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酒店娛樂 建議書
××大酒店項目建議書
第一章 概論
第一節(jié) 項目概況
1. 項目名稱
××大酒店
2. 項目申辦單位：
××有限公司
3. 項目擬選地址
北京市××區(qū)西單商業(yè)區(qū)××大街
4. 項目背景
4.1 ××工程，是北京市商業(yè)區(qū)改造的重點工程之一(占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米)，是集金融、旅游、購物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業(yè)開發(fā)工程。擬建“××大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原為1992年經(jīng)地方政府批復(fù)建設(shè)的綜合樓項目。原綜合樓項目因拆遷問題、投資政策和經(jīng)營業(yè)態(tài)市場變化等多種原因，未能如期實施。
4.2 根據(jù)當前國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策，以及北京市房地產(chǎn)市嘗投資環(huán)境和市場需求的變化，結(jié)合北京市市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認為：地西單商業(yè)區(qū)范圍及北京金融中心附近，進行適應(yīng)市場需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項目建設(shè)(如建設(shè)高檔酒店等)尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場(五星級酒店為空缺)特點，重新確定了企業(yè)的任務(wù)與目標，決定將原綜合樓項目轉(zhuǎn)換為五星級酒店項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。
4.3 該項目于2000年6月8日由A公司與B公司(外商)簽署協(xié)議由雙方出資地京設(shè)立一家中外合資公司——"××大酒店有限公司"(注冊資本××萬元美元，中文占70%、加方占30%)。
擬在原綜合樓項目場址上投資建設(shè)"××大酒店"。
4.4 目前建設(shè)場地拆遷與平整工作業(yè)已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。
5. 項目性質(zhì)、經(jīng)營范圍、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和進度預(yù)計
擬建項目基本定位為五星級標準的豪華酒店(含部分酒店式公寓)，經(jīng)營范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會議、展覽與展示、購物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米(方案A)。建設(shè)內(nèi)容為：客房、酒店式公寓、會議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項目總投資154850萬元(方案A，含鋪底流動資金)，全部由合資公司解決。北京××大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會議中心、商嘗娛樂場所、地下停車場等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該項目預(yù)計明年開工，建設(shè)周期3年，2004年建設(shè)并投放使用。
6.項目前期動作情況
2000年8月，完成以下幾項申請的前期準備工作：一是委托××工程咨詢公司編制可毛生研究報告;二是分別向北京市計委、國家計委匯報項目建設(shè)的基本想法及依據(jù);三是擬于9月下旬正式行文向北京市計委、國家計委申報立項。
第二節(jié) 合資雙方簡介
1. A公司
A公司系房地產(chǎn)綜合性開發(fā)公司。它成立于××年，1993年實行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊資金×億元;總資產(chǎn)63億元，凈資產(chǎn)32億元。近年來，全公司累計從境外引進資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學(xué)歷130人，占55%。
公司現(xiàn)年房地產(chǎn)開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經(jīng)濟實力、豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗及良好的經(jīng)營業(yè)績和信譽名列北京市三大房地產(chǎn)企業(yè)之中。
當前國家一系列主改政策出臺，引發(fā)了北京市大規(guī)模的市政建設(shè)和舊城改造新熱潮，為房地產(chǎn)開辟了廣闊和新和發(fā)展空間。××公司將通過貫徹ISO9000標準系列，進一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。
2. B公司
是一家注冊于加拿大的資產(chǎn)經(jīng)營和投資控股公司，主要業(yè)務(wù)為投融資、房地產(chǎn)，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產(chǎn)、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺灣地區(qū)投資、經(jīng)營地產(chǎn)物業(yè)和從事制衣及相關(guān)商品產(chǎn)品貿(mào)易。1999年營業(yè)收入3.8億美元、凈資產(chǎn)6.8億美元。
該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優(yōu)勢在過去的8年當中參與了多個項目的投融資工作。
3. 委托管理
××大酒店有限公司將委托在國際上享有盛譽的酒店管理集團——×××管理集團對建成后××大酒店日常業(yè)務(wù)進行經(jīng)營與管理。
日前，××酒店管理集團已中中國經(jīng)營3家酒店，"××大酒店"將是該酒店管理集團在中國境內(nèi)開辦的第四家高檔酒店。
第三節(jié) 本《項目建議書》的編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容
1. 編制依據(jù)
1.1 《××有限公司營業(yè)執(zhí)照》。
1.2 《××股份有限公司資質(zhì)證書》。
1.3 《××大酒店合資經(jīng)營協(xié)議書》。
1.4 建設(shè)用地批準書附件
1.5 北京市國土資源和房屋管理局(原北京市房管局)對于申請延長項目用地期限的批復(fù)。
2. 指導(dǎo)思想
2.1.1 充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。
2.1.2 項目建設(shè)既是立足國內(nèi)，又是放眼國外。立足國內(nèi)就是要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、首都旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為北京金融中心發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿(mào)組織這個機遇做好進一步擴大對外開放和迎接國際市場競爭的準備工作，為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻。
2.1.3 項目建設(shè)是按照北京市城市總體規(guī)劃的要求，與北京市尤其是西城區(qū)的城市建設(shè)相結(jié)合，與西單商業(yè)一條街的整體開發(fā)相結(jié)合，與北京金融中心建設(shè)相結(jié)合，通過項目建設(shè)，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。
2.2 原則
2.2.1 酒店設(shè)計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點(住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等)，又是具有服務(wù)社會(滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等)的功能。
2.2.2 做好項目的經(jīng)濟分析和財務(wù)分析，為項目建設(shè)單位(投資方)和項目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準確的決策依據(jù)。
3. 內(nèi)容
根據(jù)本項目的建設(shè)方案、申辦單位的行業(yè)特點和未來經(jīng)營策略的要求，本《項目建議書》主要研究的范圍和內(nèi)容如下：
3.1 概論
3.2 項目建設(shè)的必要性
3.3 市場分析與預(yù)測
3.4 建設(shè)用地及相關(guān)配套條件
3.5 建設(shè)方案
3.6 環(huán)保、勞動安全與衛(wèi)生
3.7 投資估算與資金來源
3.8 建設(shè)進度與資金使用
3.9 項目組織機構(gòu)與動作方式
3.10 經(jīng)營方式與策略
3.11 經(jīng)濟效益評價
3.12 風(fēng)險性分析
第四節(jié) 本《項目建議書》編制的目的與作用
通過對項目建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評價、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進行比較科學(xué)、完整、準確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的《項目建議書》，從而為業(yè)主進行項目建設(shè)前期工作和為立項審批單位提供相關(guān)決策依據(jù)。
第五節(jié) 結(jié)論與建設(shè)
1. 在全面分析市嘗準確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現(xiàn)在：首先，為北京市"繁榮西單、發(fā)展西城"的戰(zhàn)略實施做出貢獻，帶動北京市舊城改建工作的發(fā)展;其次，增加了國家和北京市的稅收;第三，可為社會提供近千個工作崗位，幫助政府分憂解難;第四，為滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻。
在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟效益：一是可以通過經(jīng)濟獲得利潤，逐步收回投資;二是××大酒店地處北京商業(yè)中心和金融中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場竟爭論文聯(lián)盟WWW.LWLM.COM整理力和企業(yè)的知名度，從而鞏固和擴大企業(yè)經(jīng)營范圍;三是××酒店管理集團作為在國際上享有盛譽的酒店管理集團，其對××大酒店建成后的經(jīng)營管理，必將推進北京市酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟效益的逐步提高。
2.項目風(fēng)險大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。
3.綜合分析，目前在西單商業(yè)一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設(shè)硬件設(shè)施一流、軟件管理一流的五星級大酒店時機比較恰當，既有必要(填補空缺、滿足需求、改善布局與結(jié)構(gòu)矛盾)又有可能(相關(guān)條件具備)。建議國家有關(guān)部門批準立項。
第二章 項目建議的必要性
1.是推動北京市政府城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要
改革開放以來，北京城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，目前已經(jīng)到了一個能否再上新臺階的關(guān)鍵時期�！痢链缶频杲ㄔO(shè)將成為西單周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟建設(shè)起到推動作用。
2.是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要
近10余年來，流通領(lǐng)域通過在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進了資金，另一方面引進了技術(shù)和管理，從而推動了我國流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進行有選擇的中外合資項目，重點引進軟件管理，對繼續(xù)深化我國流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。
3.是實施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要
目前京城各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平今消費者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經(jīng)營結(jié)構(gòu)不盡合理的問題。北京××大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用(填補了西城區(qū)五星級酒店為空白的狀況)。
4.是進一步推動對外開放，完善首都城市功能的需要
××大酒店適時建設(shè)，對增加西單商業(yè)區(qū)和北京金融中心服務(wù)設(shè)施、完善首都城市功能;對進一步推動中外各方面的交流，進一步鞏固和擴大對外開放成果，具有一定意義。
5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要
西城區(qū)是北京市的政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的金融中心所在地。項目建設(shè)所處的西單商業(yè)中心地帶，商場云集，各大金融機構(gòu)集中于附近，西單商嘗華威大廈、西單賽特大廈、中友商嘗西單文化廣嘗首都時代廣嘗圖書大廈、中銀大廈、國內(nèi)貿(mào)易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，長年空置非常可惜。
××大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動開發(fā)和確保土地增值。
6.是改造舊城區(qū)的需要
項目所在地周邊的達智危房改造區(qū)綜合項目是與西城區(qū)的重點工程一次性規(guī)劃、同步進行的。該項目的建設(shè)有利于促進西單地區(qū)危房改造工程的全面開展。
7.是商務(wù)活動發(fā)展的需要
本項目緊鄰北京市金融與商業(yè)中心，建成后可為周圍各大金融及其他機構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動、商住用房和休閑、娛樂場所。
8.是進一步推動旅游業(yè)發(fā)展的需要
北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過200萬人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟文化活動，為北京酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機遇。反之，建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔酒店對旅游業(yè)的進一步發(fā)展也會起到應(yīng)有的推動作用。
9.是發(fā)展項目自身優(yōu)勢的需要
項目所在的地區(qū)，是北京市屬于文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟發(fā)達、人民生活富足的地區(qū)。特別是××地區(qū)，為京城三大繁華商業(yè)區(qū)之一。經(jīng)過近年來的改造，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商廈的開業(yè)以及世界級零售商家的加盟，使此地購物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。
歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成為長安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“××大酒店”更具魅力。
該項目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5公里，東二環(huán)6公里，復(fù)興門內(nèi)大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經(jīng)濟發(fā)展在西單地區(qū)原本就具備良好的市政條件，經(jīng)過近年的改造，該地區(qū)的各種市政設(shè)施更趨完善，市政規(guī)劃充分考慮到發(fā)展的需要，投資環(huán)境比較理想。
第三章 市場分析與預(yù)測
第一節(jié) 北京市旅游市場簡析
北京作為舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發(fā)展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源;旅游業(yè)、酒店業(yè)的優(yōu)勢得天獨厚。作為全國的政治、經(jīng)濟、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內(nèi)相關(guān)設(shè)施齊全、人才薈萃，商機眾多。
1.當前北京旅游業(yè)的基本情況
1.1 游客
1999年全市接待海外旅游者252.39萬人(約占全國的9.3%)，比1998年增長14.68%。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06%;港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31%;臺灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08%，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16%。
1.2 收入
經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，北京國際旅游業(yè)創(chuàng)收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元(占全國的18%)。1999年北京旅游業(yè)國內(nèi)國際總收入達662.16億元人民幣(相當于全市總產(chǎn)值的10%和第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%)。1999年全市涉外酒店營業(yè)收入總額為123.19億元，上繳稅費12.59億元(比1998年同期增長1個百分點)，利潤總額為4.87億元(比1998年同期增長89.49%)。
1.3 從業(yè)人員
旅游業(yè)直接從業(yè)人員30.28萬人，間接從業(yè)人員約99萬人;酒店從業(yè)人員12.2萬人。旅游業(yè)已成為北京市第三產(chǎn)業(yè)的支柱和最具發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)之一。
2. 來京海外游客相關(guān)情況
2.1 來源
1999年亞洲游客(包括港澳臺地區(qū))144.34萬人，歐洲游客58.26萬人。主要客源國(前十名)是：日本(45.65萬)、美國(24.09萬)、韓國(19.15萬)、馬來西亞(10.95萬)、德國(10.53萬)、英國(8.81萬)、法國(7.88萬)、新加坡(7.28萬)、加拿大(5.45萬)、澳大利亞(4.85萬)。其中，韓國來京人數(shù)從1998年排序第5名升至第3名。
2.2 花費
近8年海外旅游者人均花費(單位：美元)
年份 人均花遇
--------------
1993 615
1994 989
1995 1054
1996 1028
1997 1054
1998 1082.3
1999 1032.17
2000 1062.31
1999年海外旅游者在京花費
海外旅游者 外國人 華僑 港澳同胞 臺灣同胞
---------------------------------------------------------------------
人均天花費(美元) 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26
人均花費(美元) 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14
旅游創(chuàng)匯(億美元) 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14
2.3 停留時間
1999年海外過夜旅游者平均停留時間為6.4天，其中團體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構(gòu)成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時間比團體停留時間長0.8天，臺灣旅游者在祖國大陸停留時間最長，停留最短的是香港同胞。
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