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最新房地產(chǎn)估價師案例分析備考題

　　學(xué)習(xí)的過程也是解決一個問題之后再去解決一個問題的過程。應(yīng)屆畢業(yè)生小編為大家精心準(zhǔn)備了最新房地產(chǎn)估價師案例分析備考題，希望對大家有所幫助。

最新房地產(chǎn)估價師案例分析備考題

　　一、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　問題：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?

　　參考答案：

　　估價程序上應(yīng)特殊注意：

　　1)被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。

　　2)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。

　　3)公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。

　　房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)確定。

　　二、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)(　)用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過下列(　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：3、 D　4、D

　　三、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

　　問題：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　�、趹�(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　�、劾麧檻�(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司B，擬在某市中心繁華地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一商業(yè)廣場。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過正當(dāng)出讓方式取得了該地塊的土地使用權(quán)，并繳納了土地出讓金。該項(xiàng)目建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)方式，選擇了施工及監(jiān)理單位。該項(xiàng)目建成后，B房地產(chǎn)開發(fā)公司將該商業(yè)廣場1-3層轉(zhuǎn)讓給C公司，將4-5層租給D公司。

　　1、按照國家有關(guān)規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括( )。

　　A.拍賣方式

　　B.招標(biāo)方式

　　C.協(xié)議出讓

　　D.掛牌出讓

　　2、按照國家土地使用權(quán)年限的有關(guān)規(guī)定，該地塊出讓的最高年限為 ( )年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　3、若B房地產(chǎn)開發(fā)公司采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向( )個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。

　　A.1