家的生活氛圍。
5、 廣告手段運用
采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、
包裝、媒介等一切傳播活動形成一個有機(jī)整體，爭取最佳的廣告效果。
6、 廣告階段的劃分
�。�1） 引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）
此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。
�。�2） 推廣期（正式預(yù)售到封頂前）
這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。
�。�3） 強銷期（封頂至入伙前）
此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。
�。�4） 尾盤期（入伙后）
此一階段強調(diào)賣點訴求，結(jié)合價格策略，促進(jìn)尾盤銷售。
六、現(xiàn)場如何包裝？
現(xiàn)場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別。“個性化特色”和“差異性包裝”是本項目現(xiàn)場包裝的重要策略。
我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的'成功包裝頗有研究價值。
共和世家最突出的特點是“公園里的綠”，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。
天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。
這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：
深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。
皇達(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：
1． 售樓處
售樓處的外觀強調(diào)視覺沖擊，同時傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)
的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。
2． 形象廣告牌
位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。
這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。
數(shù)量：一塊
規(guī)格：8m×6m
設(shè)計風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳
見設(shè)計稿）。
3． 圍墻
用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。
4． 現(xiàn)場條幅
在建筑主體建至六層以上時懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”
的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。
5． “愛心通道”的布置
將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、
小飾品等，這些物品都專門設(shè)計制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。
6． 商場的包裝
突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進(jìn)場的是知名品
牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業(yè)主感受到生活更加便利。
七、 導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？
皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在
項目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項目150米。特別是還有天虹商場這個人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。
1． 燈桿旗
考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣
的布置能有效吸引福民路上的人流。
2． 站臺廣告
爭取到福田新區(qū)委站臺兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項目信息。
3． 形象指示牌
我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。
該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。
規(guī)格：2.5m×1.5m
八、售樓資料如何規(guī)劃？
1． 售樓書
樓書是售樓資料的重中之重，本項目共有住宅656套，按1：10
比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項目整體形象和各賣點薈萃其中。
2． 宣傳折頁
規(guī)劃為9000份（6個P，3折頁），突出項目主題形象和主要
賣點。
3． 宣傳單張
規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于
其中。
4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知
這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。
6． 手提袋
手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時又是流動的宣傳媒體，規(guī)劃3500個。
九、怎樣安排促銷？
在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產(chǎn)品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項目也應(yīng)考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。
平日可在天虹商場設(shè)咨詢點，派發(fā)宣傳資料，加深人們對項目的印象。
周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房優(yōu)惠，或是贈送半年管理費等，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。
在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。
促銷活動進(jìn)行時，天虹商場處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時代”給予的是真實的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。
十、媒體計劃如何？
�。ㄒ唬� 媒體分析
各種媒體都有自己固有的特點，分析不同媒體的優(yōu)缺點，對他們有一個十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關(guān)重要�，F(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下：
報紙媒體
優(yōu)點：報紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時，報紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報紙具有保存價值，其內(nèi)容無閱讀時間的限制；報紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。
缺點：報紙出報頻繁，前一天的報紙在第二天已成歷史，與受眾相對接觸時間不長；有一定文化層面的人才能接受報紙媒體。
電視媒體
優(yōu)點：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ�，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強；對廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。
缺點：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費用較高。
雜志媒體
優(yōu)點：讀者對象確定，選擇性強；印刷精美，刊登內(nèi)容相對固定；有限時間長，使于閱讀和保存。
缺點：周期長，傳播速度慢，時效性差；讀者面固定，影響面有限。
其它媒體特點
電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、
無法存查。
郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機(jī)動靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡便，費用低廉。
車體廣告：流動性強，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡單，費用低廉。但信息載量少，接觸時間短，印象不深刻。
路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。
（二） 媒體選擇
1． 選擇原則
a. 目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。
b. 適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對的廣告市場。
c. 優(yōu)化原則：堅持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。
d. 同一原則：堅持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。
e. 效益原則：選擇廣告媒體時把廣告效益放在首位。
2． 項目分析
每個項目都有自己的特性，根據(jù)項目特性針對性地確定媒體策
略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項目的方案，保證廣告費用最合理的應(yīng)用。皇達(dá)鴻錦華苑項目幾個與媒體策略有關(guān)的特性如下：
�。�1） 10萬平方米的大型項目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。
�。�2） 以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。
（3） 目標(biāo)客戶分散，購買動機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）
�。�4） 本項目的發(fā)售時間內(nèi)有幾個事件值得關(guān)注
a.中國國家足球隊再次沖擊世界杯
b.深圳被評為世界花園城市，20xx年各種活動會相對增加
c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項
目目標(biāo)市場都會反應(yīng)強烈。
表一：
類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型
年
齡 20—30歲 強 強 強 電視、報刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地
30—40歲 強 強 較強 報紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地
40—50歲 較強 較強 一般 電視、報紙、 本地
50歲以上 較強 一般 較強 報紙、電視、廣播 本地
職
業(yè) 高級白領(lǐng) 強 強 較強 報紙、網(wǎng)絡(luò) 本地
小商業(yè)主 較強 較強 較強 電視、報紙 本地
投資者 強 較強 較強 網(wǎng)絡(luò)、報紙 本地
自由職業(yè)者 較強 較強 強 報紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地
特殊職業(yè)者 較強 一般 強 電視、報紙 本地
3． 確定媒體
�。�1） 主力媒體的確定
皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報紙比較如下：
媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本
(元/cm2) 主體受眾 房地產(chǎn)廣
告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活
香港商報
（置業(yè)大觀） 41萬 1.76 深圳 3 夾特報發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報廣告
南方都市報 23萬 2.07 深圳 4 零售為主
證券時報 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一
確定主力媒體：深圳特區(qū)報
主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）
主力發(fā)布時間：星期五
�。�2） 輔助媒體的確定
以深圳特區(qū)報為主力媒體，以較為固定的版位、時間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時間上給予靈活機(jī)動的支持補充，形成一個合理有效的媒體組合，增強整個發(fā)布計劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。
確定輔助媒體：
a.深圳商報
主要版位：普通版
深圳商報與特區(qū)報有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強，選擇深圳商報以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計、特殊規(guī)格等作有力的輔助。
b.南方都市報
主要版位：普通版
南方都市報在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者
c.SZTV-1
時段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時屬強迫接受型廣告，適合為建立LOVE時代形象進(jìn)行感性訴求。
d.公交車體廣告
線路：3路、28路、218路
數(shù)量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺
公交車體廣告費用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：
廣告級別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段
特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路
A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路
B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強、彩田、皇崗、嘉賓、和平路
（三） 組合運用
深圳特區(qū)報、深圳商報、南方都市報、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報為首的報紙媒體著重賣點訴求，創(chuàng)意或直訴本項目的各個賣點，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強報紙媒體的賣點訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報相對固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時間上，采用同步發(fā)布策略，項目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項目形象導(dǎo)入時期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據(jù)不同的銷售時期以及銷售狀況適時增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）
1． 引導(dǎo)期
計劃時間一個月，在特區(qū)報、深圳商報發(fā)布軟性文章為主的的廣告，
全面詮釋LOVE時代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。
2． 開盤強銷期
計劃時間兩個月，以特區(qū)報賣點訴求為主，在第九版發(fā)布1/3
版彩色廣告，每周一次，深圳商報、南方都市報以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。
3． 持續(xù)熱銷期
計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大廣告量
產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個持續(xù)熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。
4． 尾盤期
在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)
象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。
以特區(qū)報和商報配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，
采取有針對性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。
房產(chǎn)調(diào)研報告6
一、 東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、 宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平（20xx~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20xx年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1) 常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2) 西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3) 常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4) 常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的`，成為常平打造文化新城的有力依托。
5) 麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700 －4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房產(chǎn)調(diào)研報告7
住房公積金管理得好與壞，直接關(guān)系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關(guān)注的社會熱點和焦點問題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強烈的問題進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、全縣住房公積金繳存情況
我縣自xxx年參加住房公積金以來，截止20xx年月6月30日止，全縣共有184個單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計個人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發(fā)放貸款348筆共1185萬元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：
�、倏h財政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；
②企業(yè)繳存比例皆超過5%，個別甚至達(dá)到20%。住房公積金繳存人數(shù)從xxx年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。
二、管理運作情況
XX年來，縣房產(chǎn)管理部門對住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院350號令精神，遵循“住房委員會決策，住房公積金中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實施管理，對歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金外，其余用于管理費和建設(shè)廉租住房的補充資金，至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題。總而言之，我縣在機(jī)構(gòu)設(shè)置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚。
三、存在問題
�。ㄒ唬]有給部分繳存戶發(fā)放實名制儲蓄卡，個人知情權(quán)得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設(shè)銀行和工商銀行x支行開設(shè)了專戶，工商銀行已給其負(fù)責(zé)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)�人發(fā)放了儲蓄卡，繳存戶隨時可以查詢繳存情況。但建設(shè)銀行x支行至今尚未發(fā)放個人儲蓄卡，造成其負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位繳存戶無法曉知個人繳存數(shù)額和財政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設(shè)銀行盡快發(fā)放個人儲蓄卡。
（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設(shè)文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計、紀(jì)檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內(nèi)進(jìn)行通報。
�。ㄈ┮�(guī)章制度和辦事程序沒有及時上墻，給服務(wù)對象帶來不便�？h房產(chǎn)局雖然建起了新的營業(yè)大廳，改善了服務(wù)環(huán)境，但是沒有及時把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關(guān)事項的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關(guān)公積金的各項事宜。
四、幾點建議
�。ㄒ唬┛h住房公積金主管部門要督促建設(shè)銀行盡快發(fā)放實名制儲蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權(quán)。據(jù)了解建設(shè)銀行已計劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項工作，因為現(xiàn)在計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒有理由的'。
（二）要建立和實施好基礎(chǔ)性工作制度。一是各繳存單位要認(rèn)真審核上報“住房公積金繳存名冊”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊》，由單位發(fā)放到繳存戶個人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個人情況核對表”公布，讓單位的繳存人員核對《住房公積金手冊》的繳存情況，看是否相符。
（三）縣房產(chǎn)管理局每年應(yīng)該向社會公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內(nèi)容包括：按規(guī)定提取的貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，提取的管理費和用于廉租房的補充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。
�。ㄋ模┮岣呶铱h住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據(jù)了解，省直機(jī)關(guān)的繳存比例已提高到8%。x市去年7月份起也按8%的標(biāo)準(zhǔn)繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
（五）建議按國務(wù)院頒布實施的《住房公積金管理條例》的有關(guān)規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實行的“一月一定”的住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)核算時間改為“一年一定”，以便簡化財政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
�。┛h房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請公積金貸款購房，每筆貸款可高達(dá)30萬元，年限長達(dá)30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進(jìn)住房公積金的不斷發(fā)展。
房產(chǎn)調(diào)研報告8
20xx年上半年，我局圍繞“控房價、穩(wěn)市場、防風(fēng)險”工作思路，通過加大住房有效供給、加快項目建設(shè)進(jìn)度、加強預(yù)售申報審查等政策措施,多管齊下，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺、開發(fā)指標(biāo)逐月上升態(tài)勢，商品住房價格漸趨穩(wěn)定。
一、市區(qū)商品房供應(yīng)與銷售情況
�。ㄒ唬┥唐贩抗⿷�(yīng)情況
6月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積34.7萬㎡，其中純商品住房1569套、25.1萬㎡，月環(huán)比分別增長194%、107%和205%。
1-6月，市區(qū)全部商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積103萬㎡，其中純商品住房5856套，70萬㎡，同比分別增長143%、69%和95%。
�。ǘ┥唐贩夸N售情況
6月份，市區(qū)商品房登記銷售52萬㎡，其中純商品住房2864套，31萬㎡，月環(huán)比分別增長166%、124%和126%，扣除別墅、精裝璜等因素后，成交均價5835元/㎡，同比增長17%，環(huán)比增長1.7%。6月份市區(qū)棚改居民購買純商品住房80套、0.8萬㎡，占市區(qū)純商品住房銷售面積的2.6%。
1-6月，市區(qū)全部商品房累計登記銷售123萬㎡，成交量較去年同期接近翻了一番，除去20xx年和20xx年外，已超過歷年來的商品房全年銷售水平；其中純商品住房累計登記銷售8061套，86萬㎡，同比分別增長62%和67%。同時，1-6月，市區(qū)全部存量房累計成交3867套，43萬㎡，較去年同期分別增長84%和66%；其中存量住房累計成交3588套，36萬㎡，較去年同期分別增長84%和81%。
1-6月 ,非市區(qū)戶籍購房居民占比為55%，其中本市農(nóng)村居民購買純商品住房占比為50%，農(nóng)村進(jìn)城購房仍是房地產(chǎn)市場消費主力。1-6月，市區(qū)各棚改征收項目共發(fā)放購房券627戶，棚改居民購買純商品住房660套、6.9萬㎡，占市區(qū)純商品住房銷售面積的8%。
二、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
1-6月，全市和市區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資75億元和23億元，全市與去年同期相比基本持平，市區(qū)因受中梁壹號院、濱江花園兩個新開工項目尚未批準(zhǔn)填報房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)影響，同比下降12%，但若加上以上兩個項目，1-6月份，市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30.1億元，與去年同期相比增長15%，對照市區(qū)全年60億元目標(biāo)任務(wù)，實現(xiàn)了時間、任務(wù)雙過半。全市和市區(qū)新建商品房施工面積分別為1299萬㎡和665萬㎡，同比全市增長2%，市區(qū)下降0.6%；新建商品房新開工面積分別為174萬㎡和86萬㎡，同比增長83%和101%；新建商品房竣工面積分別為60萬㎡萬和12萬㎡，同比全市增長46%，市區(qū)下降11%。
三、市場研判
20xx年上半年，在全國房地產(chǎn)市場量價齊升、不少城市推行樓市嚴(yán)控的大背景下，加上我市住房消費促進(jìn)政策6月30日到期，居民剛性購房需求提前釋放，市場短期出現(xiàn)了“一房難求”現(xiàn)象,住房價格同比增幅較大。對此，為切實做好我市“控房價、穩(wěn)市場、防風(fēng)險”工作，我局主要從“增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求、加強監(jiān)管、穩(wěn)定房價”四個方面著手，研究并制定了短期調(diào)控政策措施，投機(jī)和投資性住房需求得到了有效遏制，住房價格環(huán)比增幅得到控制。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和金融政策的調(diào)整，預(yù)計房地產(chǎn)市場將漸趨理性，但隨著大量6000元/㎡以上樓盤入市，“控房價”壓力仍然不小。我們將在認(rèn)真落實《宣城市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見》的基礎(chǔ)上，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，積極儲備應(yīng)對措施，保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
拓展：房地產(chǎn)市場調(diào)研的報告撰寫
1、樓盤產(chǎn)品情況
樓盤地域環(huán)境
宏觀上看，實際上就是一種宏觀的地域分析，也就是對樓盤所在區(qū)域的區(qū)域特征和歷史沿革進(jìn)行分析，比如該區(qū)域示商業(yè)中心、工業(yè)中心還是學(xué)院社區(qū)；并了解該區(qū)域的交通狀況，例如公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級公路、省市級公路等，以及區(qū)域公共配套設(shè)施，例如市政配套，包括水、電、氣、等，生活配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環(huán)境等。
微觀上看，實際就是一種微觀地塊分析，也就是樓盤地塊，包括所處位置、是否臨街，它的.四周、地勢、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。
樓盤具體情況
樓盤的主體部分就在于此，這一部分的重點在于要對樓盤的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解，樓盤的指標(biāo)具體包括土地大小，總建筑面積、樓盤類別、建筑規(guī)劃、外觀設(shè)計、總建筑套數(shù)與房型、格局配比、建筑用材、面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度等等。
樓盤的基本參數(shù)，主要包括基地面積、總面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤的類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。
2、樓盤價格情況
單價、總價和付款方式三個方面得價格組合搭配。
3、樓盤促銷情況
一個是廣告策略，它主要包括把握主要訴求點、推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實施效果等等。（把握好廣告策劃得精髓）
另一個是銷售執(zhí)行，它一方面包括銷售點的選擇、人員的配置和業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排；另一方面還包括了實際銷售結(jié)果的調(diào)查，該分析的主要切入點是銷售率與銷售順序等方面，具體需要了解最暢銷的房型是什么，最為市場所接受的總價是什么，對客戶最有吸引力的地方是什么，購房客戶的特征如何等等。
4、樓盤競爭情況
開發(fā)商、設(shè)計規(guī)劃單位、建筑公司、營銷咨詢和廣告公司、銷售代理公司、項目主要負(fù)責(zé)人等。
房產(chǎn)調(diào)研報告9
目前城市住房的種類繁多，有一般商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、承租公房等不同性質(zhì)的房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計，XX年至XX年上半年，北京市第一中級人民法院以判決方式共審結(jié)離婚糾紛案件815件，其中涉房產(chǎn)問題案件約690件，占比85%左右。而城市房產(chǎn)因種類繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經(jīng)濟(jì)適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產(chǎn)房25件、軍產(chǎn)房20件。這些房產(chǎn)自身的特性加之與物權(quán)法、合同法及國家政策存在的協(xié)調(diào)統(tǒng)一問題，使之成為了審判實務(wù)中疑難問題多發(fā)的領(lǐng)域。如婚前按揭商品房的權(quán)屬及增值利益如何認(rèn)定分割、房改房中工齡優(yōu)惠是何性質(zhì)、軍產(chǎn)房分割時非軍人一方居住權(quán)如何保障等。
在相關(guān)法律和司法解釋無法窮盡裁判規(guī)范、理論研究亦存在不足的情形下，實務(wù)中對于這些問題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區(qū)分情形，進(jìn)而正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)成為亟需解決的問題。本課題以房產(chǎn)性質(zhì)為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，對城市中涉及的各類房產(chǎn)在實務(wù)中反映出的典型問題進(jìn)行系統(tǒng)梳理，力求在現(xiàn)有法律框架基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納出具有指導(dǎo)意義的裁判規(guī)范。
婚前按揭商品房的權(quán)屬認(rèn)定及分割：
(一)存在的問題：權(quán)屬認(rèn)定不一，分割標(biāo)準(zhǔn)混同
當(dāng)前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當(dāng)事人爭議的焦點之一，爭議的內(nèi)容主要在于此類房屋權(quán)屬如何認(rèn)定，以及如何確定相應(yīng)的增值利益歸屬和分割標(biāo)準(zhǔn)。法院在處理此類案件時，尺度并不統(tǒng)一。對于權(quán)屬認(rèn)定為是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)存在分歧，標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至采取了回避的態(tài)度，而在此基礎(chǔ)上對于房屋增值利益的處理，也存在著按照出資比例作為夫妻共同財產(chǎn)分割、一方給予另外一方補償、不予考慮以及平均分割等多種情形。
關(guān)于房屋的權(quán)屬爭議，具體分為以下情形：如有判決認(rèn)為，訴爭房屋的所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證書雖然于婚后辦理取得，但是房屋買賣合同的簽訂、購房首付款及相關(guān)稅費的交納均發(fā)生于婚前，故房屋應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人婚前購買，屬于婚前個人財產(chǎn);另有判決認(rèn)為，房屋雖系一方于婚前簽訂購房合同，并支付購房首付款及部分按揭貸款，但婚后亦以夫妻共同財產(chǎn)支付了部分按揭貸款，且于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)證，故該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。而在更多的判決中，法院對房屋是屬于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)并不加以表述。此外，即使在認(rèn)定為個人財產(chǎn)的判決中，對于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的表述也并不一致。如有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前購買，屬其個人財產(chǎn);另有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款，認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)。由此產(chǎn)生的問題是，認(rèn)定為是一方個人財產(chǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼?zhèn)�，并不明確。
實務(wù)中，各地法院對此出臺的指導(dǎo)性意見也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為判斷標(biāo)準(zhǔn)，并不考慮是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，只要房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，原則上都認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)。即便另一方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，也仍然以登記為標(biāo)準(zhǔn)，登記在一方名下的都是個人財產(chǎn);江蘇省高院采取的標(biāo)準(zhǔn)是將房屋產(chǎn)權(quán)取得時間與婚姻關(guān)系締結(jié)相聯(lián)系。房屋產(chǎn)權(quán)婚后取得的，該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，婚前取得的，則為登記一方的個人財產(chǎn)。
在房屋權(quán)屬認(rèn)定不統(tǒng)一的情形下，關(guān)于房屋的增值利益，也存在很多問題：第一，關(guān)于房屋增值利益的法律性質(zhì)：司法實踐中有判決將增值利益認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)、有判決認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)、還有判決沒有確認(rèn)其法律性質(zhì);第二，關(guān)于房屋增值利益處理：在認(rèn)定訴爭房屋屬于個人財產(chǎn)的情形下，在有的案件中，法院認(rèn)定在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還的貸款及其相應(yīng)增值的部分應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)，予以分割;在有的案件中，法院認(rèn)定雙方婚后共同還貸支付的款項，應(yīng)由一方對另一方進(jìn)行補償;還有的案件中，對于共同還貸部分，只判決歸還本金，對于對應(yīng)增值利益的主張，未予支持。在認(rèn)定訴爭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款項及對應(yīng)財產(chǎn)增值，根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益原則判決一方給另外一方補償;另有判決則對于房屋的增值利益平均分割，未考慮當(dāng)事人的具體出資情況。
(二)問題的分析
1、立法層面原因
婚前按揭房屋的權(quán)屬性質(zhì)目前在我國目前法律層面上尚屬空白。我國婚姻法第十七條和十八條雖然對夫妻共同財產(chǎn)和一方個人財產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)分，但限于立法技術(shù)，均采取列舉加概括的方式予以規(guī)定。第十七條規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有�！八谩贬槍唵紊唐飞鐣碌呢斘锒�，容易操作。但是，按揭房屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預(yù)料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產(chǎn)權(quán)證書取得等多個環(huán)節(jié)，購房的款項中有一方個人出資還有夫妻共同還貸，相關(guān)法律關(guān)系橫跨婚前婚后，整個環(huán)節(jié)涉及多種行為，首付款的交款行為是所得的根據(jù)，還是入住是所得的根據(jù)，還是取得房產(chǎn)證是所得的根據(jù)，沒有明確的規(guī)定�；橐龇ń忉屓谑畻l主要針對此類房屋，但對于房屋權(quán)屬這一基礎(chǔ)性問題卻采取了回避的態(tài)度，沒有從根本上解決問題。按照該條規(guī)定，婚前按揭房屋在離婚時由雙方協(xié)議處理。無法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。該規(guī)定雖然提供了一個分割房屋時的原則，為解決執(zhí)法統(tǒng)一起到積極作用。但是，由于該條對房屋權(quán)屬認(rèn)定沒有涉及，且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過個人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產(chǎn)生的不公平與法官良心發(fā)生沖突時，法官會本能回避該條的適用，進(jìn)而司法不統(tǒng)一的問題依然存在。
2、司法理論層面原因
法律上的不明確導(dǎo)致司法理論上對此類房屋權(quán)屬認(rèn)定有較大分歧。概括起來，目前主要有個人財產(chǎn)說、共同財產(chǎn)說以及混合說三種理論。
根據(jù)個人財產(chǎn)說，房屋屬于登記一方的個人財產(chǎn)，離婚時尚未歸還的貸款為購房一方的個人債務(wù)。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時將按揭房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。
根據(jù)共同財產(chǎn)說，我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。所以，不管購房人簽訂購房合同或按揭貸款的時間如何，房屋的產(chǎn)權(quán)只能以房屋登記簿和取得的時間為準(zhǔn)來進(jìn)行判斷，而不應(yīng)考慮其他的因素，否則房產(chǎn)登記就會失去其物權(quán)公示的意義。另外，財產(chǎn)所有權(quán)的取得如果都要以引起其變動的原因來判斷的話，那么在婚后取得的財產(chǎn)中(比如工資、獎金、知識產(chǎn)權(quán)等)有相當(dāng)一部分都是由婚前一方的個人勞動所引起，這些財產(chǎn)是否也是一方的個人財產(chǎn)?答案顯然是否定的。
根據(jù)混合說，此類房屋實際上是婚前個人財產(chǎn)(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完全認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的`個人財產(chǎn)都不太公平。一方用婚前財產(chǎn)支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財產(chǎn)屬于婚前財產(chǎn)，并不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而消滅，也不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，按照婚姻法關(guān)于婚前財產(chǎn)歸個人的規(guī)定，應(yīng)該予以確認(rèn)和保護(hù)�；楹笕〉玫姆课菟袡�(quán)的價值中，含有按揭貸款一方的婚前財產(chǎn)。另一方面，買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，只是房屋所有權(quán)價值的一部分，而婚后夫妻用共同財產(chǎn)償還的銀行貸款，也凝結(jié)在房屋所有權(quán)的原始價值之中，從而構(gòu)成了房屋所有權(quán)價值的另一方面[8]。
以上三種理論中，個人財產(chǎn)說認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注重對個人財產(chǎn)的保護(hù)，并從債權(quán)自然轉(zhuǎn)化的角度進(jìn)行了闡述，具有一定的合理性，但物權(quán)設(shè)立登記制度在此不予適用的正當(dāng)性難以讓人信服。同時，雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭議，但對房屋權(quán)屬定性的結(jié)論卻可能涉及到第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過于理想化。共同財產(chǎn)說將物權(quán)法上的物權(quán)登記適用到婚姻法中夫妻共同財產(chǎn)所得認(rèn)定上，實現(xiàn)了婚姻法和物權(quán)法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引發(fā)的爭議在于放大了不動產(chǎn)權(quán)利證書的取得時間對于房屋權(quán)屬的影響，易發(fā)生顯失公平的現(xiàn)象，特別是對于產(chǎn)權(quán)登記一方的利益保護(hù)不夠�；旌险f從房屋資金來源的角度將個人財產(chǎn)與夫妻共同財產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分，對于權(quán)屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個法律上的概念，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對其本身如何準(zhǔn)確界定即是一個問題。
由于房屋權(quán)屬界定上存在著較大的分歧，在關(guān)于此類房屋增值利益的性質(zhì)認(rèn)定及分割問題上，司法理論上也存在個人財產(chǎn)說、共同財產(chǎn)說及合理補償說三種觀點。個人財產(chǎn)說認(rèn)為，在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個人財產(chǎn)時，房屋的增值部分屬于夫妻個人財產(chǎn)，離婚時不應(yīng)參與分割，應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人個人所有。因為房屋增值分為主動增值和被動增值，主動增值屬于夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以分割，被動增值屬于夫妻個人財產(chǎn)不予分割。按揭房屋的增值是由于市場變化所致并不存在共同經(jīng)營共同努力的情況所以應(yīng)當(dāng)屬于被動增值不予分割。
共同財產(chǎn)說認(rèn)為，增值利益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點認(rèn)為，根據(jù)婚姻法解釋二規(guī)定，“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”屬于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)”，由于房屋本身的特點使其往往具有投資和消費的雙重屬性，二者一般難以區(qū)分，所以將購買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性房產(chǎn)的增值部分認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以平均分割。這符合公平正義理念，也符合另外一方在締結(jié)婚姻和共同還貸時對信賴?yán)娴钠诖?/p>
合理補償說在基于房屋屬于夫妻一方婚前個人財產(chǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場變化，國家宏觀調(diào)控等政策性原因造成的，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)由房屋所有權(quán)人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對房屋的增值保值作出了一定的貢獻(xiàn)，因此夫妻婚姻關(guān)系解除時，對于房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人對另一方配偶予以合理補償。
個人財產(chǎn)說與合理補償說在界定房屋的權(quán)屬性質(zhì)為個人財產(chǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合增值利益的產(chǎn)生原因?qū)Ψ指钤瓌t進(jìn)行了闡述，二者的區(qū)別在于個人財產(chǎn)說不考慮共同還貸的增值，合理補償說則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個人財產(chǎn)說過于僵化，合理補償說更加符合情理，在實務(wù)中更具可操作性。共同財產(chǎn)說認(rèn)為應(yīng)當(dāng)秉持公平正義保護(hù)配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認(rèn)為增值利益屬于投資性收益并不準(zhǔn)確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。
(三)問題的解決
婚前按揭房屋及其增值利益的權(quán)屬認(rèn)定、分割原則等所涉問題應(yīng)當(dāng)在邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，綜合予以分析。房屋權(quán)屬的確定是前提，直接關(guān)系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷，必須首先對權(quán)屬作出清晰的界定，并以此為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行分割。房屋權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)把握的原則：一是具有法律上的依據(jù)，二是便于實務(wù)中的操作。以此為指導(dǎo)，我們認(rèn)為，以房屋物權(quán)取得時間和購房財產(chǎn)來源為標(biāo)準(zhǔn)，將婚前按揭購買，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)婚后登記在婚前購買一方名下的房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)更加合理。
我國物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。婚前按揭房屋作為不動產(chǎn)，其物權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法的規(guī)定，只有完成了不動產(chǎn)登記，權(quán)利人才由債權(quán)實現(xiàn)了物權(quán)，取得了真正物權(quán)上的權(quán)利，而這是確定權(quán)屬性質(zhì)的前提。在此基礎(chǔ)上，才能進(jìn)一步確定是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)。一般認(rèn)為，我國婚姻法確立的是婚后所得財產(chǎn)共同制，即只要是婚姻關(guān)系締結(jié)后取得的財產(chǎn)，推定為屬于夫妻共同財產(chǎn)。對于婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記取得物權(quán)的房屋(實務(wù)中往往以取得產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，屬于夫妻共同財產(chǎn)。一方無需通過變更登記，即成為另一方婚后取得的房屋的共有權(quán)人，這是婚姻法適用效力的體現(xiàn)�；橐龇ǖ�18條規(guī)定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內(nèi)容是夫妻雙方基于身份關(guān)系的締結(jié)，在共同生活中取得的財產(chǎn)凝結(jié)了雙方共同的勞動和努力，即使勞動和創(chuàng)造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻雙方用共同財產(chǎn)還貸，體現(xiàn)了夫妻雙方的協(xié)力，另外一方對房屋的取得做出了貢獻(xiàn)，因此將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)在實質(zhì)上亦是合理的。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)是基于婚后取得權(quán)屬證明以及房屋中凝結(jié)了夫妻共同勞動。至于一方勞動或夫妻共同勞動在其中所占的比重則不是權(quán)屬認(rèn)定時考慮的問題，而應(yīng)在分割時予以考慮。
權(quán)屬認(rèn)定是基礎(chǔ)，但問題的核心卻是分割。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第8條規(guī)定：夫妻共同財產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、?%9
【房產(chǎn)調(diào)研報告】相關(guān)文章：
專業(yè)調(diào)研報告06-18
養(yǎng)老的調(diào)研報告11-10
薪酬調(diào)研報告08-19
環(huán)境調(diào)研報告09-09
裝潢調(diào)研報告12-03
小學(xué)調(diào)研報告01-27
店面調(diào)研報告01-18
名牌調(diào)研報告12-25