購房建議

就目前形勢判斷，調控短期內松動的可能性幾乎沒有，貨幣政策微調也不會帶來房價反彈。但若連續(xù)幾次下調存款準備金率以及配合降息，對市場的影響還是不容小覷。購房者需留意政策面的信息及變化。臨近年末，房企面臨年終結算及業(yè)績考核的雙重壓力，所給出的降價空間、折扣或優(yōu)惠相對較大，對于自住型需求，可以考慮出手。若認為房價就會報復性反彈，從而加入投資、炒房行列，顯然也會誤判形勢，房產稅等調控手段極可能緊隨其后，還是需慎重。

在嚴厲的樓市調控政策之下，投機需求受到遏制，市場有效需求不斷下滑，成交量持續(xù)走低。對于樓市調控，委員們紛紛獻策。

毛大慶表示，樓市調控主要是限價、限購、限貸。其中限價和限貸還算市場化的經濟措施，而限購的政策性意味更強一些。隨著時間推移，今年滿足5年限購條件者會增加。他預判今年本市購房主體仍將以剛需型的首次置業(yè)人員為主。除剛需以外，受樓市調控政策影響，本市投資型需求將會逐漸減少。

另一方面，今年北京市的房租上漲壓力會比較大。因為購房者變少，房源也相對變少，而租房者不斷增加，使得房租上漲的空間變大。

毛大慶建議，對于首次置業(yè)者，政府應給予貸款等方面的優(yōu)惠政策。同時，政府部門應從行政限購轉向經濟杠桿限購，也就是應推出房產稅。房產稅是一種更為持續(xù)更容易被市場接納的手段，但應找好平衡點，擇機適時推出。

購房者在辦理房貸時，需要確定還款方法，面對琳瑯滿目的還款法，借款人往往難以選擇，一旦選擇了不適合自己的，要么影響到日常生活，要么白白多付利息，而一旦確定了還款法，以后要更改費時費力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要對還款法進行全面了解，并結合自己的實際情況選擇最適合的還款法。

●特別說明：

還款法實為還本法

銀行房貸專家告訴房報記者，很多借款人常常把本金和利息混為一談，其實借貸的基本原則是先結息，再還本，也就是說，借款人必須先結算一個還款周期的利息后，再歸還本金。而結清上個借款周期利息后，借款人當期歸還本金的多少，又決定了下一個還款周期的利息多少。借款人當期歸還的本金越多，下期還款的利息就越少，反之就越多，如果借款人當期沒有歸還本金，只結清了利息，則下一個還款周期應付的利息與上期相同，如果借款人當期歸還了全部本金，則不再發(fā)生任何利息。

一個還款周期到期了，利息必須結清，本金歸還多少則可以由借款人確定，也就是借款人可以選擇歸還本金的方式。而每個還款周期歸還本金的多少，取決于借款人更愿意節(jié)省利息，還是減輕還款壓力。在還款法中，節(jié)省利息和減輕還款壓力就是一對矛盾，也可以說，選擇還款法，就是在這對矛盾中找尋平衡點。

要省息還本速度須加快

沒有所謂的最省錢還款法，借款人要節(jié)省利息，唯一的方法是加快歸還貸款本金的速度，占用銀行資金的數額越小，時間越短，要支付的利息就越少，反之就越多。當然，歸還貸款的速度快，就意味著借款人的還款壓力大。所以，借款人應當綜合考量自己的情況，選擇最適合自己的還款方法。對于兩筆相同借款期限的貸款來說，不同的還款方法導致還本速度差異，就會造成最終支付利息的明顯差別。通常情況下，貸款初期還本多、壓力大的還款方法，就能節(jié)省利息;反之，還款初期還本少、壓力小的，利息就相對要高一些。

等額本金還款法

適合人群：期望逐漸減輕還款壓力者。

該還款法，即每個還款期歸還的本金相等，月還款本息總額呈逐月下降態(tài)勢。相比同樣期限的等額本息還款法，其利息總額相對較少。相比同樣期限的等額本息還款法，這種還款方式在還款初期要歸還更多的本金，對借款人的壓力很大。一般來說，這種還款法比較適合預期未來收入下降的中老年借款人。對預期收入穩(wěn)定的借款人來說，按照等額本金法初期的月還款金額來確定等額本息法的月還款額度，每月固定還款，反而可以縮短還款周期，從而更加節(jié)省利息。

雙周供周周供

適合人群：雙職工家庭或收入靈活的借款人。

這種還款法實質上是把還款周期縮短了，從而加快歸還本金的速度，起到節(jié)省利息的作用。每兩周還一次款，還款額度為原來月等額本息的一半。這樣，一方面少占用半個月的還款本金，另一方面每年可歸還26期，相比原本的月等額本息法可以縮短還款周期。經測算，一筆50萬元30年的等額本息貸款，采用雙周供大約可以縮短4到5年的還款期，節(jié)省利息20%以上。

這種還款方式比較適合工資發(fā)放時間錯開的雙職工家庭，以及一些從事零售、網上交易等現金流比較均衡的經營者，可以大大提高資金的利用率。如果想進一步加快還款速度，還可以選擇更加省錢的周周供，即每周還款一次。

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