滕州物業(yè)管理條例實施細則「全文」
第五章 物業(yè)服務企業(yè)
第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)
第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。
物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。
第六十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第六十八條 物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第六十九條 市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。
第七十條 物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。
第二節(jié) 行業(yè)自律
第七十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在市物業(yè)辦的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的.合法權益。
第七十二條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合市物業(yè)辦建立健全信用檔案。
第六章 物業(yè)服務
第一節(jié) 物業(yè)服務內(nèi)容與合同
第七十三條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
第七十四條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權，與通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、履約保證金數(shù)額、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向市物業(yè)辦、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第七十五條 解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。
物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案和建設工程檔案;
(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;
(三)移交物業(yè)服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
第二節(jié) 物業(yè)服務收費
第七十六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價;其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標準按下列原則執(zhí)行：
(一)實行前期物業(yè)管理的物業(yè)項目，其物業(yè)服務收費具體標準由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價標準通過招投標方式確定，并在銷售地點予以公示，在與購房人簽定買賣合同時予以明確告知，作為買賣合同及業(yè)主臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。
(二)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，物業(yè)服務收費經(jīng)業(yè)主大會或獲得授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)確定，報市物價局、市物業(yè)辦備案。
(三)除普通住宅類的物業(yè)項目外，其他住宅及非住宅物業(yè)項目，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體標準由當事人雙方約定，報市物價局、市物業(yè)辦備案。
(四)物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務，實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標準由當事人協(xié)商約定。
第七十七條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第七十八條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后長期空置的，業(yè)主提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認，可降低物業(yè)服務費等費用，并在物業(yè)服務合同中約定。
建設單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業(yè)服務費的，由建設單位向物業(yè)服務企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)服務費。
因建設單位原因造成物業(yè)服務內(nèi)容缺失的，物業(yè)服務企業(yè)的損失由建設單位承擔。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主應及時向市物價局報告。經(jīng)市物價局認定物業(yè)服務企業(yè)存有上述行為的，業(yè)主委員會或業(yè)主有權拒絕交納。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第八十條 專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七章 物業(yè)的維護
第一節(jié) 建設單位的保修責任
第八十一條 建設單位應當建立物業(yè)售后維修服務機構(gòu)，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬，物業(yè)服務企業(yè)應將委托合同予以公示。
第八十二條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，向市住房和城鄉(xiāng)建設局設立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物業(yè)建筑安裝總造價的計算，按棗莊市公布的物業(yè)建筑安裝指導價標準每年調(diào)整一次。
建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以分別相應降低3個、2個、1個百分點，但最低不能低于百分之一的交存比例。
第八十三條 建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設局核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第八十四條 物業(yè)質(zhì)量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，市住房和城鄉(xiāng)建設局應當按規(guī)定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設單位。
第二節(jié) 專有部分的維護
第八十五條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十六條 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第三節(jié) 共用部位及共用設施設備的維護
第八十七條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。
第八十八條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的業(yè)主，應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。
其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。
第八十九條 業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，建設單位及物業(yè)服務企業(yè)可以代為辦理繳存手續(xù)。沒有繳存住宅專項維修資金的，建設單位及物業(yè)服務企業(yè)不得為其辦理房屋入住手續(xù)。
市房地產(chǎn)管理局在辦理房屋所有權初始登記時，應審核住宅專項維修資金繳存情況，對于未按照規(guī)定交存住宅專項維修資金的，不予受理房屋所有權初始登記申請。
第九十條 物業(yè)保修期滿使用專項維修資金的，超過1萬元以上或?qū)I(yè)性較強的項目，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位應在市財政局和市物業(yè)辦的監(jiān)督下采取招標方式確定施工單位，招標產(chǎn)生費用計入維修、更新、改造成本。
第九十一條 自首位業(yè)主入住之日起滿一年后，未售出的各類物業(yè)，住宅專項維修資金由建設單位負責繳存，待售出時按規(guī)定標準分攤給業(yè)主。分期建設的物業(yè)項目，應按照同一標準將住宅專項維修資金繳存至住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定繳存的，從其交納的物業(yè)質(zhì)量保修金中劃轉(zhuǎn)。
第九十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設局應會同市財政局對住宅專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省、市有關規(guī)定制定具體辦法。
第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護
第九十三條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新、安全管理等責任及相關費用。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新時，業(yè)主應當予以配合。
第九十四條 專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
第九十五條 專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修保養(yǎng)責任，具體劃分原則為：
(一)供水、排水和消防設施的維修養(yǎng)護責任。從取水口至貿(mào)易結(jié)算水表以前的供水管道及設施(包括貿(mào)易結(jié)算水表及水表井)產(chǎn)權屬城市供水單位，并由其負責維護管理;住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內(nèi)消防設施)等，由供水部門管理維護，其余消防設施由物業(yè)服務企業(yè)或產(chǎn)權人負責，公安消防部門監(jiān)督檢查。
(二)供氣、供熱設施的維修養(yǎng)護責任。管道燃氣設備及供氣管線(含燃氣表)由燃氣供應單位管理維護(不包含室內(nèi)燃氣設施，戶內(nèi)設施維護實行有償服務);供熱設施及供熱管線至用戶終端(不包含室內(nèi)供熱設施，戶內(nèi)設施維護實行有償服務)，由供熱單位維護。
(三)供電、通訊、有線電視設施的維修養(yǎng)護責任。供電設施以單元內(nèi)用戶電表為界，電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責;通訊設施至用戶終端由通訊單位負責;有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。
(四)產(chǎn)權屬于環(huán)衛(wèi)部門的環(huán)衛(wèi)設施設備，由環(huán)衛(wèi)部門維護。
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的化糞池的清掏，由環(huán)衛(wèi)部門負責。
第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理
第九十六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的物業(yè)管理專職機構(gòu)，具體指導、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的有關工作。
第九十七條 市住房和城鄉(xiāng)建設局、市城市管理局、市規(guī)劃局、市公安局、市物價局等部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責范圍和聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。
第九十八條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和法定條件下的社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的交叉任職制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責召集，由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加，并可邀請市城市管理局、市物業(yè)辦和專業(yè)經(jīng)營單位等部門的代表參加。
聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件及重大信訪事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
物業(yè)管理交叉任職是指依照法定程序，由社區(qū)黨組織成員、居委會成員、業(yè)主委員會成員之間的交叉任職，以及吸納物業(yè)服務企業(yè)負責人到社區(qū)黨組織或居委會任職。
經(jīng)法定程序交叉任職的兼職人員，享有與專職人員同等待遇。
第九十九條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請棗莊仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。
第一百條 有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。
第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第一百零一條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對本轄區(qū)未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)及組團，因企業(yè)改制、破產(chǎn)、倒閉或其他原因棄管的小區(qū)及組團，組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理。對暫時沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)及組團，應由社區(qū)居(村)委會組織實施管理。
對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治。舊住宅區(qū)改造整治規(guī)劃和年度計劃由市住房和城鄉(xiāng)建設局擬定，報市政府批準后向社會公布。
舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、排污、墻體維護、照明、綠化及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由市、街道(鎮(zhèn))財政承擔;開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。
第一百零二條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照法律、法規(guī)和本實施細則的規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第一百零三條 舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居(村)民委員會組織實施。
第一百零四條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金;物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。
第一百零五條 市政府每年從城市建設維護費中列支一定比例的資金，作為舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金，主要用于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的啟動、購置或租賃物業(yè)服務用房、配置相關設施設備及小區(qū)的維護，由市住房和城鄉(xiāng)建設局會同市財政局制訂年度使用計劃，報市政府審批。
第九章 附則
第一百零六條 鎮(zhèn)、工礦區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理，以及業(yè)主、非物業(yè)服務企業(yè)自行管理物業(yè)的，參照本實施細則的有關規(guī)定執(zhí)行。
第一百零七條 本實施細則由市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第一百零八條 本實施細則自二〇一一年七月一日起施行。
第一百零九條 本實施細則頒布施行后，有關規(guī)定與國家法律法規(guī)規(guī)章和上級有關規(guī)定不一致的，以國家法律法規(guī)規(guī)章和上級有關規(guī)定為準。