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施工項(xiàng)目建議
一、項(xiàng)目概況
由xx-x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)開發(fā)的“幸福海岸”項(xiàng)目位于cc地塊,該項(xiàng)目為大型高尚住宅海濱居住社區(qū),占地面積10萬平方米,總建筑面積40萬平方米,地下停車場(chǎng)面積65000平方米,容積率3.19。小區(qū)由12棟18層,2棟11層,5棟29層和10棟33層住宅組成,社區(qū)內(nèi)另配備有會(huì)所和幼兒園,總戶數(shù)為2900戶。
該住宅社區(qū)東側(cè)為正在興建的行政中心,西側(cè)為業(yè)主已建的住宅小區(qū)和超市。該住宅小區(qū)交通十分便利。小區(qū)具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區(qū)開發(fā),指示要建成標(biāo)志性社區(qū)。
小區(qū)由thorp公司規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑布局以大的組團(tuán)圍合成多個(gè)大的景觀區(qū),以點(diǎn)式高層為主,結(jié)合線性高層,使小區(qū)成為一種半封閉性空間通透的小區(qū)景觀。保持良好的通風(fēng)性和采光性,戶型以110㎡為主,小部分為160㎡?傮w規(guī)劃符合人性化設(shè)計(jì)要求,提供了良好的居注生活空間,符合現(xiàn)時(shí)流行的購(gòu)房要求。
二、項(xiàng)目運(yùn)作方式
該項(xiàng)目總體規(guī)劃采用二至三期的階段開發(fā)方式,首期包括8棟18層,1棟11層等,總投資為1.5億元RMB,要求取費(fèi)類別為一、二類工程按三類下浮10%,三類工程下浮12%。
目前甲方已交清國(guó)土局地價(jià)款,取得了房產(chǎn)證,土地價(jià)值評(píng)估為3億元。如果進(jìn)行開發(fā)可用房地產(chǎn)證做抵押貸款,到預(yù)售時(shí)就要取消抵押,但需要擔(dān)保。甲方提出擬采取如下形式共同開發(fā):甲方向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款1.5億,我公司為甲方提供但保,擔(dān)保期為合同簽訂開始到竣工驗(yàn)收。貸款由銀行全封閉式管理,全部用于項(xiàng)目開發(fā)。預(yù)售前甲方將房地產(chǎn)證交公司反擔(dān)保。
三、工程實(shí)施方式
甲方將項(xiàng)目總承包給我公司,公司擬組建直屬項(xiàng)目部,派一名一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)。工程實(shí)施過程中所有環(huán)節(jié)均按標(biāo)準(zhǔn)施工,以樣板工程為目標(biāo),實(shí)施項(xiàng)目法施工。計(jì)劃利潤(rùn)為5~6%。
四、風(fēng)險(xiǎn)分析
擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn):公司對(duì)房地產(chǎn)公司的擔(dān)保期為工程實(shí)施階段,最終撤保的條件是甲方還貸完成,即需甲方將售樓款全部用于歸還貸款。其中存在的問題是如何保證所有售樓款項(xiàng)均用于還貸,是否可采取合作銷售的方式?
反擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn):貸款以前甲方提出將cc地塊房地產(chǎn)證交乙方保管作為反擔(dān)保。貸款到期如甲方不能還貸,我公司有權(quán)按成本價(jià)3000元/㎡收購(gòu)建成商品樓。其中風(fēng)險(xiǎn)在于甲方反擔(dān)保期限僅到預(yù)售為止,同我公司擔(dān)保期限不符合。另外應(yīng)明確如果甲方到期無法還貸,應(yīng)以預(yù)售合同方式按成本價(jià)將商品樓賣給我公司。成本價(jià)3000元/㎡按當(dāng)?shù)貎r(jià)格是否偏高。
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