房地產(chǎn)估價方法之收益法

　　每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。房地產(chǎn)估價其他方法還有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。以下是小編整理的房地產(chǎn)估價方法之收益法，希望對大家有所幫助。

　　(一)收益法適用的估價對象

　　收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。

　　(二)收益法估價的操作

　　收益法的計算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。

　　1.直接資本化法

　　直接資本化法是將估價對象未來第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率轉(zhuǎn)換為價值的方法。其公式為：

　　或者，也可以用將未來第一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值，這稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

　　物業(yè)價值=年收益×收益乘數(shù)

　　運(yùn)用直接資本化法估價一般分為三個步驟：

　　(1)預(yù)測未來第一年收益;

　　(2)確定資本化率或收益乘數(shù);

　　(3)計算收益價值。

　　2.報酬資本化法

　　報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時間價值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。

　　運(yùn)用報酬資本化法估價一般分為四個步驟：

　　(1)估計收益期或持有期;

　　(2)預(yù)測估價對象的未來收益;

　　(3)確定報酬率;

　　(4)計算收益價值。

　　(三)物業(yè)收益的測算

　　在進(jìn)行收益法估價時，可選擇其中某一個適用的值。

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入

　　2.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：

　　有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　3.運(yùn)營費(fèi)用

　　收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

　　4.凈運(yùn)營收益

　　凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

　　凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

　　5.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營收益中扣除。

　　6.準(zhǔn)備金

　　準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)公司定期存人的用于支付未來費(fèi)用的資金。

　　7.物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

　　(四)報酬率的計算

　　報酬率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步說，報酬率是投資回報與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。

　　從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

　　房地產(chǎn)估價方法之收益法簡介

　　收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。

　　與西方發(fā)達(dá)國家相比，中國的資產(chǎn)評估起步很晚，不過十幾年的歷史。正是由于起步較晚，在評估理論、評估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國家的最新成果，因而起步較高，與國外并無太大差別，在評估理論研究方面與發(fā)達(dá)國家也基本處于相近水平。因此，對于基本評估方法中收益法的評估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識也基本上相同，但是在評估實(shí)踐中對于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。

　　價值理解

　　社會對企業(yè)價值的理解或觀念不同，影響評估人員對收益法的應(yīng)用。

　　在歐美發(fā)達(dá)國家中，對于資產(chǎn)交易中的企業(yè)價值評估、單項(xiàng)無形資產(chǎn)評估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就國內(nèi)情況看，則很少有評估機(jī)構(gòu)和評估人員采用收益法，對于企業(yè)價值評估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數(shù)機(jī)構(gòu)或評估師采用了收益法，其結(jié)果也大都受到有關(guān)部門或社會人士的質(zhì)疑而不被接受，這反過來又進(jìn)一步影響了收益法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用。

　　由于西方發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史很長，市場發(fā)育比較成熟和完善，人們對于市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價值的理解和觀念明顯區(qū)別于計劃經(jīng)濟(jì)體制影響下的中國大多數(shù)人。在市場資產(chǎn)交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項(xiàng)資產(chǎn)交易能否成功以及成交價格的高低就取決于該項(xiàng)資產(chǎn)在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資產(chǎn)的成本。對于一個企業(yè)來講，雖然一個企業(yè)是由固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及負(fù)債構(gòu)成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機(jī)的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復(fù)雜的關(guān)系。一個運(yùn)營中的企業(yè)，由于各種資產(chǎn)的交互作用及社會等外部環(huán)境的影響，其價值并不遵循1+1=2的數(shù)學(xué)規(guī)律。投資者在投資時雖然也注意固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)及負(fù)債狀況，但是更為重視企業(yè)對整體資產(chǎn)的運(yùn)營能力和運(yùn)營潛力，例如企業(yè)的技術(shù)力量、產(chǎn)品的種類及技術(shù)水平、品牌的社會影響及市場占有份額、企業(yè)在行業(yè)中的地位、行業(yè)內(nèi)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢等等，即除了關(guān)注有形資產(chǎn)外，更加關(guān)注能否通過無形資產(chǎn)效能的發(fā)揮而使有形資產(chǎn)高效運(yùn)營，從而獲得期望的收益，對于任何一項(xiàng)不能獲得最低預(yù)期收益的資產(chǎn)，投資者是不會進(jìn)行投資的。因此，一個企業(yè)在未來能否具有獲利能力及獲利能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎(chǔ)條件。收益法正是以被評估資產(chǎn)未來收益能力作為價值評估的基礎(chǔ)，因而在市場經(jīng)濟(jì)社會中容易被社會所接受。

　　在中國國內(nèi)，由于長期受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，社會上大多數(shù)人對資產(chǎn)價值的認(rèn)識還停留在企業(yè)賬面上，認(rèn)為會計賬面真實(shí)記錄了企業(yè)資產(chǎn)的數(shù)量及價值，是企業(yè)資產(chǎn)價值的真實(shí)反映，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機(jī)構(gòu)和評估人員對收益法的應(yīng)用。

　　行業(yè)現(xiàn)狀

　　人才缺乏

　　缺少能夠熟練運(yùn)用收益法的高素質(zhì)人才是制約收益法應(yīng)用的關(guān)鍵

　　運(yùn)用收益法最關(guān)鍵的內(nèi)容是對企業(yè)未來收益的預(yù)測，這是一個十分復(fù)雜的過程，要做出科學(xué)合理的判斷不僅涉及企業(yè)的有形資產(chǎn)，更重要的是對那些企業(yè)賬面上并不顯現(xiàn)的各種無形資產(chǎn)在未來運(yùn)營中所能發(fā)揮作用的潛力和交互影響做出判斷，對行業(yè)、市場、技術(shù)進(jìn)步、社會環(huán)境、國家政策等外部環(huán)境對企業(yè)發(fā)展的影響做出判斷。這就要求評估人員要具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，尤其要具有很強(qiáng)的綜合分析問題和解決問題的能力。從國內(nèi)情況看，資產(chǎn)評估行業(yè)在短短的十幾年時間內(nèi)得到了迅猛發(fā)展，根據(jù)國內(nèi)有關(guān)部門統(tǒng)計報道，僅財政部批準(zhǔn)的評估機(jī)構(gòu)已超過3000家，注冊評估師已超過20000人，從業(yè)人員近十萬人，而這還只是評估行業(yè)中的一部分，再加上其它部委批準(zhǔn)和管轄的各種各樣的機(jī)構(gòu)及人員，其數(shù)字著實(shí)令人吃驚、令人鼓舞。但是正是由于在短時間內(nèi)迅速發(fā)展，現(xiàn)有評估人員基本都是通過考試從各行業(yè)中新近進(jìn)入資產(chǎn)評估行業(yè)的，雖然這些人可能都是原來各個行業(yè)中的精英，對各自的行業(yè)比較精通或十分精通，但由于從事資產(chǎn)評估工作時間很短，缺乏廣泛領(lǐng)域內(nèi)知識的積累和資產(chǎn)評估工作的經(jīng)驗(yàn)積累，因而絕大多數(shù)評估人員尚不具備將影響企業(yè)運(yùn)營的各種因素進(jìn)行有機(jī)的、科學(xué)合理的綜合分析和判斷的能力，或者說其執(zhí)業(yè)能力還不能適應(yīng)收益法對評估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的要求。因此，評估師在評估實(shí)踐中有意識的盡量避免采用收益法，從而影響了收益法的應(yīng)用。

　　報告質(zhì)量低

　　部分評估報告質(zhì)量不高而受到社會的質(zhì)疑，進(jìn)一步影響了收益法的推廣應(yīng)用

　　評估報告質(zhì)量不高主要表現(xiàn) 在對企業(yè)、行業(yè)、政策及社會環(huán)境的影響缺乏分析、參數(shù)的確定依據(jù)不充分并嚴(yán)重脫離實(shí)際，程序簡化，甚至編造數(shù)據(jù)，最終使評估結(jié)果嚴(yán)重偏離客觀實(shí)際。造成評估報告質(zhì)量不高的原因除了評估人員不具備運(yùn)用收益法的能力，只是機(jī)械的套用書本上的公式，不恰當(dāng)?shù)氖褂眉僭O(shè)代替調(diào)查分析，所取參數(shù)缺乏依據(jù)，最終導(dǎo)致評估結(jié)果偏離實(shí)際外，主要是外界干預(yù)、行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競爭和少數(shù)評估師職業(yè)道德素質(zhì)不高。

　　外界干預(yù)主要來自企業(yè)及政府主管部門。為了企業(yè)或地方的利益，企業(yè)或主管部門往往對評估結(jié)果有一定的要求，其中最為典型的是企業(yè)的上市評估。如果評估結(jié)果不能滿足要求，通常就以更換評估機(jī)構(gòu)相要挾。評估機(jī)構(gòu)為了自身的經(jīng)濟(jì)利益就要求評估師放棄原則，迎合企業(yè)及部門的要求，因而評估中不是以調(diào)查和客觀分析為基礎(chǔ)，而是根據(jù)結(jié)果要求來設(shè)定參數(shù)，其結(jié)果必然偏離客觀實(shí)際，由此受到社會的質(zhì)疑。

　　不正當(dāng)競爭主要表現(xiàn) 在評估機(jī)構(gòu)采取競相壓低收費(fèi)、給回扣、滿足委托方要求等手段來承攬評估項(xiàng)目。當(dāng)收費(fèi)額度低于項(xiàng)目評估所需合理成本后，評估人員就無法按照評估程序去進(jìn)行必須的調(diào)查、資料收集及分析等基礎(chǔ)工作，只好通過簡化程序、利用假設(shè)或拍腦袋確定參數(shù)，從而既減少開支、有所收益，而且也滿足了委托方的要求。公平、公正、科學(xué)合理、勤勉盡責(zé)是世界范圍內(nèi)所有評估人員所應(yīng)遵循的最基本道德準(zhǔn)則，不正當(dāng)競爭就是以喪失上述職業(yè)道德為代價的。少數(shù)評估機(jī)構(gòu)和評估人員之所以放棄基本道德準(zhǔn)則去進(jìn)行不正當(dāng)競爭，其最根本原因是受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。

　　信息來源少

　　信息來源的匱乏制約收益法的應(yīng)用

　　及時、準(zhǔn)確地掌握大量不同行業(yè)的經(jīng)濟(jì)信息、技術(shù)信息和政策信息是運(yùn)用收益法的基礎(chǔ)，因此大量收集、整理和分析不同的信息是評估機(jī)構(gòu)和評估人員運(yùn)用收益法的前提。但是由于中國實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的時間較短，市場發(fā)育很不成熟，市場機(jī)制也不健全，因此各種信息的來源極為有限，一是信息發(fā)布渠道少，二是信息陳舊，許多行業(yè)主管部門的網(wǎng)頁上基本沒有可用的信息，行業(yè)協(xié)會及企業(yè)也很少發(fā)布信息，即使有，也往往是不全面、不及時、甚至受到人們的質(zhì)疑。許多有用的信息只能通過報紙、電視、廣播等新聞報道了解，而這些信息又往往是不連續(xù)的、支離破碎的，有時甚至是相互矛盾的。因此評估人員在收集所必須的材料方面面臨很大的困難，必須花費(fèi)大量的人力、財力和時間，從而影響和制約了評估人員對收益法的采用。