上海房屋買賣合同

【二手房屋買賣合同】上海二手房屋買賣合同糾紛中做低房價以規(guī)避稅費的法律風險

房屋買賣合同中當事人分別簽訂了幾份買賣合同，合同房價不一致，簽訂多份合同的目的是為了規(guī)避稅費，亦或是騙取貸款，對于合同中約定的房價不一致情況，如交易過程中當事人雙方對于房屋成交價格產(chǎn)生爭議，如何進行合同價格、效力認定進行認定，這是司法實務中經(jīng)常出現(xiàn)的問題。

　　根據(jù)法律規(guī)定及上海市高院意見，我們認為，對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。

　　判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的'差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

　　之所以出現(xiàn)房價與實際給付不一致，是因房屋買賣中上下家為減少交易成本(包括騙取貸款)，房產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買賣合同的成立交易，往往違規(guī)操作，通過說服買賣雙方以降低房價款、提高裝修款的方式逃稅，短期看的確減少了交易納稅成本，但長遠看弊大于利，尤其對買家來說風險更大。

　　出賣人通過做低房價減少了要繳納的個人所得稅及營業(yè)稅，但對于買受人而言，一旦將來買方再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將面臨賣出價與買入價的差額較大，相應稅費被拉高的問題。此外，若買方堅持以合同價為依據(jù)支付購房款，而沒有其他補充條款或協(xié)議約定總房價的，賣方的權益也將無法得到保障。

　　最后，買受人將來出售房屋時，將要面臨高額的“差價”稅收，根據(jù)國家稅務總局公布的《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》稱，房屋買賣合同的契稅計稅價格為包括房屋買賣合同的總價款，買賣裝修房屋，裝修費用亦應包括在內(nèi)。這意味著，計算契稅時裝修費不能被排除在外，通過裝修費逃避契稅已無可能，反而增加了法律風險成本。

　　綜上，為防止房屋買賣合同中因避稅生出法律風險，建議買賣合同當事人雙方依法定價交易，方能保障權益避免不必要的糾紛。

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