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房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議
房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項(xiàng)法律權(quán)利。在開發(fā)項(xiàng)目的問題上，大家可以提出合理化建議。下面小編為大家整理推薦了房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議，歡迎大家前來參閱。
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方
出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)(包括合伙自建)。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨(dú)特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件;假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費(fèi)者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機(jī)關(guān)對申報價格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報不實(shí)但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項(xiàng)目進(jìn)行及時管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依
靠協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無法實(shí)施同步監(jiān)控，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即
卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議
(一)開展針對性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策;二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用;三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù);另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為
(二)深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。
(三)建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格計稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價格(售房均價)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進(jìn)行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。
(四)針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)�。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時根據(jù)市場價進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。
(五)加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議篇二
房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
1、強(qiáng)化市場監(jiān)管，確保有序發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理。加強(qiáng)商品管理;加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測繪部門測算審核的，房地產(chǎn)開發(fā)商不得進(jìn)行銷(預(yù))售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證;限制投機(jī)性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場競爭和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照，從事營業(yè);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動各個環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門協(xié)作管理。
2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營計劃體系。在對建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時，對建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計劃，這樣才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營的要求。計劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發(fā)計劃、土地供應(yīng)計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長期、中期與年度的土地開發(fā)計劃，其中長期計劃是一種戰(zhàn)略性的計劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右;中期計劃主要是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況對土地經(jīng)營的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為年度計劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右;并應(yīng)隨著計劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動調(diào)整。在年度計劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對土地市場的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時，應(yīng)調(diào)整計劃，加大土地供應(yīng)量。
3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。首先，要搞好土地存儲，建立并完善土地收購儲備制度，加強(qiáng)政府對土地供應(yīng)的調(diào)控，通過土地的前期開發(fā)整理，既可以降低土地開發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計劃性，對于暫時閑置的地塊，通過前期開發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量。土地“陽光工程”主要是指堅持經(jīng)營性土地的招標(biāo)拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置于監(jiān)管之下，從而提高市場透明度，維護(hù)公平競爭的市場環(huán)境。實(shí)施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的尋租活動，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅;有助于維護(hù)市場秩序;也有助于保護(hù)開發(fā)商之間的公平競爭。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計劃進(jìn)行開發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4、建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。一要建立房地產(chǎn)“超市”(交易中心)。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場，提供“咨詢--登記--勘測--評估--收稅(費(fèi))--發(fā)證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報體系、房地產(chǎn)信用檔案(包括開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案)，服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業(yè)、擔(dān)保、評估、廣告等中介企業(yè)。堅不持“先育之，后取之”的.原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤營銷的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時也增強(qiáng)自我保護(hù)意識，積極參與房地產(chǎn)市場改革。
5、立足市場，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級消費(fèi)”。從市場出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級市場的梯級消費(fèi)體系基本形成后，帶動梯級消費(fèi)和一、二級市場的聯(lián)動。一、二手房市場的良好互動，從而形成房地產(chǎn)的“梯級消費(fèi)”，以促進(jìn)市場對于存量房的消費(fèi)。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動起來，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購房進(jìn)入升級換代的高峰時期，促進(jìn)市場良性循環(huán)。
6、樹立品牌意識，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造誠信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn);樹立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。
房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議篇三
本書特別適合從事旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)商、旅游公司、建筑規(guī)劃設(shè)計單位、園林景觀設(shè)計單位、旅游項(xiàng)目經(jīng)營管理公司、酒店管理顧問公司、投資顧問公司、工程咨詢公司、房地產(chǎn)策劃代理公司以及政府相關(guān)行政部門的從業(yè)人士閱讀。
同時本書也非常適合作為旅游管理、酒店管理和房地產(chǎn)專業(yè)師生的教材或參考書。
作者簡介
余源鵬，國內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事。20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理(營銷管理方向)研究生進(jìn)修班。 以專業(yè)可用理念，創(chuàng)建并領(lǐng)導(dǎo)廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司，業(yè)務(wù)涉及居住及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息咨詢、調(diào)查分析、可行性研究、前期發(fā)展策劃、整體定位、營銷策劃、租售代理、物業(yè)管理顧問、二手房屋租售以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理顧問等領(lǐng)域。主編出版了30多本房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)實(shí)操型專業(yè)書籍。 其中近幾年陸續(xù)出版的“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營銷叢書”，包括《房地產(chǎn)廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產(chǎn)包裝推廣策劃》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)促銷300例》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)定價與銷售策略》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例》、《中國樓盤實(shí)戰(zhàn)命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產(chǎn)公關(guān)活動促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產(chǎn)實(shí)用營銷圖表大全》、《房地產(chǎn)一線銷售管理》、《問鼎房地產(chǎn)》、《中小戶型開發(fā)與設(shè)計》、《促動樓盤》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實(shí)用業(yè)務(wù)知識兩日通》和《三天造就二手房租售冠軍》等。 此次推出的“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程實(shí)操系列”延續(xù)“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營銷叢書”的特點(diǎn)，側(cè)重實(shí)戰(zhàn)，突出營銷，設(shè)有四本分冊，分別是《專業(yè)市場項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》、《旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》、《社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》和《酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》。
圖書目錄
第一章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總論
第一節(jié)旅游房地產(chǎn)的`概念與發(fā)展
一、旅游房地產(chǎn)的起源
二、旅游房地產(chǎn)的概念
三、旅游房地產(chǎn)的類型
四、旅游房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系
五、旅游房地產(chǎn)與休閑房地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系
六、旅游房地產(chǎn)與旅游業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系
七、旅游房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系
八、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前提
九、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
十、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展問題
十一、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
第二節(jié)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)理論
一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)原則
二、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)
三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)注意事項(xiàng)
四、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難點(diǎn)
五、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要訣
六、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式
七、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)審批程序
第三節(jié)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報告標(biāo)準(zhǔn)模板
第二章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析
第一節(jié) 項(xiàng)目投資環(huán)境分析
一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
二、政策環(huán)境分析
三、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析
四、城市條件分析
五、行業(yè)分析
第二節(jié)項(xiàng)目自身情況分析
一、項(xiàng)目概況分析
二、項(xiàng)目建址條件分析
三、項(xiàng)目旅游資源分析
第三節(jié) 項(xiàng)目客戶群分析
一、現(xiàn)有客戶群的總體特征分析
二、潛在客戶群的總體特征分析
三、潛在客戶群的細(xì)化特征分析
四、市場規(guī)模預(yù)測分析
第四節(jié) 項(xiàng)目競爭對手分析
一、競爭影響因素分析
二、競爭態(tài)勢分析
三、競爭個案分析
第五節(jié)項(xiàng)目SWOT分析
一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析(S)
二、項(xiàng)目劣勢分析(W)
三、項(xiàng)目機(jī)會分析(O)
四、項(xiàng)目威脅分析(T)
五、SWOT整合分析
第三章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目定位
一、項(xiàng)目主題定位
二、項(xiàng)目功能定位
三、項(xiàng)目名稱定位
四、項(xiàng)目客戶群定位
五、項(xiàng)目形象定位
六、項(xiàng)目其他定位
第四章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃介紹
二、項(xiàng)目主體功能區(qū)規(guī)劃建議
三、項(xiàng)目輔助功能設(shè)施規(guī)劃建議
第五章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目整合推廣策劃
一、項(xiàng)目廣告策劃
二、項(xiàng)目媒介選擇
三、項(xiàng)目活動策劃
四、項(xiàng)目推廣策劃
第六章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷執(zhí)行策劃
一、項(xiàng)目營銷執(zhí)行階段劃分
第七章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析
第八章旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理策劃
第九章典型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃要點(diǎn)
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