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房地產(chǎn)合同管理研究
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同具有以下法律特征：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);合作開(kāi)發(fā)合同主體具有特殊的主體資質(zhì);房地產(chǎn)合同管理有哪些呢?下面是的房地產(chǎn)合同管理資料，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)合同管理
有家房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)殇N售代理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)的過(guò)度承諾，且被客戶錄了音，不得不支付多達(dá)3100多萬(wàn)元的違約賠償金;另有一家房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榭偘⒎职贤瑮l款不嚴(yán)謹(jǐn)，多支付了不少管理費(fèi)用不說(shuō)，交房后的維修責(zé)任始終扯不清;還有一家房地產(chǎn)企業(yè)，在工程招標(biāo)結(jié)束后，因?yàn)楣こ坛邪淌窃撈髽I(yè)老板的哥們兒，而且合同是老板直接談的，相關(guān)部門都以為簽署后的合同文本在老板手里，直到結(jié)算時(shí)才知道老板簽字后，工程承包商就根本沒(méi)有返回簽字蓋章后的合同，而后來(lái)返回的合同的工程單價(jià)卻增加了150元/㎡……
諸如此類的合同管理問(wèn)題，在蘭德咨詢多年的咨詢實(shí)踐中，遇到過(guò)很多、很多。普遍問(wèn)題就更常見(jiàn)了，包括：(1)缺乏時(shí)間成本意識(shí)，合同洽談時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，而最終選定的合作方卻未必多么適合或優(yōu)秀;(2)合同會(huì)簽程序過(guò)于復(fù)雜，即使在會(huì)議上集體決定的事項(xiàng)，還要機(jī)械地走一遍冗長(zhǎng)的簽字程序;(3)注重商務(wù)條款，忽視技術(shù)條款;(4)聘用的律師不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，聘請(qǐng)專業(yè)律師的代價(jià)又太高;(5)合同執(zhí)行過(guò)程中，缺乏履約意識(shí)，不尊重合同條款，不尊重“乙方”，或者在與乙方“博弈”過(guò)程中顯得被動(dòng);(6)合同執(zhí)行完畢后，沒(méi)有總結(jié)，對(duì)合同條款也不做修訂，換了其他人或其他項(xiàng)目又是一個(gè)循環(huán)往復(fù)、沒(méi)有提高的輪回。
如此多的問(wèn)題顯然與合同之重要性形成了巨大差距。合同的重要性體現(xiàn)在――
1、合同是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的體現(xiàn)形式――企業(yè)幾乎所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是以合同為主線，無(wú)論是采購(gòu)合同、施工合同，還是營(yíng)銷代理合同、物業(yè)委托合同，從發(fā)標(biāo)、洽談到合同評(píng)審簽約，從合同履行到合同后評(píng)價(jià)，都是圍繞著合同、以合同為主線而展開(kāi)的。某種程度上說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)≈合同。
2、合同是企業(yè)品牌建設(shè)的重要內(nèi)容――現(xiàn)在的甲乙方關(guān)系早已是互利、共贏的合作伙伴關(guān)系。如果至今還有房地產(chǎn)企業(yè)有“強(qiáng)勢(shì)甲方”的表現(xiàn)，只能說(shuō)這些企業(yè)是不成熟、不聰明的，換來(lái)的也肯定是不能保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的結(jié)果。更重要的是，企業(yè)的履約能力和履約態(tài)度直接決定著乙方對(duì)甲方的履約評(píng)價(jià)結(jié)果，而這種評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的行業(yè)聲譽(yù)、品牌建設(shè)至關(guān)重要。
3、合同決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)――在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，特別是企業(yè)處于快速發(fā)展、分級(jí)授權(quán)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的核心能力之一。如果因?yàn)槟硞�(gè)部門(項(xiàng)目部)人員的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和能力不足而簽訂了不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤�，就可能�?dǎo)致合同執(zhí)行被動(dòng)，進(jìn)而增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。反之，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤茏畲蟪潭鹊亟档推髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)合蘭德咨詢多年房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，希望房地產(chǎn)企業(yè)在今后的合同管理實(shí)踐中，注意以下事項(xiàng)。
TIPS1：要有書(shū)面授權(quán)文件
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)組織召開(kāi)專題會(huì)議，研究決定與合同管理有關(guān)的授權(quán)事項(xiàng)，包括合同洽談、合同審核、合同簽訂等事項(xiàng)。特別是合同簽訂，要有明確的書(shū)面授權(quán)書(shū)。這是規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)很重要的一環(huán)，建議盡快落實(shí)，切不可馬虎大意。另外：合同授權(quán)文件屬于企業(yè)“授權(quán)體系手冊(cè)”中的一項(xiàng)內(nèi)容。換言之，合同授權(quán)文件應(yīng)基于并融入企業(yè)“授權(quán)體系手冊(cè)”中。
TIPS2：要盡量是合同內(nèi)容更顯公平
這其實(shí)既是觀念問(wèn)題，也是執(zhí)行問(wèn)題。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人要轉(zhuǎn)變觀念，不要對(duì)乙方過(guò)于苛刻。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到：乙方是企業(yè)資源整合的對(duì)象之一，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán);如果沒(méi)有互利、共贏的合作觀念，最終吃虧的還是企業(yè)自己。
事實(shí)上，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在與各類乙方合作的過(guò)程中，可謂“個(gè)別勝出，總體失意”。分析這一現(xiàn)象的原因，主要有三點(diǎn)：(1)過(guò)于注重選擇合作方的形式(如招標(biāo))，而不太重視合同的執(zhí)行過(guò)程;(2)任何一個(gè)乙方在同時(shí)與多家房地產(chǎn)企業(yè)合作，乙方也在比較“甲方”，并根據(jù)甲方的合作態(tài)度、付款方式等，隨時(shí)進(jìn)行著資源、人員的動(dòng)態(tài)調(diào)配;(3)就專業(yè)能力和技術(shù)知識(shí)而言，乙方勝于甲方，所以存在不對(duì)稱性。
為什么很多業(yè)內(nèi)優(yōu)秀機(jī)構(gòu)都不太愿意與曾經(jīng)是乙方(如開(kāi)發(fā)企業(yè)早年是做工程、營(yíng)銷等起家的)的甲方合作呢?就是因?yàn)檗D(zhuǎn)變成甲方后對(duì)乙方過(guò)于苛刻!
根據(jù)觀察，絕大多數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在觀念上還是很端正的，但下面的人往往不能深刻領(lǐng)會(huì)或理解“平等合作、互利共贏”觀念。或者是，即使理解了，執(zhí)行時(shí)也不到位;即使執(zhí)行了，可能因?yàn)橛衅渌V求，甚至?xí)幸獾箅y乙方。
所以，企業(yè)上下共同轉(zhuǎn)變觀念是很重要的。
TIPS3：一定要推行標(biāo)準(zhǔn)化合同示范文本
標(biāo)準(zhǔn)化合同文本是指經(jīng)在公司內(nèi)部使用的統(tǒng)一合同范本，包括合同范本、邀約、應(yīng)約、附件等合同性文件。實(shí)踐證明，推行標(biāo)準(zhǔn)化合同示范文本可以有效地規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，縮短合同洽商時(shí)間，預(yù)防權(quán)利尋租。但令人遺憾的是，除了部分一線企業(yè)外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有設(shè)立知識(shí)管理中心，缺乏有經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的知識(shí)共享機(jī)制。表現(xiàn)在合同上，就是沒(méi)有強(qiáng)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的合同范本，致使前任不能給后任留下什么，不同部門、不同項(xiàng)目部之間也不能實(shí)現(xiàn)合同共享，因而總是在洽談、簽約、扯皮、糾紛方面周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，不但不能提高工作效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，也沒(méi)有更多的時(shí)間做更重要的事。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化(如“萬(wàn)科城市花園”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制開(kāi)發(fā))、流程標(biāo)準(zhǔn)化、合同標(biāo)準(zhǔn)化、人力資源標(biāo)準(zhǔn)化等。只有標(biāo)準(zhǔn)化，才能從更本上提高開(kāi)發(fā)效益和工作效率!
盡管有些企業(yè)多年來(lái)也沉淀下了不少好的合同，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)也下載了一些合同文本。但合同的系統(tǒng)化、精細(xì)化程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，導(dǎo)致企業(yè)的合同管理水平不能快速提高。這也正是蘭德咨詢下大工夫系統(tǒng)整理、研究《房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)合同示范文本》的初衷�！斗康禺a(chǎn)企業(yè)商務(wù)合同示范文本》是蘭德咨詢?cè)趨R總多年搜集的大量?jī)?yōu)秀合同文本基礎(chǔ)上，通過(guò)律師和咨詢專家們逐份、逐條地比對(duì)和推敲所形成的，共包括8類38種合同。每一份合同文本都是業(yè)界優(yōu)秀企業(yè)千百萬(wàn)資金所累積的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的集中體現(xiàn)，是多方智慧知識(shí)的成果結(jié)晶。
在多年的管理咨詢實(shí)踐中，我們也發(fā)現(xiàn)，“過(guò)于自信”也是導(dǎo)致有些企業(yè)合同經(jīng)常出現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤的原因之一。究其原因，主要是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人基于多年經(jīng)驗(yàn)的“過(guò)于自信”，而這種自信又不能通過(guò)合同示范文本傳授給具體的合同主控部門及人員。結(jié)果是，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人總是責(zé)怪、批評(píng)下級(jí)人員能力不強(qiáng)、不夠細(xì)心，而下級(jí)人員也是一肚子苦水。
任何經(jīng)驗(yàn)都要沉淀為知識(shí)并予以傳承才有價(jià)值，《標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)合同文本》即如此。
TIPS4：一定要編制合約規(guī)劃
咨詢實(shí)踐中，在對(duì)成本合約部門和項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行調(diào)研訪談時(shí)，會(huì)依提綱問(wèn)“對(duì)項(xiàng)目合約是怎么做的，有什么建議”等問(wèn)題。如果訪談對(duì)象對(duì)此缺乏系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，甚至是說(shuō)不出什么，就可以基本斷定其知識(shí)、能力一般。
所謂合約規(guī)劃是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的合同組成、合同關(guān)系及合同科目、目標(biāo)成本、主控部門、計(jì)劃時(shí)間等做出一系列規(guī)劃。近年來(lái)，有些管理水平比較高的企業(yè)，除了針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目制定《項(xiàng)目合約規(guī)劃》外，還延伸到了企業(yè)本部的各個(gè)職能部門的《年度合約規(guī)劃》，從而使合約規(guī)劃、計(jì)劃、資金預(yù)算等共同形成縱橫一體的企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系。
試想：如果不能厘清總承包商、獨(dú)立工程承包商、獨(dú)立供應(yīng)商(甲供材料)、指定分包商、指定供應(yīng)商的合同關(guān)系和付款申請(qǐng)機(jī)結(jié)算關(guān)系;如果不能明確各個(gè)合同所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本科目、合同額預(yù)算、合同計(jì)劃簽訂日期等，何止是合同管理問(wèn)題，簡(jiǎn)直就是不懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“跑冒滴漏”是在所難免的，也絕不可能有什么要的業(yè)績(jī)。
TIPS5：合同要盡量與成本費(fèi)用科目相一致
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的《合同分類及編號(hào)規(guī)則》，也建立有《合同臺(tái)賬》，但在咨詢實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，成本科目與合同編號(hào)卻沒(méi)有關(guān)聯(lián)性——這是有悖邏輯的。
反之，如果成本科目與合同編號(hào)相一致，不僅很容易做好合同分類及編號(hào)，也很容易對(duì)比不同項(xiàng)目的同一科目成本費(fèi)用的高低差異。例如，“土地出讓金”對(duì)應(yīng)“土地出讓合同”，“銷售代理費(fèi)”對(duì)應(yīng)著“銷售代理費(fèi)”，“中水系統(tǒng)”對(duì)應(yīng)著“中水系統(tǒng)合同”。而且，這種做法還有一個(gè)潛在的重要意義：有利于建立并推行合約標(biāo)準(zhǔn)化和項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)化!
至于合同的簽訂、合同的履行(包括合同費(fèi)付款、變更、結(jié)算、解除、終止、糾紛處理)、合同臺(tái)賬管理等，均屬常識(shí)性問(wèn)題，限于篇幅，不再贅述。需要強(qiáng)調(diào)的是，在《合同管理制度》及《合同簽訂流程》、《合同履行注意事項(xiàng)》、《合同臺(tái)賬管理工作指引》等相關(guān)制度流程中，一定要做出適宜、明確的規(guī)定。
最后需要注意的是，《房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)合同示范文本》和《合同管理制度》及相關(guān)文件，都要進(jìn)行定期評(píng)審，并在評(píng)審后及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修訂。但前提是，一定要先有《標(biāo)準(zhǔn)化合同示范文本》和《合同管理制度》，無(wú)論是購(gòu)買，還是自行建立。否則，如果沒(méi)有基礎(chǔ)，什么提高合同管理水平、規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)等都是空談，無(wú)論多少TIPS也沒(méi)有。
淺談房地產(chǎn)合同管理
概述
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑,成本不斷提升同時(shí)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。這里面的原因有很多:政策因素、市場(chǎng)因素、決策因素、管理因素等等。其中對(duì)于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行,特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期,充滿了不確定性,這對(duì)合約管理提出了更高的要求。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的合約管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著重要的意義和深遠(yuǎn)的影響。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)及意義:
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo):
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)一般是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。
具體來(lái)說(shuō)就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合約規(guī)劃,并以此為目標(biāo)制定合約簽署計(jì)劃。合約簽署后對(duì)合約的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理:分為簽約前計(jì)劃管理、簽約后過(guò)程管理的全過(guò)程管理。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的意義:
合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航,同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面:
1.3對(duì)于企業(yè):
1.3.1 最顯而易見(jiàn)的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);
1.3.2 企業(yè)合同管理的一個(gè)最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象;
1.3.3 企業(yè)合同管理的一個(gè)很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益;合同管理通過(guò)控制隨意的決策,通過(guò)對(duì)合對(duì)方的準(zhǔn)確分析判斷,通過(guò)科學(xué)的談判對(duì)策,通過(guò)對(duì)合同條款的的合理設(shè)計(jì),通過(guò)對(duì)旅行過(guò)程中集體問(wèn)題的妥善處理,通過(guò)合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。
1.4對(duì)于管理人員:
1.4.1了解項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程的合同組成;
1.4.2 了解企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用組成;
1.4.3 掌握項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)行狀態(tài)、進(jìn)度;
1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。
2 房地產(chǎn)合約的分類:
2.1 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分為:
2.1.1 項(xiàng)目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同等
2.1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間合同:建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同等
2.1.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期合同:銷售租賃合同、委托經(jīng)營(yíng)管理合同等
2.2 根據(jù)項(xiàng)目外包策略分為:
2.2.1 自主管理類合同:
2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同:
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的思路
合約管理思路:
此房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理思路可以概括為:
3.1 制定項(xiàng)目合約規(guī)劃的依據(jù):
3.1.1 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告以及投資決策文件,確定項(xiàng)目最高拿地價(jià)格,并以此參與項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo),競(jìng)標(biāo)成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;
3.1.2 方案設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件,確定最少自有資金數(shù)額,已經(jīng)融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;
3.1.3 施工圖設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制方案。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃,倒排計(jì)劃,確定最遲合約簽訂時(shí)間完成項(xiàng)目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制(如下圖所示);
3.1.4 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目成本方案,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)階段合約的預(yù)計(jì)合同金額;
3.1.5 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商方案,確定營(yíng)銷、招商等活動(dòng)確定合約預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額;
3.1.6 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范方案,確定需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)部分的相關(guān)合同的預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額。
由以上項(xiàng)目信息完成項(xiàng)目整體合約規(guī)劃:
3.2 根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃的安排推進(jìn)合約的簽訂:
3.2.1 合作伙伴的選擇:根據(jù)合約規(guī)劃的安排,在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)先對(duì)擬簽合同的合作伙伴進(jìn)行篩選。隨著越來(lái)越多的項(xiàng)目建成完工,合作伙伴資料庫(kù)就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時(shí)候就相對(duì)輕松,而且通過(guò)項(xiàng)目合約的監(jiān)控反饋,還能給合作伙伴進(jìn)行評(píng)分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。
3.2.2 明確各個(gè)擬簽署合同的細(xì)節(jié)及相關(guān)簽約要點(diǎn),如:
建設(shè)工程施工合同簽約要點(diǎn)
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款
建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)已被批準(zhǔn)只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準(zhǔn)確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風(fēng)險(xiǎn)索賠范圍
沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的合同條款的審查:
技術(shù)設(shè)計(jì)方案已被批準(zhǔn)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的約定施工項(xiàng)目工期、質(zhì)量和造價(jià)的具體內(nèi)容。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合同管理制度總則
為加強(qiáng)合同管理，避免失誤，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制訂本制度。
一、公司對(duì)外簽訂的各類合同一律適用本制度。
二、合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，搞好合同管理，對(duì)于公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)利益的取得，都有積極的意義。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以"重合同、守信譽(yù)"為核心的合同管理工作。
合同的簽訂
三、合同談判須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理與相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同參加，不得一個(gè)人直接與對(duì)方談判合同。
四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的.法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對(duì)外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書(shū)的法人委托人，法人委托人必須對(duì)本企業(yè)負(fù)責(zé)。
五、簽約人在簽訂合同之前，必須認(rèn)真了解對(duì)方當(dāng)事人的情況。
六、簽訂合同必須貫徹"平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償"的原則和"價(jià)廉物美、擇優(yōu)簽約"的原則。
七、合同除即時(shí)清結(jié)者外，一律采用書(shū)面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。
八、合同對(duì)各方當(dāng)事~利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。
合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問(wèn)題是:
1、部首部分，要注意寫(xiě)明雙方的全稱、簽約時(shí)間和簽約地點(diǎn);
2、正文部分:建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，工程質(zhì)量、工程造價(jià)、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任，撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款;產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運(yùn)輸方式及運(yùn)費(fèi)負(fù)擔(dān)、交貨期限、地點(diǎn)及驗(yàn)收方法、價(jià)格、違約責(zé)任等;
3、結(jié)尾部分:注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴(yán)禁使用財(cái)務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。
九、簽訂合同:除合同履行地在我方所在地外，簽約時(shí)應(yīng)力爭(zhēng)協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。
十、任何人對(duì)外簽訂合同，都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時(shí)假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴(yán)懲。
合同的審查批準(zhǔn)
十一、合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方能正式簽訂。
十二、合同審批權(quán)限如下:
1、一般情況下合同由董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理審批。
2、下列合同由董事長(zhǎng)審批:
標(biāo)的超過(guò)50萬(wàn)元的;投資10萬(wàn)元以上的聯(lián)營(yíng)、合資、合作、涉外合同。
3、標(biāo)的超過(guò)公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會(huì)審批。
十三、合同原則上由部門負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)分管副總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問(wèn)審查。合同審查的要點(diǎn)是:
1、合同的合法性。包括:當(dāng)事人有無(wú)簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、政策和本制度規(guī)定。
2、合同的嚴(yán)密性。包括:合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無(wú)誤。
3、合同的可行性。包括:當(dāng)事人雙方特別是對(duì)方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計(jì)取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn);合同非正常履行時(shí)可能受到的經(jīng)濟(jì)損失。
十四、根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同還應(yīng)當(dāng)或可以呈報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)鑒證、批準(zhǔn)，或報(bào)工商行政管理部門鑒證，或請(qǐng)公證處公證。
合同的履行
十五、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著"重合同、守信譽(yù)"的原則。嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行或全面履行。
十六、合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒(méi)有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗(yàn)收合格、價(jià)款結(jié)清、無(wú)遺留交涉手續(xù)為準(zhǔn)。
十七、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)隨時(shí)了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。
合同的變更、解除
十八、在合同履行過(guò)程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實(shí)際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時(shí)，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商。
十九、對(duì)方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護(hù)本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴(yán)控制。
二十、變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。
二十一、變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。
二十二、變更、解除合同，一律必需采用書(shū)面形式(包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等)，口頭形式一律無(wú)效。
二十三、變更、解除合同的協(xié)議在未達(dá)成或未批準(zhǔn)之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。
二十四、因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書(shū)中明確規(guī)定。
二十五、以變更、解除合同為名，行以權(quán)謀私、假公濟(jì)私之實(shí)，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)懲處。
合同糾紛的處理
二十六、合同在履行過(guò)程中如與對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。
二十七、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)處理，經(jīng)辦人對(duì)糾紛的處理必須具體負(fù)責(zé)到底。
二十八、處理合同糾紛的原則是：
1、堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，法律沒(méi)規(guī)定的，以國(guó)家政策或合同條款為準(zhǔn)。
2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護(hù)本公司合法權(quán)益，又不侵犯對(duì)方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。
3、因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅(jiān)持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對(duì)方的合法權(quán)益，主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補(bǔ)救措施，減少我方損失;因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實(shí)事求是，分清主次，合情合理解決。
二十九、在處理糾紛時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)通氣，積極主動(dòng)地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見(jiàn)，統(tǒng)一行動(dòng)，一致對(duì)外。
三十、合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時(shí)間，應(yīng)在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)進(jìn)行，并必須考慮有申請(qǐng)仲裁或起訴的足夠的時(shí)間。
三十一、凡由法律顧問(wèn)處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動(dòng)提供下列證據(jù)材料。
1、合同的文本(包括變更、解除合同的協(xié)議)，以及與合同有關(guān)的附件、文書(shū)、傳真、圖表等;
2、送貨、提貨、托運(yùn)、驗(yàn)收、發(fā)票等有關(guān)憑證;
3、貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財(cái)務(wù)帳目;
4、產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告;
5、有關(guān)方違約的證據(jù)材料;
6、其他與處理糾紛有關(guān)的材料。
三十二、對(duì)于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。
三十三、對(duì)雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書(shū)，上級(jí)主管機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)的調(diào)解書(shū)、仲裁書(shū)，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對(duì)該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收?qǐng)?zhí)，各部門應(yīng)由專人負(fù)責(zé)該文書(shū)執(zhí)行的了解或履行。
三十四、對(duì)于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時(shí)沒(méi)有執(zhí)行上述文書(shū)中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
三十五、對(duì)方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書(shū)、仲裁決定書(shū)或判決書(shū)的，可向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
三十六、在向人民法院提交申請(qǐng)執(zhí)行書(shū)之前，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真檢查對(duì)方的執(zhí)行情況，防止差錯(cuò)。執(zhí)行中若達(dá)成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書(shū)并按協(xié)議書(shū)規(guī)定辦理。
三十七、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。
合同的管理
三十八、本公司對(duì)合同實(shí)行二級(jí)管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書(shū)制度，基礎(chǔ)管理制度。
三十九、本公司合同管理具體是：
公司由董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理總負(fù)責(zé)，歸口管理部門為財(cái)務(wù)部、辦公室;副總經(jīng)理歸口管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)合同;各部門具體負(fù)責(zé)各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。
四十、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號(hào)、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán)限分別由董事長(zhǎng)、總經(jīng)理或其他書(shū)面授權(quán)人簽署。
四十一、辦公室會(huì)同有關(guān)部門認(rèn)真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：
1、建立合同檔案;
2、建立合同管理臺(tái)帳;
3、填寫(xiě)"合同情況月報(bào)表"。
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