房地產(chǎn)項目的敏感性分析

　　敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。

　　房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：

　　(1)確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。

　　(2)確定不確定性因素可能的變動范圍。

　　(3)計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。

　　(4)通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。

　　進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析表對多個不確定性因素進行比較。

　　單因素與多因素敏感性分析：

　　單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務(wù)評價指標(biāo)的變化情況。

　　多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響。由于項目評估過程中的參數(shù)或因素同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的實用價值。

　　多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

　　敏感性分析的“三項預(yù)測值”法：

　　前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時發(fā)生變化所造成的評估結(jié)果失真比單因素大，因此，對一些重要的、投資額大的開發(fā)項目除了要進行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進行多因素敏感性分析。“三項預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素分別給出三個預(yù)測值(估計值)，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)澳值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

　　一般來說，評估中所涉及的因素全部為最樂觀或最悲觀情況，在實際開發(fā)過程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對變動因素進行全面分析，有助于開發(fā)商或投資商進行正確的決策。

　　敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

　　它用以分析項目經(jīng)濟效益指標(biāo)對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會受到一定的影響。實際生活中，可能會出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個敏感性因素在未來發(fā)生不利變動的可能性很小,，引起的項目風(fēng)險不大;而另一因素在敏感性分析時表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來發(fā)生不利變動的可能性卻很大，進而會引起較大的項目風(fēng)險。為了彌補敏感性分析的不足，在進行項目評估和決策時，尚須進一步作概率分析。

　　敏感性分析的目的在于：

　　(1)找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);

　　(2)研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力;

　　(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。

　　根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

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