濟南市物業(yè)管理條例

　　《濟南市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2014年11月21日市政府第62次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2015年2月1日起施行。

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

　　第五條 縣(市)、區(qū)人民的政府(含濟南高新區(qū)管委會)應(yīng)當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。

　　第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡稱市住房保障管理部門)負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　各縣(市)、區(qū)(含濟南高新區(qū))住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下簡稱縣(市)、區(qū)住房保障管理部門)負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

　　第二章 物業(yè)交付與前期管理

　　第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

　　第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

　　第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

　　現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

　　物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

　　第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)其他應(yīng)當移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按下列規(guī)定配置：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)應(yīng)當滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。

　　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當及時退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府應(yīng)當組建業(yè)主大會籌備組：

　　(一)業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；

　　(二)業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的`比例達到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十八條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

　　第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　(三)聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

　　業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進行表決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。