關(guān)于方案推廣模板集錦8篇
為了確保工作或事情順利進(jìn)行，我們需要提前開(kāi)始方案制定工作，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則、步驟和安排等。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？以下是小編為大家收集的方案推廣8篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
方案推廣 篇1
移動(dòng)一點(diǎn)通自助服務(wù)暨流動(dòng)服務(wù)車啟動(dòng)宣傳推廣方案背景及推廣目的浙江移動(dòng)自助服務(wù)主要以三大空中營(yíng)業(yè)廳和一點(diǎn)通自助服務(wù)為主，三大空中營(yíng)業(yè)廳自助服務(wù)已通過(guò)電視、報(bào)紙、短信群發(fā)等渠道進(jìn)行大量的宣傳，客戶對(duì)此比較熟知。而一點(diǎn)通自助服務(wù)，與三大空中營(yíng)業(yè)廳自助服務(wù)相比，客戶對(duì)其功能、特點(diǎn)、自助點(diǎn)等并不熟悉，為此，我們?cè)诩訌?qiáng)對(duì)一點(diǎn)通點(diǎn)建設(shè)的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)一點(diǎn)通自助服務(wù)的宣傳力度，通過(guò)各種有效手段，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到較好的宣傳效果，使一點(diǎn)通自助服務(wù)的使用率迅速提升。 公司近期購(gòu)置的六輛流動(dòng)服務(wù)車即將啟用，流動(dòng)服務(wù)與一點(diǎn)通自助服務(wù)同屬于便民服務(wù)的概念，
我們可以把流動(dòng)服務(wù)車和一點(diǎn)通自助服務(wù)捆綁宣傳，打造“移動(dòng)服務(wù)、方便到家”的`概念。具體內(nèi)容整體宣傳分兩個(gè)階段。第一階段為預(yù)熱宣傳階段，將通過(guò)傳統(tǒng)媒體、自有營(yíng)業(yè)渠道、短信、一點(diǎn)通點(diǎn)進(jìn)行宣傳造勢(shì)，營(yíng)造“移動(dòng)服務(wù)、方便到家”的概念，為第二階段流動(dòng)服務(wù)車啟用作鋪墊。
第二階段，活動(dòng)推廣，流動(dòng)服務(wù)車啟用儀式及開(kāi)展便民服務(wù)咨詢活動(dòng)，六輛車分別在每周六、周日開(kāi)到各個(gè)社區(qū)、超市、賣場(chǎng)等流動(dòng)宣傳點(diǎn)，主要內(nèi)容是移動(dòng)業(yè)務(wù)咨詢、手機(jī)免費(fèi)維修、一點(diǎn)通設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)演示。首站發(fā)車儀式設(shè)在市區(qū)數(shù)碼廣場(chǎng)，活動(dòng)期間邀請(qǐng)媒體作事件報(bào)道，抓住315的宣傳契機(jī)，提前炒作“放心消費(fèi)”的概念。第一階段：預(yù)熱宣傳 （1月25日至2月15日） 通過(guò)溫州電視廣播廣告、電視專題片、報(bào)紙軟文及一點(diǎn)通點(diǎn)POP海報(bào)、宣傳單頁(yè)、小型燈箱進(jìn)行大面積的宣傳造勢(shì)，營(yíng)造“移動(dòng)服務(wù)、方便到家”的概念，為第二階段流動(dòng)服務(wù)車啟用作鋪墊。 1 、 媒介推廣： 時(shí)間 媒體 宣傳方式 宣傳內(nèi)容 1月25日至 1月30日 溫州
方案推廣 篇2
一）日常內(nèi)容規(guī)劃
內(nèi)容一定要切合公眾號(hào)的自身性質(zhì)，女裝類公眾號(hào)可以分享搭配，利用企業(yè)微信上新品，分享買家秀；賣美食的可以分享一些食譜，加上產(chǎn)品促銷信息�？偟膩�(lái)說(shuō)，根據(jù)自身情況，規(guī)劃適當(dāng)?shù)膬?nèi)容，切記不要跨領(lǐng)域發(fā)展。
群發(fā)推送的形式又各有特點(diǎn)：
單圖文，信息傳遞更集中，適合促銷；
多圖文，選擇度更廣，能夠在一次推送中覆蓋到不同需求用戶；
語(yǔ)音，拉近與用戶的親密感；
圖片，較少使用；
視屏，對(duì)手機(jī)流量有很高要求，適合宣傳企業(yè)精神/文化等。
二）分享傳播
微信在傳播形式上屬于裂變式傳播，到達(dá)率和精準(zhǔn)度上都非常高，而且信息經(jīng)熟人轉(zhuǎn)發(fā)至朋友圈后，比一般的傳播方式看起來(lái)更具有真實(shí)性。
我們店鋪在嘗試微信之前，在微淘內(nèi)測(cè)階段就開(kāi)始嘗試每日推送，所以積累了一定的內(nèi)容。微信推送初期，我們將微淘上收藏/評(píng)論數(shù)最多的內(nèi)容，搬運(yùn)到微信上，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)整理，發(fā)現(xiàn)內(nèi)容和質(zhì)量?jī)?yōu)等的情況下，企業(yè)微信和微淘的數(shù)據(jù)都是比較一致的。
再經(jīng)過(guò)比對(duì)分析，得出結(jié)論：
粉絲質(zhì)量決定打開(kāi)率
圖片標(biāo)題決定點(diǎn)擊率
內(nèi)容決定轉(zhuǎn)發(fā)及分享
這點(diǎn)其實(shí)和運(yùn)營(yíng)店鋪非常共通，精準(zhǔn)的流量+吸引人的標(biāo)題圖片+優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容=成功！
三）活動(dòng)規(guī)劃
長(zhǎng)期的類似內(nèi)容推送，會(huì)引起用戶的審美疲勞，從而降低活躍性，新奇有趣的活動(dòng)，可以保持用戶的活躍度，增加互動(dòng)。所以，除了日常的推送外，還需要策劃一系列的微信活動(dòng)。
活動(dòng)頻率：一般建議為按照周/兩周/月來(lái)劃分，這樣比較符合用戶的'記憶習(xí)慣。我們店鋪一般是每周舉辦一次活動(dòng)，活動(dòng)周一上線推送，周五公布結(jié)果。
公布獲獎(jiǎng)名單時(shí)，可以順勢(shì)預(yù)告下周活動(dòng)，一來(lái)可以起到承上啟下的作用，二來(lái)可以安撫沒(méi)有中獎(jiǎng)的客戶。一般用戶參加過(guò)2—3次活動(dòng)后，會(huì)養(yǎng)成長(zhǎng)期閱讀推送的習(xí)慣。
活動(dòng)形式：策劃的活動(dòng)，盡可能要符合自身店鋪利益點(diǎn)，這點(diǎn)上一期有提到過(guò)。我策劃的幾個(gè)活動(dòng)供大家參考下：
1、微信答題提出的問(wèn)題和店鋪相關(guān)，讓用戶返回到店鋪尋找相關(guān)答案，加深對(duì)店鋪的印象，加強(qiáng)店鋪品牌的認(rèn)識(shí)度。
2、微信簽到連續(xù)簽到，或與公眾號(hào)聊天滿五天，即可獲得神秘禮品或優(yōu)惠券。
3、為店鋪畫皇冠讓用戶為公眾號(hào)畫皇冠并附上祝福語(yǔ)，可以宣傳打造店鋪文化，同時(shí)具有娛樂(lè)性和觀賞性
4、轉(zhuǎn)發(fā)介紹土豪將公眾號(hào)加上自己的祝福語(yǔ)轉(zhuǎn)發(fā)至朋友圈。前面提到，微信屬于裂變式傳播，經(jīng)過(guò)熟人在朋友圈內(nèi)發(fā)布，可以起到宣傳店鋪的效果。
活動(dòng)的形式多種多樣，除了以上幾種，還可以將自己店鋪的產(chǎn)品或活動(dòng)融入時(shí)下比較火熱的平面游戲，譬如：對(duì)詩(shī)丶大家來(lái)找茬丶你畫我猜等等。
方案推廣 篇3
俗話說(shuō)：“機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人的”，面對(duì)當(dāng)今如此嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們做為公司做為企業(yè)該如何做好產(chǎn)品推廣呢，首先我們必須要有好的產(chǎn)品推廣策劃方案，那么產(chǎn)品推廣策劃方案該怎么寫，讓我們從以下幾步來(lái)著手吧。
產(chǎn)品推廣策劃方案一、注意事項(xiàng) 所有推廣基本上是針對(duì)大眾的消費(fèi)群體，對(duì)于批發(fā)商，只要產(chǎn)品熱賣了，自然也就多進(jìn)貨了。也可以針對(duì)開(kāi)發(fā)商給以激勵(lì)政策，讓開(kāi)發(fā)商也集思廣益來(lái)做產(chǎn)品宣傳。比如說(shuō)，提高批發(fā)商的利潤(rùn)空間等，也可以用考核機(jī)制，銷售到多少，我還可以給批發(fā)商更低一些的折扣。
產(chǎn)品推廣策劃方案二、產(chǎn)品介紹
1、產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)：以氙氣燈為例，可以從以下幾個(gè)方面列舉產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)。比如：省電、安全、超亮度、色溫性能、壽命、規(guī)格等方面。一定壓迫寫出本產(chǎn)品與相同價(jià)位產(chǎn)品相比的優(yōu)勢(shì)。
2、產(chǎn)品性能：可以從防水、防震、防塵、安全保護(hù)性能等方面描述。
產(chǎn)品推廣策劃方案三、推廣目的 目的一定要明確，同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中我們是否站定市場(chǎng)主導(dǎo)地位。如果是，我們現(xiàn)在需要做的就是擴(kuò)大市場(chǎng)的范圍，抓住擴(kuò)大市場(chǎng)范圍來(lái)做推廣策劃。
產(chǎn)品推廣策劃方案四、推廣對(duì)象 有車一族，主要是針對(duì)在銷售店和批發(fā)商，而對(duì)于這兩個(gè)地方來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)是主導(dǎo)地位的。產(chǎn)品的宣傳就兩塊來(lái)考慮，一是大眾群體，二是我們的渠道商，建議可以考慮合作形式。
產(chǎn)品推廣策劃方案五、推廣內(nèi)容
1、促銷，這個(gè)是個(gè)長(zhǎng)期的工作。選擇市場(chǎng)和某一個(gè)經(jīng)銷商都可以。優(yōu)惠服務(wù)，促銷期間價(jià)格降10%或是買一贈(zèng)一活動(dòng)等等。
2、贊助參與車展及汽車試駕活動(dòng)
產(chǎn)品推廣策劃方案六、推廣場(chǎng)所
1、主要針對(duì)渠道商合作，在零售店派駐促銷人員，幫助完成零售店銷售，銷售所得歸銷售店，促銷人員工資及獎(jiǎng)勵(lì)由推廣費(fèi)用支出。
2、在車展及汽車試駕活動(dòng)中積極參與贊助，或組織舉辦，與4S店合作。 3、燈的效果只能在晚上才能更好的.體驗(yàn)，而經(jīng)銷商和4S店晚上都不會(huì)光顧，建議在城市
流量最高的地方擺展臺(tái)，展示產(chǎn)品。
產(chǎn)品推廣策劃方案七、推廣時(shí)間
1、渠道商合作派促銷人員，可長(zhǎng)達(dá)半年時(shí)間
2、車展及汽車試駕活動(dòng)，可一個(gè)月組織一次（具體多少次根據(jù)效果來(lái)定）
3、展臺(tái)，在節(jié)假日和黃金假期做，因?yàn)槌杀究赡軙?huì)高，根據(jù)成本至少一次。
產(chǎn)品推廣策劃方案八、推廣運(yùn)作
1、媒體宣傳，這個(gè)根據(jù)市場(chǎng)來(lái)定，如果是全國(guó)范圍內(nèi)的話，做好做，如果只是某個(gè)城市或是省，根據(jù)自己的資金來(lái)運(yùn)作。
2、海報(bào)和DM單，這個(gè)一定要做，這是最省成本，也最直接的宣傳方法。尤其在專業(yè)市場(chǎng)和經(jīng)銷商店鋪一定要多張貼海報(bào)�？梢詫ｉT組織人員張貼海報(bào)和定期更換海報(bào)。
3、促銷禮品，統(tǒng)一印有公司標(biāo)示和口號(hào)�？梢援�(dāng)做買一贈(zèng)一的禮品，也可以當(dāng)做宣傳使用。
4、不錯(cuò)過(guò)黃金假期和人流高峰期作戶外廣告，除剛剛的燈光打效果外，也可嘗試其他方法。
方案推廣 篇4
從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；
5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能
隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢顧問(wèn)有什么用？如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問(wèn)就是出主意的，未免太過(guò)簡(jiǎn)單。那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)究竟是干什么的？
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
醫(yī)生的職能
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣給誰(shuí)”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
法律顧問(wèn)職能
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題 ，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等），土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
財(cái)務(wù)專家職能
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
導(dǎo)演的職能
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
船長(zhǎng)的職能
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
環(huán)境問(wèn)題專家
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。
房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作；房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
**年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
**年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)網(wǎng)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)策劃的`地位和作用
地位
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市常
作用
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。
方案推廣 篇5
為深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十八大精神，進(jìn)一步推進(jìn)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)黨組織建設(shè)，不斷提高機(jī)關(guān)黨員干部服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)科學(xué)發(fā)展的能力，根據(jù)市級(jí)機(jī)關(guān)工委關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)的通知要求，結(jié)合我局實(shí)際，制定讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)方案如下：
一、指導(dǎo)思想
以建設(shè)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)黨組織、培養(yǎng)學(xué)習(xí)型黨員干部為目標(biāo)，通過(guò)開(kāi)展形式多樣的讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)，引導(dǎo)黨員干部深入學(xué)習(xí)科學(xué)理論，廣泛學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技能，自覺(jué)向?qū)嵺`學(xué)習(xí)、向群眾學(xué)習(xí)，積極營(yíng)造重視學(xué)習(xí)、崇尚學(xué)習(xí)、堅(jiān)持學(xué)習(xí)、樂(lè)于學(xué)習(xí)的良好氛圍，努力在學(xué)習(xí)型黨組織建設(shè)方面走在前、作表率，為爭(zhēng)創(chuàng)全省轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)提供精神動(dòng)力、思想保證和智力支持。
二、主要內(nèi)容
每個(gè)機(jī)關(guān)黨員干部今年至少要精讀三本書：
1、上級(jí)黨組織統(tǒng)一購(gòu)買下發(fā)的書籍。領(lǐng)導(dǎo)干部精讀《復(fù)興之路》和《經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與政府角色定位》，其他黨員干部精讀《經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與政府角色定位》。
2、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)書籍。為切實(shí)增強(qiáng)全局人員的政治素養(yǎng)，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)水平，今年以《休閑政策政治學(xué)》作為全局人員必讀的專業(yè)書籍。
3、個(gè)人自選書籍。由個(gè)人根據(jù)自身發(fā)展需要選擇一本以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)、行政管理知識(shí)以及自然科學(xué)、文學(xué)、藝術(shù)、歷史等為內(nèi)容的健康有益的書籍，由個(gè)人確定。
三、基本形式
讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)堅(jiān)持生動(dòng)活潑、聯(lián)系實(shí)際、重在效果的原則，采取以黨員干部自學(xué)為主、以一定的集中學(xué)習(xí)輔導(dǎo)為輔的方式。通過(guò)參加機(jī)關(guān)工委舉辦的專家講座、讀書征文評(píng)比、讀書知識(shí)競(jìng)賽等活動(dòng)，激發(fā)黨員干部的讀書學(xué)習(xí)熱情，提高讀書學(xué)習(xí)效果，促進(jìn)讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)不斷深入開(kāi)展。
四、長(zhǎng)效機(jī)制
1、加強(qiáng)組織。要把讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)作為建設(shè)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)的主要內(nèi)容，認(rèn)真抓好活動(dòng)的落實(shí)。把讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)納入到黨組織的`年度工作計(jì)劃中，要求全局黨員干部要人人制定讀書學(xué)習(xí)計(jì)劃，認(rèn)真撰寫讀書筆記和心得體會(huì)。
2、抓好檢查考核。讀書學(xué)習(xí)活動(dòng)中，全局黨員干部每人至少撰寫一篇學(xué)習(xí)體會(huì)文章。要建立檢查考核制度，把讀書筆記撰寫情況作為機(jī)關(guān)干部學(xué)習(xí)情況的基本依據(jù)，定期檢查黨員干部的讀書計(jì)劃，學(xué)習(xí)進(jìn)度，查看讀書筆記和學(xué)習(xí)體會(huì)文章。對(duì)未達(dá)要求的黨員干部要及時(shí)指出，促其改進(jìn)。
3、搞好考核表彰。把讀書學(xué)習(xí)情況作為年度工作目標(biāo)考核的內(nèi)容之一，積極推薦參加市級(jí)機(jī)關(guān)讀書學(xué)習(xí)先進(jìn)個(gè)人的評(píng)選。
方案推廣 篇6
一、總體方向
二、宣傳推廣的目標(biāo)
1、 通過(guò)有效的宣傳推廣工作，提高我中心對(duì)外的形象與聲譽(yù)。
2、整體提高我中心的各培訓(xùn)項(xiàng)目的報(bào)名率。
3、擴(kuò)大中心培訓(xùn)收入，順利完成年培訓(xùn)計(jì)劃。 根據(jù)中心的實(shí)際情況，戶外宣傳推廣工作由開(kāi)發(fā)部統(tǒng)籌，各教學(xué)點(diǎn)自主開(kāi)展宣傳。
三、市場(chǎng)宣傳方案
采取組合宣傳策略：網(wǎng)絡(luò)宣傳+報(bào)紙宣傳+戶外宣傳
(一)網(wǎng)絡(luò)宣傳
隨著網(wǎng)絡(luò)信息的迅速發(fā)展，人們習(xí)慣從網(wǎng)絡(luò)搜索自己所需要的信息，為了增加中心網(wǎng)站被檢索的機(jī)會(huì)，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣：
1、中心網(wǎng)站：網(wǎng)站是對(duì)外宣傳形象的窗口，是學(xué)員了解我們的培訓(xùn)業(yè)務(wù)的重要途徑，網(wǎng)站建設(shè)的好壞，直接影響中心的形象，跟中心的培訓(xùn)收入直接掛鉤。為了讓中心網(wǎng)站能發(fā)揮其職能，從以下幾點(diǎn)加強(qiáng)：
◆對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行及時(shí)更新，第一時(shí)間把最新開(kāi)班信息、中心動(dòng)態(tài)及對(duì)中心培訓(xùn)業(yè)務(wù)有幫助的資訊更新在網(wǎng)站，保證網(wǎng)站的更新頻率。
◆對(duì)未完成的網(wǎng)站模塊，抓緊時(shí)間完善其功能，爭(zhēng)取在十一月底實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站各模塊功能。
◆以每季度的頻率對(duì)網(wǎng)站的關(guān)鍵字進(jìn)行優(yōu)化及更新，加大搜索機(jī)會(huì)。
◆網(wǎng)站維護(hù)人員做到每天都登錄網(wǎng)站后臺(tái)，把學(xué)員留言及時(shí)轉(zhuǎn)貼給相應(yīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，增大有效信息的報(bào)名轉(zhuǎn)化率。
◆按一年一個(gè)周期，對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行一次改版升級(jí)。
◆讓在讀學(xué)員多上我們的網(wǎng)站。為了達(dá)到這一點(diǎn)，開(kāi)初我們可以把平時(shí)的新班課表直接貼在網(wǎng)上，讓學(xué)員自已上中心網(wǎng)去下載打印，既省去了打印課表的麻煩也宣傳了我們網(wǎng)站，久而久之，學(xué)員就會(huì)習(xí)慣上中心網(wǎng)獲取相應(yīng)的信息。
2、 搜索引擎：繼續(xù)加大對(duì)百度搜索廣告的投放，可適當(dāng)參與競(jìng)價(jià)排名，優(yōu)
化網(wǎng)站關(guān)鍵字，增大被搜索的機(jī)會(huì)。另外可以在一些行業(yè)網(wǎng)站內(nèi)投放相招生廣告，比如在深圳教育在線等行業(yè)網(wǎng)內(nèi)適當(dāng)投放。
3、 短信平臺(tái)：有效利用短信平臺(tái)，對(duì)在讀學(xué)員進(jìn)行分別分類，以短信的形
式告知相關(guān)開(kāi)班計(jì)劃或優(yōu)惠政策，增加生源的二次轉(zhuǎn)化率，讓短信平臺(tái)能夠很好的起到輔助招生的作用。
(二)報(bào)紙宣傳
報(bào)紙宣傳一直以來(lái)是我中心對(duì)外宣傳的主要投放渠道，經(jīng)過(guò)幾年的投入，基本上做到了每周投放一次的頻率，與深圳五大報(bào)社建立了較好的合作關(guān)系，在各報(bào)社舉辦的有關(guān)教育類的大型的活動(dòng)中，我中心都應(yīng)邀參加且得到了相應(yīng)獎(jiǎng)項(xiàng)，獲得了大眾的好評(píng)，眼球效應(yīng)較為明顯，著實(shí)對(duì)我中心整體形象的提升有較大的幫助，對(duì)我中心的整體招生也起到了至關(guān)重要的作用，在實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益的同時(shí)也帶來(lái)了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合中心的實(shí)際情況，下半年報(bào)紙廣告基本上做到每月2-3次的頻率，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保持報(bào)紙廣告的統(tǒng)一風(fēng)格，以保證眼球效應(yīng)的延續(xù)性。
刊登時(shí)間：9月4次，10月3次，11月3次，12月2次
報(bào)紙名稱：南方都市報(bào)、晶報(bào)、深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、深圳晚報(bào) 版面：7*16CM，8*11.5CM
發(fā)布周次：月均3次(4個(gè)月)
內(nèi)容：軟文+廣告。有規(guī)律地投放7*16CM，8*11.5CM新項(xiàng)目推介及項(xiàng)目開(kāi)班信息廣告，適時(shí)配以軟文。主要集中在南方都市報(bào)(周二)、晶報(bào)(周四)、深圳特區(qū)報(bào)(周三)、深圳晚報(bào)(周二)、深圳商報(bào)(周四)的相關(guān)欄目?jī)?nèi)。
(三)戶外宣傳
戶外宣傳活動(dòng)主要以公車、地鐵、路邊廣告牌等相關(guān)廣告資源為媒介進(jìn)行宣傳推廣，通過(guò)組織開(kāi)展主題市場(chǎng)活動(dòng)派發(fā)DM單頁(yè)宣傳中心相關(guān)培訓(xùn)項(xiàng)目，進(jìn)行增大中心的項(xiàng)目報(bào)讀率。主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行戶外宣傳推廣工作。
一、守好“大本營(yíng)”，
A、加強(qiáng)對(duì)各教學(xué)點(diǎn)報(bào)名咨詢處的形象宣傳。包括資料架上資料的擺放整齊、及時(shí)更新，易拉寶、宣傳展架及條幅的擺放等。對(duì)于校本部還應(yīng)注重LED、宣傳欄、信息欄、廣告位的宣傳，以最好的形象展現(xiàn)在學(xué)員面前。
由于校本部報(bào)名大廳是職業(yè)技能鑒定考試報(bào)考點(diǎn)，還應(yīng)重點(diǎn)把握每次報(bào)名截止前一周的報(bào)名高峰期，安排專人向前來(lái)報(bào)名的學(xué)員派發(fā)中心宣傳單頁(yè)，以達(dá)到宣傳中心項(xiàng)目的'效果。另外，為做到資源共享最大化，各教學(xué)點(diǎn)咨詢處可放一些其它點(diǎn)專有的項(xiàng)目宣傳單頁(yè)，一起協(xié)助招生。如八卦嶺的服裝類項(xiàng)目資料就可在其它三個(gè)點(diǎn)存放。
B、加強(qiáng)對(duì)在讀學(xué)員的宣傳。對(duì)于已經(jīng)在我中心培訓(xùn)的學(xué)員，應(yīng)充分利用資源做好生源的二次轉(zhuǎn)化率。
主要宣傳體現(xiàn)在：
◆ 嚴(yán)格把好教學(xué)質(zhì)量關(guān)。只有當(dāng)學(xué)員認(rèn)可我們的教學(xué)質(zhì)量才有可能選擇繼續(xù)在我們中心報(bào)讀更高級(jí)別的工種培訓(xùn)，同時(shí)也才有可能介紹朋友或同事報(bào)名培訓(xùn)。
◆ 對(duì)學(xué)員進(jìn)行人性化關(guān)懷。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)常下班跟學(xué)員交流，了解學(xué)員動(dòng)態(tài)，讓學(xué)員感受到中心的關(guān)懷，并在結(jié)班前舉行一次散學(xué)班會(huì)，增進(jìn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與學(xué)員的感情，促成續(xù)讀的機(jī)率。
◆ 加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)室資料管理。實(shí)訓(xùn)室應(yīng)適時(shí)更新宣傳資料，讓學(xué)員能第一時(shí)間了解中心最新的項(xiàng)目信息、開(kāi)班信息等。
二、搶占外圍市場(chǎng)
◆ 戶外廣告宣傳。戶外廣告是宣傳品牌必不可少的宣傳渠道，中心現(xiàn)主要在公車移動(dòng)看板廣告、公路站牌廣告、地鐵展架廣告等媒介上投放戶外廣告�；旧媳ＷC了受眾的覆蓋率及普遍率，達(dá)到了宣傳品牌的目標(biāo)。
◆ 工業(yè)園合作宣傳。與相關(guān)工業(yè)園區(qū)物業(yè)進(jìn)行宣傳欄、公告欄的合作宣傳，把培訓(xùn)信息直接帶到工業(yè)園區(qū)。
◆ 市場(chǎng)活動(dòng)宣傳。與各大報(bào)社聯(lián)合開(kāi)展的相關(guān)教育展主題活動(dòng)，重點(diǎn)抓好市技能鑒定考試宣傳推廣活動(dòng)等。
◆ DM單頁(yè)宣傳。堅(jiān)持以宣傳手冊(cè)為主， DM單頁(yè)為輔的原則，對(duì)一些新項(xiàng)目，熱推項(xiàng)目印制一些宣傳單頁(yè)，選擇特定區(qū)域特定人群派發(fā)，做到有的放矢，減少盲目單一行為，避免浪費(fèi)資源。如：對(duì)于珠寶類工種宣傳單頁(yè)，就應(yīng)去水貝珠寶園去派發(fā)。
◆ 宣傳紀(jì)念品宣傳。根據(jù)實(shí)際情況，可考慮訂制一些印有宣傳廣告的小禮
品進(jìn)行派發(fā)，以達(dá)到宣傳的效果。
(一) 各階段主題
根據(jù)不同結(jié)合重點(diǎn)，不同階段進(jìn)展和不同參觀對(duì)象制定相應(yīng)主題。 主題一：與卓達(dá)集團(tuán)結(jié)合——“世紀(jì)航天、百年卓達(dá)” 主題二：與星辰項(xiàng)目結(jié)合——“看神五、到星辰”
主題三：與撲克大賽結(jié)合——“小撲克VS大飛船，智慧無(wú)邊 主題四：與銷售政策結(jié)合——“看航天展，購(gòu)優(yōu)惠房”
(二)運(yùn)用方式：
1、與媒體結(jié)合：(除青年報(bào)所利用的媒體資源外，我司需再?gòu)?qiáng)化的內(nèi)容)
大眾媒體：在宣傳航天展的同時(shí)附加卓達(dá)標(biāo)識(shí)及銷售優(yōu)惠政策;
電視臺(tái)：河北電視臺(tái)一套、二套、三套、五套;石家莊電視臺(tái)
電臺(tái)：河北人民廣播電臺(tái)、河北交通電臺(tái);
報(bào)紙：河北日?qǐng)?bào)、石家莊日?qǐng)?bào)、燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào); 網(wǎng)絡(luò)：集團(tuán)內(nèi)外網(wǎng);
其他：戶外廣告、印刷品(宣傳單頁(yè))、《卓達(dá)人》報(bào)、資訊中心(短信發(fā)布)
1)、電臺(tái)推廣：9月12日與9月14日在河北交通電臺(tái)，由主要負(fù)責(zé)航天展的部門領(lǐng)導(dǎo)參與對(duì)此次活動(dòng)做專題訪談。適時(shí)推出航天展詳細(xì)信息，如規(guī)模、性質(zhì)、高度、優(yōu)勢(shì)等以及卓達(dá)舉辦此活動(dòng)的意義，推出卓達(dá)與社會(huì)公益事業(yè)結(jié)合的形象，并適時(shí)推出卓達(dá)各在售項(xiàng)目的品牌形象，及活動(dòng)期間相應(yīng)的優(yōu)惠政策。時(shí)間： 費(fèi)用：
2)新聞報(bào)道：邀請(qǐng)省會(huì)15家主流媒體25名記者進(jìn)行追蹤采訪，于活動(dòng)前期、進(jìn)行期、和后期側(cè)重宣傳，輪番報(bào)道，掀起“海、陸、空”新聞高潮。(邀請(qǐng)媒體名單和記者名單附后)25名記者(含攝影記者)跟蹤采訪四次，發(fā)稿3至5篇，每人交通、稿酬費(fèi)用1000元，計(jì)25000元。招待費(fèi)：5000元，總計(jì)30000元。
3)、石家莊電視臺(tái)：重點(diǎn)采訪開(kāi)幕式、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、圖書展、萬(wàn)人撲克大賽及期間穿插的其他各種活動(dòng)。做到重點(diǎn)活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)報(bào)道，播出10次以上，每次時(shí)間2至5分鐘，累計(jì)播出25分鐘左右，費(fèi)用10000元。
4)、報(bào)紙推廣：于活動(dòng)前期、進(jìn)行期、和后期在省會(huì)各主流媒體(晚報(bào)、都市報(bào)、卓達(dá)人報(bào))上刊登與活動(dòng)進(jìn)展情況相應(yīng)的硬廣。
※ 報(bào)紙硬廣：9月14日——10月10日，都市報(bào)、晚報(bào)發(fā)布。分為三個(gè)階段：
第一階段：活動(dòng)前造勢(shì)期(9.14)
——航天展主題+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策
主題：世紀(jì)航天、百年卓達(dá)
第二階段：撲克比賽進(jìn)行前期優(yōu)惠政策推廣期(9.22)
——與星辰結(jié)合、與撲克大賽結(jié)合+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策
主題： “打撲克、贏大獎(jiǎng)，看神五、到星辰”、“小撲克VS大飛船，智慧無(wú)邊”
第三階段：活動(dòng)進(jìn)行中期、銷售重點(diǎn)結(jié)合期，十一前期(9.27、9.29) ——航天展、房展+與銷售結(jié)合主題語(yǔ)+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策 主題：“看航天展，購(gòu)優(yōu)惠房”
第四階段：活動(dòng)進(jìn)行后期、銷售結(jié)合期，十一長(zhǎng)假后(10.13) ——航天展、房展+與銷售結(jié)合主題語(yǔ)+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策(優(yōu)惠的最后時(shí)限)
主題：“看航天展，購(gòu)優(yōu)惠房”
(注：撲克大賽暫定時(shí)間為9月24、25日，若延后，則報(bào)廣內(nèi)容相應(yīng)延后)
※新聞報(bào)導(dǎo)：都市報(bào)、晚報(bào)(10.11、10.13)
活動(dòng)前期新聞發(fā)布會(huì)(青年報(bào)主辦),邀請(qǐng)都市報(bào)、晚報(bào),做前期報(bào)道, 活動(dòng)中、后期跟蹤報(bào)道——航天展進(jìn)行、落幕，報(bào)道此次航天展綜合效果、社會(huì)意義，并進(jìn)一步宣傳卓達(dá)與公益事業(yè)，炒作卓達(dá)實(shí)力并提高卓達(dá)美譽(yù)度。
3)、卓達(dá)內(nèi)外網(wǎng)：
利用卓達(dá)內(nèi)外網(wǎng)，主要以短訊形式于活動(dòng)前期、活動(dòng)進(jìn)行期和活動(dòng)后期分別對(duì)活動(dòng)進(jìn)行前期造勢(shì)、活動(dòng)進(jìn)行期盛況和后期效果報(bào)道。
第一階段：活動(dòng)前期造勢(shì) (9.1——9.16)
——航天展主題+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策
主題：世紀(jì)航天、百年卓達(dá)
第二階段：活動(dòng)進(jìn)行期盛況報(bào)道(9.17——9.23)
——星辰項(xiàng)目推出+撲克大賽前期報(bào)道 +在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策
主題：“飛向太空、追逐星辰” 、“小撲克VS大飛船，智慧無(wú)邊”
第三階段：活動(dòng)進(jìn)行期銷售實(shí)現(xiàn)期(9.24——10.10)
——活動(dòng)開(kāi)展以來(lái)銷售情況+在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策
主題：看航天展，購(gòu)優(yōu)惠房
第四階段：活動(dòng)后期效果報(bào)道期(10.10——10.17)
——航天展圓滿落幕+星辰銷售盛況
主要內(nèi)容：此次航天展活動(dòng)效果、活動(dòng)中銷售情況及活動(dòng)意義，并進(jìn)一步宣傳卓達(dá)與公益事業(yè)，炒作卓達(dá)實(shí)力并提高卓達(dá)美譽(yù)度。 媒體執(zhí)行計(jì)劃：
4)、戶外廣告、宣傳單頁(yè)、海報(bào)、《卓達(dá)人》報(bào)
戶外廣告：
選擇市內(nèi)主要醒目路段戶外廣告牌，以航天展進(jìn)行情況分階段有側(cè)重地發(fā)布有關(guān)航天展活動(dòng)的廣告。(廣告內(nèi)容更換情況按航天展所分的三個(gè)階段主題為參考)，重點(diǎn)利用博物館廣場(chǎng)的電子屏幕。
9月12日——9月17日 前期造勢(shì)(航天展概況+優(yōu)惠政策)
9月17日——9月23日 活動(dòng)進(jìn)行期宣傳(航天展實(shí)況+撲克大賽宣傳+星辰項(xiàng)目推廣+優(yōu)惠政策)
9月24日——10月10日 活動(dòng)進(jìn)一步宣傳+航天展盛況報(bào)道
印刷品：統(tǒng)一單獨(dú)印制宣傳海報(bào)、單頁(yè)，主要內(nèi)容側(cè)重公司借航天展推出的房展、銷售優(yōu)惠政策及文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容展。于活動(dòng)前期及活動(dòng)進(jìn)行期在市內(nèi)各主要小區(qū)、各銷售網(wǎng)點(diǎn)、售票點(diǎn)、市內(nèi)繁華地段、星辰銷售大廳等地進(jìn)行張貼、發(fā)放。
卓達(dá)人報(bào)：活動(dòng)前一星期直至活動(dòng)結(jié)束，對(duì)活動(dòng)分階段進(jìn)行跟蹤報(bào)道。前期宣傳造勢(shì)，中期活動(dòng)進(jìn)展及亮點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)報(bào)道，后期效果報(bào)道。
2、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物的利用：時(shí)間：活動(dòng)進(jìn)行期(9.17——10.10)
·室外實(shí)物利用：條幅、拱門、升空氣球(汽艇)、展館附近道路的燈桿掛旗廣告、展館外墻面廣告、星辰廣場(chǎng)卡-通人發(fā)放項(xiàng)目單頁(yè)、門票、樓書、航天知識(shí)小冊(cè)子等，標(biāo)明卓達(dá)主辦或祝福的文字。
巨幅：將銷售優(yōu)惠政策凝練成一句話，(航天展盛裝亮相，星辰購(gòu)
房?jī)?yōu)惠奉送)制成超大條幅，從星辰花園樓頂垂下，造成視覺(jué)沖擊力，吸引公眾眼球。
·室內(nèi)實(shí)物利用
大型展板、X展架、宣傳單頁(yè)、銷售大廳多媒體、禮品等附帶銷售優(yōu)惠政策。(統(tǒng)領(lǐng)主題：卓達(dá)在售項(xiàng)目介紹及活動(dòng)期間優(yōu)惠政策)
◎ 在展會(huì)臨時(shí)場(chǎng)館墻面上粘貼項(xiàng)目大幅圖片并附有優(yōu)惠政策。 ◎ 在銷售大廳擺放促銷X展架。
◎ 銷售大廳多媒體連續(xù)播放項(xiàng)目及優(yōu)惠的信息。
◎有卓達(dá)標(biāo)識(shí)的禮品的展示及售賣，例如航空模型、紀(jì)念幣、航空展撲克等。
(三)、人員宣傳
活動(dòng)前期宣傳：網(wǎng)點(diǎn)部銷售人員、在各售票點(diǎn)安排銷售人員宣傳航天信息和優(yōu)惠政策。通過(guò)在市內(nèi)人氣較旺的地點(diǎn)設(shè)專人流動(dòng)宣傳。
(四)、房展借勢(shì)：
在星辰廣場(chǎng)聯(lián)合各項(xiàng)目舉行房展長(zhǎng)廊并安排活動(dòng)期間看房(房展專案另附)：
每天安排看房車前往太陽(yáng)城現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房，由精英銷售人員進(jìn)行隨車講解。
對(duì)活動(dòng)期間有意向購(gòu)買平山項(xiàng)目的客戶，視情況每周或每三天組織去平山看房。
方案推廣 篇7
一、活動(dòng)時(shí)間：
建議為周五、周六、周日，及重大的節(jié)假日。其中周五這一天很重要，根據(jù)凈水設(shè)備的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者會(huì)和家人反復(fù)商量，考慮時(shí)間較長(zhǎng)，所以周五是重要的宣傳時(shí)間。（有和家人商量的時(shí)間）
二、活動(dòng)地點(diǎn)：
選擇小區(qū)的依據(jù)有：小區(qū)質(zhì)量（價(jià)格高，條件好）、常駐住戶數(shù)量（越多越好，便于推廣）、消費(fèi)能力（經(jīng)濟(jì)條件）、消費(fèi)習(xí)慣（健康意識(shí)），根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選出活動(dòng)的小區(qū)。（質(zhì)量較高的小區(qū)可在物業(yè)或門衛(wèi)處安裝體驗(yàn)機(jī)）。
三、活動(dòng)主題：
好水好健康，格力來(lái)幫忙！
健康水、格力造、品質(zhì)創(chuàng)造生活！
選擇格力品牌，對(duì)您的家人更加關(guān)愛(ài)！
四、宣傳人員：
專業(yè)導(dǎo)購(gòu)員兩到三人，必須對(duì)凈水設(shè)備的產(chǎn)品知識(shí)和格力企業(yè)文化非常熟悉，具備一定的小區(qū)推廣技巧和經(jīng)驗(yàn)。
五、宣傳物料：
遮陽(yáng)傘一把（四角）、X展架一套、橫幅三條、演示機(jī)一臺(tái)（RO機(jī)）、展臺(tái)（演示臺(tái)）一套、電水壺一只、樣機(jī)四臺(tái)（RO壁掛機(jī)+RO廚下機(jī)）、桌椅一套、紅色桌布、電解設(shè)備一套、TDS筆一支、海報(bào)5-10張、插線板一個(gè)、工作牌、服裝、宣傳冊(cè)200份、使用過(guò)的濾芯（PP棉）、客戶資料登記表（登記送禮品）、免費(fèi)體驗(yàn)協(xié)議書、贈(zèng)品、音響等。
六、場(chǎng)地費(fèi)用元：物業(yè)或門衛(wèi)處租賃費(fèi)用，員工午餐補(bǔ)貼交通補(bǔ)貼。
現(xiàn)場(chǎng)布置
一、現(xiàn)場(chǎng)布置要點(diǎn)：提前一天做好所有物料準(zhǔn)備，活動(dòng)當(dāng)天9點(diǎn)鐘之前必須做好所有的布置。
現(xiàn)場(chǎng)布置突出產(chǎn)品和演示，切忌輔助工具喧賓奪主：展臺(tái)布置要規(guī)范，追求視覺(jué)表現(xiàn)力：產(chǎn)品越多越好，展示企業(yè)實(shí)力。
二、迎接顧客：
1、動(dòng)作：微笑，將宣傳冊(cè)雙手遞給顧客。
2、問(wèn)候語(yǔ)：您好，請(qǐng)隨便看看，這里是格力凈水，以前有過(guò)了解么？
3、引導(dǎo)：引導(dǎo)顧客到我們的展臺(tái)觀看演示以及產(chǎn)品。
三、介紹活動(dòng)目的：
1、您好，歡迎參加我們格力凈水設(shè)備健康飲水宣傳活動(dòng)。
2、據(jù)世界衛(wèi)生組織報(bào)道：全球有大約1/5的人口得不到安全的飲用水。人類80%的疾病與飲用不良水質(zhì)有關(guān)。有關(guān)專家認(rèn)為：水污染是“世界頭號(hào)殺手”。（可用音響或視頻播放類似宣傳片—水質(zhì)污染嚴(yán)重）
3、我們這次宣傳的目的就是讓大家都能喝上干凈衛(wèi)生的水。
四、現(xiàn)場(chǎng)講解：
我們可以在這里做一個(gè)實(shí)驗(yàn)。
1、自來(lái)水、開(kāi)水、純凈水電解對(duì)比。
2、國(guó)家對(duì)直飲水的TDS值雖然沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，但是我們格力還是建議您飲用TDS值在20一下的純凈水，而我們的凈水設(shè)備處理的水，TDS值能達(dá)到4-6左右，完全可以直接飲用，并且有助于增強(qiáng)身體免疫力，提高抵抗力。健康水、格力造、品質(zhì)創(chuàng)造生活！用處理過(guò)的水煮飯，煲湯口感也會(huì)變得更香甜。
3、算賬：格力凈水器制水成本3.2228元
五、根據(jù)顧客不同類型，宣傳產(chǎn)品的核心利益點(diǎn)：
20-30歲：這個(gè)年齡段的消費(fèi)者一般比較注重時(shí)間和生活品質(zhì)他們?cè)诿鎸?duì)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)關(guān)心問(wèn)題大概有一下幾個(gè)方面：
A、品牌——結(jié)合開(kāi)能品牌的強(qiáng)勢(shì)效應(yīng)，把“格力的產(chǎn)品，質(zhì)量的保證”這一概念植入到客戶的大腦里。
B、安裝問(wèn)題——這個(gè)年齡階段的消費(fèi)者，有很大一部分是準(zhǔn)備結(jié)婚或是結(jié)婚不久的，他們對(duì)家居的美觀有很高的要求，為滿足其這一點(diǎn)，我們?cè)诮榻B的時(shí)候就要強(qiáng)調(diào)，我們公司有專業(yè)的設(shè)備設(shè)計(jì)安裝團(tuán)隊(duì)他們會(huì)以您的家具美觀為大前提根據(jù)您家里的具體情況做出最合理的設(shè)計(jì)，而且安裝方便，快捷，不會(huì)像安裝空調(diào)一樣,弄得您家滿墻是洞，滿地是灰的。（微笑）
C、皮膚的健康——在這個(gè)年齡階段內(nèi)，關(guān)心這個(gè)問(wèn)題的客戶中，女性大概占85%，可向她們推銷“純凈水可滋潤(rùn)皮膚，消除皮膚上的分泌物，防止自來(lái)水中的鐵銹、碳酸鈣、碳酸鎂、各種細(xì)菌與雜質(zhì)堵塞和侵入毛孔，同時(shí)能增強(qiáng)肌膚對(duì)水份的吸收”這樣的健康概念。
30-50歲：這個(gè)年齡階段的消費(fèi)者一般活的比較實(shí)在，比較注重生活品質(zhì)與家人的健康問(wèn)題，而且最重要的一點(diǎn)他們?cè)趫?zhí)行消費(fèi)行為時(shí)，會(huì)在同皮納皮的同產(chǎn)品之間作一個(gè)性價(jià)比較，也就是我們常說(shuō)的貨比三家。所以我們應(yīng)該讓他們了解一下幾個(gè)問(wèn)題：
A、和自來(lái)水與桶裝水的對(duì)比：（1）經(jīng)濟(jì)方面：以RO機(jī)為例。
PP棉濾芯：50元/支＊2=100元/年
顆�；钚蕴浚�65元/支＊1=60元/年
壓縮活性炭：90元/支＊0.5=60元/年
RO反滲透膜：350元/支/2年=175元/年
后置活性炭濾芯：60元/支*1=60元/年
按濾芯費(fèi)用合計(jì)：455元/年/365天=1.24元/天
（2）健康方面：先介紹目前市場(chǎng)上的很多桶裝水檢測(cè)不合格，原因就是很多黑心廠家以次充好，質(zhì)量確實(shí)不敢讓人放心質(zhì)量好的一些廠家生產(chǎn)的一些純凈水確實(shí)完全能夠達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，但是在運(yùn)輸以及安裝過(guò)程中也避免不了二次污染滋生細(xì)菌，不夠健康，也還是不能讓人完全放心。接著介紹奔泰現(xiàn)制現(xiàn)飲，好水自己造，干凈衛(wèi)生，健康，便捷。
B、與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的'比較：不能上來(lái)就把競(jìng)品扁的一文不值，這樣反而會(huì)引起顧客的反感，只需輕描淡寫的帶上兩句，我們公司對(duì)于一些作坊式生產(chǎn)的一些小廠家，一般是不予理睬的，因?yàn)樗麄兪窃跀_亂市場(chǎng)秩序，而我們格力產(chǎn)品是對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)的。
C、家人的飲用健康：“據(jù)專家分析，十八歲正在發(fā)育的青少年，肝臟機(jī)能尚未完全發(fā)育完成，從小就喝不干凈的水，對(duì)下一代的危害極大，中老年人由于排毒機(jī)能的衰退喝了不干凈的水，對(duì)身體的危害非常大。
D、與普通凈水器的比較：突出是高科技產(chǎn)品，美國(guó)太空總署的技術(shù)，為了解決宇航員在外太空用水問(wèn)題而花了大量金錢人力物力研發(fā)出的高科技產(chǎn)品，近些年轉(zhuǎn)為民用。一般的濾水器雖然比較便宜，但是否真正能有效濾除水中的有害人體的物質(zhì)才是最重要的，如果只是因?yàn)楸阋硕?gòu)置商品，卻無(wú)法改變水質(zhì)，實(shí)在是花了冤枉錢又不能物盡其用，更是毫無(wú)價(jià)值可言。反滲透凈水機(jī)雖然價(jià)格比一般凈水機(jī)高一些，但是確實(shí)對(duì)我們的身體以及家庭的健康有極大的幫助，它的價(jià)值更高，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是值得的。
50歲以上的：這個(gè)年齡段的消費(fèi)者一般比較重視商品的性價(jià)比，通俗一點(diǎn)就是他們關(guān)心的問(wèn)題是“這個(gè)東西好不好用，偏不便宜”；但是通常很多老年人是不執(zhí)行消費(fèi)行為的，他們會(huì)把自己了解的產(chǎn)品信息傳達(dá)給子女，然后讓子女購(gòu)買，所以應(yīng)該著重向他們介紹以下幾點(diǎn)：
A、站在他們的立場(chǎng)上幫助他們回顧水質(zhì)這幾十年的惡化情況：三十年代怎么樣，五十年代怎么樣，九十年代怎么樣，現(xiàn)在的水是生病致癌。這一點(diǎn)是老年人產(chǎn)生購(gòu)買欲望的關(guān)鍵，因?yàn)樗|(zhì)的變化是他們親身經(jīng)歷的，他們通常會(huì)在感慨的同時(shí)問(wèn)一些產(chǎn)品相關(guān)問(wèn)題，這時(shí)候便可以向他們推銷了。（有些人會(huì)反問(wèn)，但是這么多年也下來(lái)了，也活的好好的啊，不要正面爭(zhēng)辯，我們可以說(shuō)這么些年下來(lái)我們的平均壽命是在增長(zhǎng)，但是身體素質(zhì)卻在下降，藥、醫(yī)院接觸的多了，世界衛(wèi)生組織調(diào)查顯示:80%的疾病和飲用不潔水源有關(guān)）
B、安裝簡(jiǎn)單使用方便：多強(qiáng)調(diào)操作使用起來(lái)比較方便。
C、和桶裝水做對(duì)比。（同上）。
六、多和顧客會(huì)動(dòng)不厭其煩的解答其提出的疑問(wèn)：有問(wèn)題才說(shuō)明有興趣。大多問(wèn)題如下：
1、我們平時(shí)在家水喝的較少而且都是燒開(kāi)了再喝，應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題吧？
2、我們家有飲水機(jī)就行了，用的挺好的？
3、普通自來(lái)水電解后為什么會(huì)變色，而且有懸浮物，如果這樣那自來(lái)水公司豈不失去意義了？
4、凈水設(shè)備的售后太麻煩了。
七、成交—臨門一腳最重要；
銷售過(guò)程中最重要的一步就是成交，許多銷售人員、業(yè)務(wù)員是前面許多步驟的專家，到了成交的時(shí)候，顧客一旦猶豫不決，銷售人員就讓步，讓顧客好好考慮下次購(gòu)買。實(shí)際上，顧客都是普通的消費(fèi)者，購(gòu)買時(shí)需要家人、朋友包括銷售人員的打氣和鼓勵(lì)。銷售人員在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)要理直氣壯的建議顧客當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買，并不停地給其信心和建議。
這時(shí)候需要銷售人員有足夠的勇氣，不要懼怕顧客的拒絕；要有足夠的經(jīng)驗(yàn)，能夠察言觀色，了解顧客的真實(shí)意圖；要善于打動(dòng)顧客不要讓其有太大的壓力。
方案推廣 篇8
改革開(kāi)放二十多年來(lái)，我國(guó)的住房改革也不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。
房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們的重視。
本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營(yíng)銷思路按照營(yíng)銷學(xué)中的產(chǎn)品(Product)﹑價(jià)格(Price)﹑渠道(Place)、促銷(Promotion)四個(gè)基本要素組合做出相關(guān)的分析。
一﹑我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開(kāi)放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來(lái)的，雖然只有短短一、二十年的時(shí)間，但其勢(shì)頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
目前，隨著我國(guó)住房改革的深入，商品住宅開(kāi)發(fā)投資迅速增加，個(gè)人購(gòu)房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，20xx年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4857億元，比上年同期增長(zhǎng)29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資的23%，其中，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3400億元，增長(zhǎng)30.5%，占全部投資比重的70%。
商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長(zhǎng)24.4%，其中，新開(kāi)工面積2.3億平方米，增長(zhǎng)30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長(zhǎng)17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長(zhǎng)20.8%，個(gè)人購(gòu)房比重達(dá)到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過(guò)40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。
商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)6.1%，其中商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)6.6%。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展之后，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場(chǎng)空間。
二﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵及其意義
所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境﹑資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。
從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。
它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。
目前，從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)低下，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。
政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就需借助市場(chǎng)營(yíng)銷的功能作用。
同時(shí)，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。
在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，這個(gè)問(wèn)題同樣存在。
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過(guò)交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開(kāi)發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒(méi)有到達(dá)消費(fèi)者手中，或者說(shuō)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。
市場(chǎng)營(yíng)銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。
三﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷策略
由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。
為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略。
由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營(yíng)銷理念和思路層出不窮。
比較有代表性的是1990年由美國(guó)的勞特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用。
它有悖于營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心地位，無(wú)論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。
許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但筆者認(rèn)為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說(shuō)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說(shuō)是4P理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良。
因此，本文仍將按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略進(jìn)行分析。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。
在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。
消費(fèi)者開(kāi)始注意產(chǎn)品的本身。
目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性;違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問(wèn)題及房?jī)r(jià)的問(wèn)題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。
因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。
(一)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略(Product)
房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。
按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：
1﹑核心產(chǎn)品。
它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產(chǎn)品。
指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。
3﹑延伸產(chǎn)品。
它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。
目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。
因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。
由于購(gòu)房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。
在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。
首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷。
目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。
因?yàn)榇蠹叶家阎�，在日益激烈的市�?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。
在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開(kāi)發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。
在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。
而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語(yǔ)言來(lái)描述，因而顯得冷冰冰沒(méi)有感情沒(méi)有人性。
人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒(méi)有。
產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。
只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來(lái)并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽(tīng)覺(jué)形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。
因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。
要在消費(fèi)者心中樹(shù)立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下功夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹(shù)立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度，為后續(xù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷售提供條件。
其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷
消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。
買房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。
開(kāi)發(fā)商只有采取人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。
目前已有一些精明的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。
以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開(kāi)發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤。
再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。
隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。
購(gòu)房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。
他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒(méi)有污染源。
這就要求小區(qū)開(kāi)發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。
現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說(shuō)已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。
如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開(kāi)發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá)40%的綠化率。
隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的`營(yíng)銷理念熱銷樓市。
后來(lái)的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬(wàn)平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過(guò)分炒作概念，有兩棵樹(shù)，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。
目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無(wú)意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”。
它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過(guò)追求高綠化率來(lái)體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單，一般以宅前綠化為主;綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等)營(yíng)造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營(yíng)造。
因此，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。
另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。
所以，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷。
再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷。
當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來(lái)越大，建筑亦不例外。
項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來(lái)意想不到的效果。
沒(méi)有文化的物業(yè)不過(guò)是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。
開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。
因此，開(kāi)發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中，開(kāi)發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說(shuō)。
在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。
另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來(lái)越近，但心與心之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來(lái)越封閉。
廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開(kāi)發(fā)商就注意到這一問(wèn)題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問(wèn)題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。
另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。
現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過(guò)高品味會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說(shuō)是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 (Price)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。
掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。
在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價(jià)方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。
而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。
影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。
產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。
市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。
定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。
從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：
(1) 市場(chǎng)比較法。
將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較， 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。
(2) 成本法。
以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(3) 收益法。
將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(4) 剩余法。
將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格
當(dāng)然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。
在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。
開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
2、定價(jià)比例
一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。
然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。
在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%。
用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。
一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。
有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。
車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。
3、價(jià)格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。
直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整。
基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。
因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。
這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。
每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來(lái)的。
但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)鹊墓烙?jì)是一致的。
差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。
差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。
有時(shí)候一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。
優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。
優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲(chǔ)藏室，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。
優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。
同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。
再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (Place)
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。
直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。
所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。
委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。
所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。
委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
20xx年9月，上�！扒嘀堋被▓@推出了全國(guó)第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法。
現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。
通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。
隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。
房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。
它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。
有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來(lái)了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。
(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (Promotion)
房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。
通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。
房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。
房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。
利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。
報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽(tīng)廣告。
利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽(tīng)廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告。
在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。
包括商品房目錄和說(shuō)明書等。
根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。
2、營(yíng)業(yè)推廣
營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施。
多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。
營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。
開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。
另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。
目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。
人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。
當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。
促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。
公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
制造噱頭和危機(jī)公關(guān)
人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無(wú)償廣告。
這其中也包括危機(jī)公關(guān)。
針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。
因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
四﹑結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。
房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。
房產(chǎn)推廣方案產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案白酒推廣方案
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