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拆遷安置補償項目審計方法

　　拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨�。下面是小編整理的拆遷安置補償項目審計方法，歡迎大家分享。

　　一、認識上常見的三大誤區(qū)

　　棚戶區(qū)改造項目的重要特點是改造范圍較大、涉及拆遷戶較多，無證房和歷史遺留房屋情況復(fù)雜，是社會關(guān)注度高的重要民生工程，拆遷資金的規(guī)范使用和拆遷安置政策的有效落實，直接關(guān)系到人民群眾的切身利益與社會穩(wěn)定，關(guān)系到地區(qū)社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展，但在審計查證過程中，審計人員易出現(xiàn)以下三大誤區(qū)：

　　誤區(qū)一：除拆遷跟蹤審計外，審計項目中的拆遷房屋早已被拆除，有些拆遷項目原地域已經(jīng)被建成了還建房，有些棚戶區(qū)改造項目起始于多年前，大部分被拆遷的房屋已經(jīng)滅失，原住戶也早已搬離，時過境遷，審計人員面臨調(diào)查難、核實難、取證難的“三難”境地，因此造成拆遷項目審計難以開展的錯覺。

　　誤區(qū)二：拆遷改造項目已經(jīng)實行了一戶一檔制，所有的拆遷項目都進行了跟蹤審計，檔案資料的規(guī)范程度應(yīng)該較高，資料齊全，因此審計核查的價值不大。

　　誤區(qū)三：拆遷改造審計項目的內(nèi)容繁雜，既涉及住宅項目又涉及非住宅項目，既涉及有證房又涉及無證房與歷史遺留房屋，既要計算區(qū)位價還要計算重置價等等，同時對每個房屋的計量標準與條件，也必須要根據(jù)實際情況加以區(qū)分，審計人員如果對政策法規(guī)及拆遷方案的熟悉程度不夠，很難分辨或發(fā)現(xiàn)問題，因此審計人員認為花費太多的時間和精力投入到拆遷項目中是件吃力不討好的事情。

　　以上三大誤區(qū)容易造成審計人員不愿意對拆遷項目進行深查細究，審計內(nèi)容也僅浮于表面，因此也容易錯失發(fā)現(xiàn)案件線索的機會，走出誤區(qū)還需從細微處入手。

　　二、可采取的審計方法

　　征地拆遷安置補償項目主要存在以下幾類問題：第一類是拆遷過程中違反地方政策法規(guī)規(guī)定，多計算補償款的問題；第二類是不按拆遷方案操作造成國有資金損失的問題；第三類是弄虛作假騙取國有資金的問題；第四類是拆遷管理制度不完善，存在責(zé)任風(fēng)險的問題。審計中需要注重從以下的幾個方面入手。

　�。ㄒ唬┦煜ふ撸占胤椒煞ㄒ�(guī)，從基礎(chǔ)工作入手

　　目前，全國自上而下關(guān)于房屋征收工作方面的政策、法律法規(guī)較多，對部分具體事項規(guī)定也較細，如《城市房屋拆遷管理條例》、《某市城市房屋拆遷管理實施辦法》中對拆遷補償安置中的補償方式、價格的確定、計算的條件作出了明確�！赌呈袣v史遺留無證房屋拆遷補償處理意見》中對歷史遺留和無證房明確了認定標準，《某市城市房屋拆遷估價實施意見》中對房屋評估的內(nèi)容、評估機構(gòu)的資質(zhì)等進行了明確，因此審計人員要想在征收拆遷項目中有所收獲，熟練掌握并運用政策法規(guī)是必不可少的，否則問題擺在眼前也發(fā)現(xiàn)不了，使問題從審計人員的眼皮底下溜走。

　�。ǘ┖侠矸纸M，分類整理，從審計資料源頭入手

　　1。分組分工要合理。審計工作首先應(yīng)理清工作思路，編制出審計范圍明確、重點突出、方法準確、具有可操作性的審計實施方案，使審計工作少走彎路，減少審計成本，提高審計工作效率，根據(jù)審計人員的職責(zé)采取分組審計、有效銜接、全面推進的方法開展審計。按照審計的功能可以將組別劃分為：一是財務(wù)審計小組，主要圍繞拆遷項目指揮部的資產(chǎn)負債情況、資金運作情況、資本經(jīng)營情況以及財務(wù)管理開展審計，重點關(guān)注拆遷資金使用是否合規(guī)、在資金運作過程中是否存在違法現(xiàn)象，拆遷安置補償資金的兌現(xiàn)是否與拆遷協(xié)議一致等方面；二是拆遷審計小組，主要審查棚戶區(qū)改造以來的拆遷還建是否存在隨意分戶與擴面，為個別人創(chuàng)造較大的尋租空間、拆遷協(xié)議違反政策與規(guī)定擴大補償金額，拆遷過程中隱瞞真實情況重復(fù)補償?shù)刃袨�；三是基建工程審計小組，主要圍繞還建房的建設(shè)是否存在工程質(zhì)量低劣、基建工程程序是否合法合規(guī)等問題開展。三個小組既要分清職責(zé)、又要相互銜接，例如拆遷審計小組涉及到對某筆資金流進流出存在疑點需要及時核對時，財務(wù)審計小組必須迅速準確的查找此資金的所有動向并及時反饋，共同探討是否需要繼續(xù)延伸審計，從而減少各小組在工作中的重復(fù)勞動，有效提高工作的質(zhì)量與效率。

　　2。資料分類要合理。棚戶區(qū)改造項目財務(wù)數(shù)據(jù)量大，業(yè)務(wù)資料多，核算形式復(fù)雜，需要合理分類整理。一方面財務(wù)報表數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)報表數(shù)據(jù)多，資金的進出量大，而且有些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由于制作表格的人員不相同，表與表之間互相不能銜接，因此分析與比對的工作就顯得異常艱難；另一方面各類會議紀要多，幾乎涉及了項目部工作職責(zé)的方方面面，由于實行了一戶一檔制，拆遷的檔案也很多，給確定審計工作的重點帶來困難，因此整理各類資料變得尤為重要。例如篩選各類會議紀要時，從中提取認為對審計有價值的資料，按財務(wù)類、拆遷類、工程類、行政類等進行分類，將整理的資料分發(fā)到對應(yīng)的工作小組，各小組邊審計邊查閱資料，為發(fā)現(xiàn)問題提供可參考的依據(jù)。

　�。ㄈ├砬逅悸�，抓住重點，從細節(jié)推進入手

　　明思路、抓重點，是審計工作成敗的關(guān)鍵，特別是拆遷項目審計，必須要從細微處入手，才能揭示問題，甚至找到案件線索。

　　一是從數(shù)據(jù)入手找到審計重點。首先對被審計單位提供的拆遷項目的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進行整理和分析比對，從中發(fā)現(xiàn)審計疑點，例如在相同條件下某區(qū)域的無證房與歷史遺留房屋的數(shù)據(jù)與其他區(qū)域的數(shù)據(jù)差別較大，無證房和歷史遺留房屋面積比有證房面積大，甚至是有證房面積的N倍，而其他同條件區(qū)域反之，則可以將該區(qū)域納入審計重點范圍。另外根據(jù)拆遷數(shù)據(jù)與安置數(shù)據(jù)表進行比對分析，可以將分戶和擴面情況較嚴重的區(qū)域納入審計重點，并對還建安置房屋面積較大的或分戶情況突出的拆遷檔案進行抽檢。

　　二是從檔案入手找到審計疑點：在經(jīng)過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比對后，從建立了一戶一檔的拆遷檔案中有選擇的抽取企業(yè)規(guī)模大、被補償金額較多、分戶安置戶數(shù)多、無證房與歷史遺留的面積相對較大的檔案。將拆遷檔案中的每個補償事項對照各類政策、規(guī)定和拆遷方案，重新逐項逐筆審核與復(fù)核計算，從而發(fā)現(xiàn)資料中存在的漏洞，生成需進一步審查的審計疑點。特別是在審計拆遷檔案時，需要重點關(guān)注拆遷安置協(xié)議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權(quán)證與土地證、房屋測繪圖與面積計算、房屋評估報告等事項。在審查檔案時，重點關(guān)注拆遷協(xié)議中拆遷安置補償費、房屋搬遷補償費、臨時安置補償費、營業(yè)補償費、無證房及歷史遺留房補償費、房屋裝修補償、附屬設(shè)施補償費的計算及認定，當(dāng)然在審計時間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點的選取重要項目進行審計復(fù)核，從而找到審計疑點。

　　三是從外圍入手找到審計突破點。一方面是找到支撐審計證據(jù)的重要資料，如符合政策規(guī)定時間的航拍地籍圖，對拆遷房屋存在的真實性進行確認；另一方面是找到參與拆遷工作的人員，如房屋鑒證審核員、拆遷小組負責(zé)人、分管負責(zé)人、責(zé)任人等，對拆遷項目開展的全過程進行調(diào)查了解，做好詢問筆錄并對內(nèi)部控制流程進行測試分析，從內(nèi)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)找到拆遷程序與管理中的漏洞，為審計找到突破點。

　　三、審計中應(yīng)重點關(guān)注的幾個事項

　　（一）無證房與歷史遺留房屋的確認依據(jù)

　　由于年代久遠、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認難度非常大，部分地區(qū)主要采取由街道、社區(qū)或相鄰住房互相印證等方式完成，并未取得有效的證據(jù)材料來證明認定結(jié)果，因此無證房與歷史遺留房屋的補償，往往也是拆遷項目中最容易被個別人鉆空子，成為套取國有資金的便捷渠道。審計要取得確鑿證據(jù)，找到突破口，就要將符合政策要求年代的航拍地籍圖資料等作為最重要的確認依據(jù)，并結(jié)合拆遷現(xiàn)場測繪圖等原始資料，分析比對其相關(guān)性與一致性，可以從以下幾個方面入手：一是將現(xiàn)場測繪圖與房產(chǎn)證所附紅線圖進行比對，核查是否存在現(xiàn)場勘察測繪圖與房產(chǎn)證圖嚴重不符的現(xiàn)象，核查有無房屋面積被重疊或重復(fù)計算的行為發(fā)生；二是對現(xiàn)場測繪圖紙上標明的無證房與歷史遺留面積進行重新復(fù)核計算，核查房屋面積是否存在人為的計算錯誤，是否存在對同一房屋性質(zhì)認定矛盾，造成重復(fù)補償或多補償?shù)那闆r；三是將航拍圖與現(xiàn)場測繪圖進行比對，并要求測繪人員在航拍圖上指認繪圖房屋的所在具體位置，核查是否存在虛假“畫”房的行為。

　　（二）非住宅類土地與房屋補償違法違規(guī)行為

　　非住宅拆遷戶所涉及的土地范圍廣，房屋數(shù)量多，地上建筑情況復(fù)雜，補償資金量大，特別是部分國有大中型企業(yè)在拆遷時，不僅需要簽訂拆遷補償協(xié)議，同時還會簽訂一些補充協(xié)議，審計人員更應(yīng)加以謹慎區(qū)分與對待，認真分析協(xié)義簽訂的內(nèi)容，重點關(guān)注以下幾個方面：一是根據(jù)企業(yè)提供的土地和房屋所有權(quán)證，全面核實其土地面積及房屋存在的真實性，核查是否存在混淆房屋與土地性質(zhì)，高標準違規(guī)獲取補償，如將工業(yè)用房按商業(yè)門面的標準或工業(yè)用地按商業(yè)用地標準進行補償?shù)男袨�。二是核查是否存在違反協(xié)議重復(fù)簽約的行為。即已經(jīng)補償給國有企業(yè)的拆遷費用，是否在拆遷過程中再次核算補償給與企業(yè)有租賃關(guān)系的個人，形成了同土地或房屋的重復(fù)補償；三是審查國有企業(yè)房屋整體辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證后，拆遷過程中是否存在人為分戶并套取室內(nèi)設(shè)施補償費、搬家費、過渡費、拆遷獎勵等行為；四是核查有無違反地方規(guī)定，故意混淆安置方式，對非住宅房屋給予了停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)男袨椤?/p>

　　宅基地拆遷怎么補償

　　法律分析：基地拆補償標準根據(jù)以下三方面確定：

　　1、被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度；

　　2、被拆遷房屋住戶的人口、臨時居住條件；

　　3、當(dāng)?shù)卣P(guān)于農(nóng)村房屋征收獎勵性補償費的規(guī)定以及國家相關(guān)法律政策。

　　法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

　　（一）被征收房屋價值的補償；

　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

　�。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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