2016房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)練習(xí)題

　　2016年房地產(chǎn)估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產(chǎn)估價師考試，下面百分網(wǎng)小編為大家?guī)��?016房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)練習(xí)題，供大家參考學(xué)習(xí)，預(yù)�？忌鷤淇汲晒�!

　　練習(xí)題一

　　1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為(　)元/m2。

　　A.2700.8 B.2800.1

　　C.2800.8 D.2817.7

　　2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/m2。

　　A.2593 B.2619

　　C.2727 D.2862

　　3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139 B.2146

　　C.2651 D.2659

　　4.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95 B.0.99

　　C.1.01 D.1.05

　　5.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標(biāo)準廠房 B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地 D.某寫字樓

　　6.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840 B.2840

　　C.2966 D.3000

　　17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091 B.4182

　　C.4250 D.5000

　　8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400 B.628

　　C.656 D.700

　　9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45 B.50 C.52 D.55

　　10.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375B.57　B.3942.03

　　C.3966.10　D.476985

　　答案：1.D.2.A.3.D.4.A.5.B.6.D.7.B.8.C.9.C.10.D

　　練習(xí)題二

　　1.城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( )。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補償費

　　2.某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有( )。

　　A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

　　B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　3.房地產(chǎn)估價程序的作用包括( )。

　　A.規(guī)范估價行為

　　B.節(jié)省估價工作

　　C.保障估價質(zhì)量

　　D.提高估價效率

　　E.規(guī)避估價監(jiān)管

　　4.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。

　　A.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

　　B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準，只能適當(dāng)收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　5.某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。

　　A.土地

　　B.建筑物

　　C.裝飾裝修

　　D.動產(chǎn)

　　E.特許經(jīng)營權(quán)

　　6.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的'價值，適用的估價前提是“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。該估價是因( )的需要。

　　A.房地產(chǎn)作價入股

　　B.法院強制拍賣

　　C.房地產(chǎn)稅收

　　D.房地產(chǎn)征收補償

　　7.某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為( )萬元。

　　A.-400

　　B.400

　　C.1800

　　D.3600

　　8.某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為( )元/㎡.

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　9.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是( )。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　10.房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是( )的結(jié)合體。

　　A.實體、權(quán)益、區(qū)位

　　B.實物、權(quán)益、區(qū)位

　　C.實物、權(quán)利、位置

　　D.實體、權(quán)益、位置

　　參考答案：1.ACD 2.AC 3.ACD 4.ACE 5.ABC 6.B 7.B 8.A 9.A 10.B

　　練習(xí)題三

　　1.某估價機構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結(jié)果有爭議，2005年12月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估價作業(yè)期間的任意一天

　　D.估價人員與委托人商定的某天

　　答案：A

　　解析：可參考教材162頁，最后一個自然段的內(nèi)容。因為是復(fù)估，即要對估價對象重新估價，并與原估價對比，為保持可比性，估價時點應(yīng)不變。

　　2.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　答案：A

　　解析：教材177頁，倒數(shù)第3自然段，“一般認為……”一句話內(nèi)容。

　　3.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不確定

　　答案：C

　　4.磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為( )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　答案：B

　　5.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為( )萬元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　答案：D

　　6.收益法中的運營費用包括( )。

　　A.所得稅

　　B.房地產(chǎn)改擴建費用

　　C.電梯、空調(diào)等的折舊費

　　D.建筑物的折舊費

　　答案：C

　　解析：教材285頁，運營費部分內(nèi)容。

　　7.商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為( )。

　　A.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

　　B.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤-投資利息

　　C.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-投資利息

　　D.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-商業(yè)利潤-投資利息

　　答案：A

　　解析：教材288頁，商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)部分內(nèi)容。

　　8.路線價法的關(guān)鍵和難點是( )。

　　A.劃分路線價區(qū)段

　　B.設(shè)定標(biāo)準深度

　　C.調(diào)查評估路線價

　　D.制定深度百分率

　　答案：D

　　解析：教材沒有明確，但從路線價法中可以體會出制定深度百分率是關(guān)鍵和難點

　　9.在運用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準是( )。

　　A.用途

　　B.檔次

　　C.規(guī)模

　　D.建筑結(jié)構(gòu)

　　答案：A

　　解析：教材324頁，正數(shù)第5自然段，第3句話內(nèi)容。

　　10.運用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為( )服務(wù)。

　　A.估算開發(fā)成本

　　B.選擇最佳用途

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D.估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

　　答案：C