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2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義
下面是房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試知識點，歡迎同學(xué)們參考此知識點復(fù)習(xí)。
第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素
一、估價當(dāng)事人：
估價當(dāng)事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價委托人、估價機(jī)構(gòu)和估價師。其中，估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者和直接對象，估價機(jī)構(gòu)和估價師是估價服務(wù)的提供者。
(一)估價委托人
(二)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)
(三)注冊房地產(chǎn)估價師
二、估價目的：
估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結(jié)果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費用提供參考依據(jù)。
三、估價時點：
估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應(yīng)的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現(xiàn)在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。
特別需要指出的是，確定估價時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后。有關(guān)估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第四節(jié)“估價時點原則”。
四、估價對象：
估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當(dāng)其為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，也稱為被估價權(quán)益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財產(chǎn)。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。
五、價值類型：
價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內(nèi)涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。
同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產(chǎn)在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收情況下雖然實際的補(bǔ)償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。
按價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關(guān)價值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。
六、估價依據(jù)：
估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。
廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料，估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本(包括成本、費用、稅金和利潤等)以及有關(guān)會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。
還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部適用。
第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德
房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德：
房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。它要求房地產(chǎn)估價師以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去從事房地產(chǎn)估價工作，即在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)做什么，不應(yīng)做什么;應(yīng)怎樣做，不應(yīng)怎樣做。
房地產(chǎn)估價師即使具有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，則估價結(jié)果難以合理。這不僅會損害估價利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會借著估價這種“公正”的外衣擾亂市場秩序。更有甚者，與有關(guān)當(dāng)事人串通出具虛假的估價報告坑害第三方。
房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個方面，實踐上可概括為以下要求：①誠實正直;②回避利益沖突;③具備專業(yè)勝任能力;④勤勉盡責(zé);⑤保守秘密;⑥公平競爭;⑦承擔(dān)社會責(zé)任。其中最主要的內(nèi)容如下：
(1)應(yīng)當(dāng)誠實正直，依法獨立、客觀、公正地估價。
(2)應(yīng)當(dāng)回避利害關(guān)系人或者有利益關(guān)系的房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)。
(3)不應(yīng)承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)。對于某項估價業(yè)務(wù)，如果感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價值的，就不應(yīng)承接;對于其中部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)當(dāng)主動聘請具有專業(yè)勝任能力的估價師或者有關(guān)專家提供專業(yè)幫助。
(4)應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)地做好每項估價工作，包括對委托人提供的估價所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實地查勘。
(5)應(yīng)當(dāng)保守在估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私，妥善保管委托人提供的資料。
(6)應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價師、估價機(jī)構(gòu)和估價行業(yè)的聲譽(yù)，不得以貶低其他估價師或者其他估價機(jī)構(gòu)、低收費、商業(yè)賄賂的方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭。
(7)不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽字、蓋章，不得將估價師注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。
(8)應(yīng)當(dāng)具有自豪感、責(zé)任感，不斷努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，積累估價經(jīng)驗，提高專業(yè)勝任能力。
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