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新年房地產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)
13年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析：
房地產(chǎn)行業(yè)背景
宏觀調(diào)控下的房市：
自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在5、6、7月以?xún)r(jià)換量的的勢(shì)頭下開(kāi)始成交量大增，又從8月開(kāi)始成交量開(kāi)始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮，房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。
行業(yè)苦行下的樓市：
仍存有購(gòu)買(mǎi)能力和剛需的客群也在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)和力度加強(qiáng)的促銷(xiāo)下，從一開(kāi)始的“持幣觀望，還沒(méi)到底”的理念，慢慢的理性接受這個(gè)市場(chǎng)。從理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去，此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)健的剛需客戶(hù)群也在開(kāi)發(fā)商的以?xún)r(jià)格、品質(zhì)、配套、服務(wù)的理念下市場(chǎng)的信心慢慢的恢復(fù)了。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤(pán)整慢慢結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變，整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大理念、大服務(wù)、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì)：形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。 需求分析:
行業(yè)上升期。地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)步看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展，但是暴利時(shí)代以及過(guò)去，黃金10年后將來(lái)會(huì)迎來(lái)白銀10年，不過(guò)隨著市場(chǎng)的發(fā)展消費(fèi)者將會(huì)對(duì)樓盤(pán)注重品牌、品質(zhì)、口碑、以及價(jià)格，才是將來(lái)客戶(hù)的選擇模式。
為此，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂(lè)觀與悲觀的預(yù)測(cè)，并擬定預(yù)案；（悲觀部分，另做闡述）
第一部分：銷(xiāo)售部署
一、 2012年度存量解讀
依照公司的銷(xiāo)售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市近況，錦江半島在2012年度主要面臨殘酷的市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目操作模式錯(cuò)誤的兩個(gè)重大問(wèn)題，同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問(wèn)題，銷(xiāo)售任務(wù)的完成將變得更加困難。
目前剩余商品房住宅情況
公寓樓住宅剩余 207套 合計(jì)面積：29700.58㎡左右
均價(jià)：8折7500元左右 共計(jì)：2.22億左右
均價(jià)：8.5折7900左右 共計(jì)：2.35億左右
均價(jià)7.5折7000左右 共計(jì)：2億左右(以此為推廣價(jià)格）
二、2017年度目標(biāo)解讀
2017年度要完成銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)必須具備2個(gè)條件：（以下意見(jiàn)需要提倡7.5折的價(jià)格支撐來(lái)完成）
1、前提：2017年度市場(chǎng)能迅速回暖，項(xiàng)目及房產(chǎn)政策有利好消息，讓市場(chǎng)看到希望與信心銷(xiāo)售將有望突破。
2、考慮到目前市場(chǎng)前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來(lái)進(jìn)行推廣。建議在2017年度廣告推廣銷(xiāo)量占40%，在利用目前現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷(xiāo)和分銷(xiāo)來(lái)達(dá)成銷(xiāo)售，非常樂(lè)觀的估計(jì)，如能完成總體量的30%，在上門(mén)客戶(hù)占30%。
結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于2017年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)2017年度的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)做如下大致安排： 按完成可銷(xiāo)售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷(xiāo)售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎(chǔ)上完成70%共計(jì)100套總銷(xiāo)售金額1億（非回款量），爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷(xiāo)售方案以?xún)?nèi)。
各計(jì)劃銷(xiāo)售任務(wù)分解與物業(yè)銷(xiāo)售安排：
第二部分：營(yíng)銷(xiāo)階段劃分及推廣費(fèi)用分配
常規(guī)房地產(chǎn)廣告投入占銷(xiāo)售額的1.5%——2%，依據(jù)公司制定的計(jì)劃另做計(jì)劃暫時(shí)
按照1%來(lái)計(jì)算。
根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下：
各階段工作事項(xiàng)
實(shí)施時(shí)間：2017年1月-2017年3月
因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心。考慮到口碑傳播在目前該區(qū)域內(nèi)的重要作用，建議迅速建立起來(lái)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制。
在產(chǎn)品上銷(xiāo)售上，除了繼續(xù)消化原由的客戶(hù)以外。建議對(duì)項(xiàng)目部分實(shí)行銷(xiāo)控，鎖定21號(hào)樓不予以銷(xiāo)售，縮小市場(chǎng)供給量，從而規(guī)避目前市場(chǎng)覺(jué)得我司項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷(xiāo)、大量退房的判斷。同時(shí)為下階段小高層的上市打下基礎(chǔ)。
實(shí)施時(shí)間：2017年4月-2017年7月
該階段為21號(hào)小高層的推出階段，在營(yíng)銷(xiāo)上重點(diǎn)考慮結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)及事件的事件營(yíng)銷(xiāo)。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動(dòng)宣傳。 在項(xiàng)目的推出的同時(shí)建議推出一些頂?shù)偷奶貎r(jià)優(yōu)惠戶(hù)型來(lái)吸引一些特定客戶(hù)群。同時(shí)也有利于樓盤(pán)的走量。
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實(shí)施時(shí)間：2017年8月-2017年10月
該階段為項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售期，也是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，第二階段的廣告宣傳主要以“面”為主，在面覆蓋的基礎(chǔ)上，該階段在宣傳建議以“點(diǎn)”為主，重點(diǎn)考慮特定客群的營(yíng)銷(xiāo)工作，同時(shí)充分做好老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)工作。
在媒體的投放上重點(diǎn)以路牌廣告為主，輔助軟文宣傳，提高項(xiàng)目暴光度，同時(shí)以DM單作為特定客群的宣傳媒介。
實(shí)施時(shí)間：2017年7月-2017年11月
該階段主要工作做好項(xiàng)目的去化，充分利用客戶(hù)資源。同時(shí)針對(duì)剩余的均為大戶(hù)型，建議對(duì)剩余部分進(jìn)行客群深度細(xì)分，結(jié)合不同客群，做出針對(duì)性的應(yīng)銷(xiāo)方案。在宣傳上還是主要以前期的廣告媒體為鋪墊，結(jié)合DM及項(xiàng)目活動(dòng)宣傳來(lái)進(jìn)行。
第三部分：營(yíng)銷(xiāo)管理及策略
一、銷(xiāo)售計(jì)劃管理預(yù)警指標(biāo)
結(jié)合第二部分中的《各計(jì)劃銷(xiāo)售任務(wù)分解與項(xiàng)目銷(xiāo)售安排》作為月度銷(xiāo)售計(jì)劃完成程度指標(biāo)，可以用完成程度預(yù)警，也可以用連續(xù)不能完成計(jì)劃的月份數(shù)預(yù)警。連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃可作為低度預(yù)警；連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃作為中度預(yù)警；連續(xù)四個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃作為高度預(yù)警。
相應(yīng)對(duì)策
進(jìn)一步檢討計(jì)劃目標(biāo)和相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督力度。連 續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有完成月度銷(xiāo)售計(jì)劃，需要具體分析沒(méi)有完成計(jì)劃的外部和內(nèi)部原因，解決影響銷(xiāo)售計(jì)劃完成的內(nèi)部問(wèn)題以適應(yīng)外部環(huán)境的變化。
建立營(yíng)銷(xiāo)體系監(jiān)控
對(duì)每月階段銷(xiāo)售量進(jìn)行監(jiān)控
消費(fèi)者群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化
對(duì)廣告效果，包括效果、認(rèn)知率、來(lái)訪客戶(hù)量進(jìn)行監(jiān)控
對(duì)廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控 對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析消費(fèi)者價(jià)格評(píng)價(jià)反映 對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析
對(duì)戶(hù)型的接受程度
二、 價(jià)格策略
2017年度物業(yè)開(kāi)盤(pán)安排，年初物業(yè)主要以25號(hào)樓為主，現(xiàn)房，同時(shí)開(kāi)始21號(hào)小高層的預(yù)熱；到接近5月份時(shí)主要開(kāi)始推廣21號(hào)小高層，建議銷(xiāo)售價(jià)格以目前現(xiàn)狀要做下浮優(yōu)惠為基礎(chǔ)，然后逐步走高的定價(jià)策略。 三、項(xiàng)目定位、推廣主題與執(zhí)行
按客戶(hù)群推廣
此種推廣是從市場(chǎng)的終端——置業(yè)者的角度入手，對(duì)于樓盤(pán)銷(xiāo)售有著最直接的促進(jìn)作用。在目前大范圍廣告營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，展開(kāi)特定客群的針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，制定針對(duì)各個(gè)不同客群的營(yíng)銷(xiāo)方案。 按事件推廣
此種推廣模式時(shí)效性很強(qiáng)，需要活動(dòng)策劃者有極強(qiáng)的新聞敏感性和商機(jī)把握能力，誰(shuí)能夠抓住新聞事件的商機(jī)，誰(shuí)就能夠占領(lǐng)媒體廣告經(jīng)營(yíng)的制高點(diǎn)。 按片區(qū)推廣
考慮到目前秀嶼區(qū)客群分布的分散性，建議對(duì)各個(gè)主要客群分布地進(jìn)行特定的廣告投放。 按渠道進(jìn)行推廣
為擴(kuò)大客群的受訪面，可建議同目前的主流二手中介服務(wù)商進(jìn)行合作，充分利用其深厚的地源及人脈優(yōu)勢(shì)。同時(shí)針對(duì)商鋪部分甚至可以同外地的一些中介商合作，擴(kuò)大投資客源的吸收渠道。
針對(duì)上述提到的3種推廣方式在客群與渠道營(yíng)銷(xiāo)方面重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)部分：
加強(qiáng)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)
目前我司項(xiàng)目主要來(lái)自周邊，因此客群在存在極強(qiáng)的共通性，因此建議考慮在增強(qiáng)客戶(hù)信心后，推出以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)增進(jìn)客戶(hù)老帶新的積極性。
采取1+2的模式來(lái)銷(xiāo)售
通過(guò)前階段客戶(hù)分析，我公司客戶(hù)紹興客戶(hù)和上虞客戶(hù)的比例為7：
3，上虞客戶(hù)還是占了一定的比例，由于我們公司的廣告推廣量比較少，如何在不大額增加成本的基礎(chǔ)
上做好客戶(hù)的覆蓋，因此建議同當(dāng)?shù)刂髁鞫种薪楣竞献鳌?/p>
利用當(dāng)?shù)刂髁魑飿I(yè)中介公司的本地人脈及網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，同代理公司的專(zhuān)業(yè)性相結(jié)合；我公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓處與二手城市網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合；一二手共同連動(dòng)+城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)，傭金共同分成的模式進(jìn)行合作，擴(kuò)大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，增加客戶(hù)受眾群體，提高成交幾率。 同其他企事業(yè)單位建立合作，鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)。
我公司項(xiàng)目目前主要客戶(hù)群體主要為項(xiàng)目周邊人員，特別是當(dāng)?shù)氐男姓䴔C(jī)關(guān)及企事業(yè)單位，在建立針對(duì)行政單位推廣政策的基礎(chǔ)上，建議建立針對(duì)企業(yè)板塊與教師板塊的營(yíng)銷(xiāo)方案。
四、媒介投放組合策略
在不同時(shí)段結(jié)合銷(xiāo)售周期使用以下媒體推廣方式：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。同時(shí)對(duì)不同媒體功效進(jìn)行區(qū)分。
報(bào)紙廣告：
宣傳方向主要定位在整個(gè)區(qū)域的形象宣傳上，同時(shí)搭配項(xiàng)目的策略宣傳，而且建議主要以軟文為主。
廣告牌：建議進(jìn)行分類(lèi)，主要?dú)w納為兩類(lèi) 1、主干道：形象廣告為主，策略廣告為附
2、通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩條主干道周邊鄉(xiāng)村及各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)：以橫幅策略廣告為主。 DM（直郵廣告）：
可考慮作為現(xiàn)階段“錦江半島”特定客群營(yíng)銷(xiāo)的主要宣傳手段之一，成本低、針對(duì)性強(qiáng)。
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電視廣告：
不采取硬性廣告的播放方式，而轉(zhuǎn)向采取特定事件營(yíng)銷(xiāo)的新聞報(bào)道及其他軟性宣傳形式，主要以項(xiàng)目形象宣傳為主。
路旗和售樓部指示牌：該部分主要為項(xiàng)目形象包轉(zhuǎn)，做項(xiàng)目形象宣傳。
網(wǎng)絡(luò)：主要定位為項(xiàng)目形象宣傳及項(xiàng)目事件營(yíng)銷(xiāo)事件的渲染。建議開(kāi)通項(xiàng)目網(wǎng)站，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程推進(jìn)及項(xiàng)目重大事件的實(shí)時(shí)報(bào)道，增進(jìn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的了解及關(guān)注度。 車(chē)載廣告：
我司項(xiàng)目現(xiàn)階段客群主要集中在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此建議增加通往各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公車(chē)作為車(chē)身廣告的載體，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的廣告覆蓋面，主要為策略廣告，形象廣告為輔。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳：
針對(duì)目前客群分散的特點(diǎn)，在結(jié)合廣告的覆蓋的同時(shí)，可以適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合進(jìn)一些下鄉(xiāng)宣傳活動(dòng)，積極采取“行”銷(xiāo)方式。與其他傳統(tǒng)廣告媒介搭配，促進(jìn)“地空”結(jié)合。
尾序提示：
本計(jì)劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，加上上年度的推廣經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全年?duì)I銷(xiāo)方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營(yíng)銷(xiāo)推廣步驟需在各階段實(shí)施過(guò)程中視市場(chǎng)發(fā)展而具體安排，同時(shí)各部門(mén)直接需要溝通和完善，以更好的推進(jìn)銷(xiāo)售工作的順利
銷(xiāo)售部 沈炯偉 2017-1
新年房地產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū) [篇2]
一、計(jì)劃概要
針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣(mài)場(chǎng)、小商品城20**年需回款3億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，制定如下市場(chǎng)分析及銷(xiāo)售計(jì)劃。
二、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可，這點(diǎn)從第一次開(kāi)盤(pán)能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1、機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
基于襄陽(yáng)百盟的影響力，棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開(kāi)業(yè)也是充滿(mǎn)期待的。但由于幾年來(lái)，棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù)，但由于他們的不專(zhuān)業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù)。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶(hù)的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng)，甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面，并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái)。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目，幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng)，無(wú)論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個(gè)多月，103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題，但目前市場(chǎng)的預(yù)熱、形象的出街、沙盤(pán)模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng)，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來(lái)，困難是巨大的。
3、問(wèn)題分析
截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開(kāi)盤(pán)僅有33天時(shí)間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來(lái)訪量，到10月28日可增加105組新客戶(hù)來(lái)訪。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實(shí)際成交132組，50萬(wàn)/套，開(kāi)盤(pán)可完成6598萬(wàn)銷(xiāo)售額。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī)。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷(xiāo)售額，3個(gè)億的實(shí)際回款，按目前的來(lái)電及來(lái)訪量顯然是不行的。完成的開(kāi)盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷(xiāo)售未動(dòng)，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶(hù)也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶(hù)信息，不管是對(duì)招商、還是對(duì)銷(xiāo)售，都可以起到積極的推動(dòng)作用。
三、目標(biāo)
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣(mài)場(chǎng)年內(nèi)完成銷(xiāo)售額5億元，完成回款3億元
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷(xiāo)售可完成2、5億元銷(xiāo)售額，可完成實(shí)際回款1、5億元。小商品城以及家居大賣(mài)場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2、5億元銷(xiāo)售額，完成實(shí)際回款1、5億元。反推成交套數(shù)為1000戶(hù)，完成認(rèn)籌1428組，完成來(lái)訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶(hù)來(lái)訪20組。分為三個(gè)賣(mài)場(chǎng)同時(shí)接待，每個(gè)賣(mài)場(chǎng)每天接待新客戶(hù)來(lái)訪7組。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
目標(biāo)市場(chǎng)：棗陽(yáng)市高收入家庭、個(gè)體戶(hù)、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險(xiǎn)、低投入、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。價(jià)格：價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。
配銷(xiāo)渠道：1、通過(guò)專(zhuān)業(yè)廣告公司，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶(hù)外廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、樓書(shū)、宣傳單張、折頁(yè)、紙杯、手提袋等等)銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)制作。2、通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃公司，對(duì)項(xiàng)目定位、推廣、營(yíng)銷(xiāo)、各類(lèi)宣傳活動(dòng)的方案的制定。3、成立一支精英的銷(xiāo)售及招商團(tuán)隊(duì)，招商與銷(xiāo)售相結(jié)合，客戶(hù)資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管
理。
廣告：1、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開(kāi)盤(pán)，設(shè)計(jì)一套新的廣告畫(huà)面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶(hù)提供最大的商業(yè)保障。2、針對(duì)即將面的家居大賣(mài)場(chǎng)和小商品城，設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫(huà)面，在逐步更換主題賣(mài)場(chǎng)、炒作、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等畫(huà)面。
五、行動(dòng)方案
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫(huà)面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布
4、10月18日前分別完成家居大賣(mài)場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人，銷(xiāo)售及相關(guān)人員6人，共計(jì)18人。
5、10月20日前家居大賣(mài)場(chǎng)、小商品城接待點(diǎn)完成裝修以及前期銷(xiāo)售物料及道具，交付使用，開(kāi)始進(jìn)入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)
8、12月上旬家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
9、20**年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)
10、11月10日前，一期標(biāo)鋪開(kāi)始誠(chéng)意登記
11、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)
六、控制
按照以上行動(dòng)計(jì)劃，每個(gè)月都有一次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶(hù)有區(qū)別，但對(duì)于投資戶(hù)，幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售任務(wù)，且不至于讓客戶(hù)無(wú)所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。
（二）
轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年—20**年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng),經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī). 也對(duì)自己制定了房地產(chǎn)銷(xiāo)售部個(gè)人工作計(jì)劃，相信我會(huì)做得更好。
20**年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力的開(kāi)始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，()我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計(jì)劃：
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、 在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開(kāi)張期.間，部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán)，以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上，電話(huà)，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶(hù)，加緊聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶(hù)群體。
2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較
大的客戶(hù)就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶(hù)推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶(hù)開(kāi)發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!
二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、 加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
以上，是我對(duì)20**年的工作計(jì)劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正�；疖�(chē)跑的快還靠車(chē)頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20**年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶(hù)，爭(zhēng)取更多的單，完善廠房部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接20**年新的挑戰(zhàn)。
（三）
本工作計(jì)劃包括宗旨、目標(biāo)、工作開(kāi)展計(jì)劃和計(jì)劃評(píng)估總結(jié)，日計(jì)劃，等五部分。
一、宗旨
本計(jì)劃是，完成銷(xiāo)售指標(biāo)100萬(wàn)和達(dá)到小組增員10人。制定本計(jì)劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
二、目標(biāo)
1、全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。
2、根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶(hù)信息1000個(gè)。
3、鎖定有意向客戶(hù)30家。
4、力爭(zhēng)完成銷(xiāo)售指標(biāo)
三、工作開(kāi)展計(jì)劃
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷(xiāo)售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱�，我的工作開(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。
1、多渠道廣泛地收集客戶(hù)資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶(hù)面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。
2、對(duì)有意向的客戶(hù)盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通知房原和價(jià)格等信息)，目的讓客戶(hù)了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶(hù)進(jìn)行互動(dòng)溝通。
其次給客戶(hù)一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲，等。挑起其購(gòu)買(mǎi)欲望。
3、在用電話(huà)與客戶(hù)交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶(hù)分類(lèi)。
4、在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶(hù)，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶(hù)對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5、在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等了如指掌。
6、對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法。克服困難、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7、在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
四、計(jì)劃評(píng)估總結(jié)
在一個(gè)月后，要對(duì)該月的工作成果、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開(kāi)展做準(zhǔn)備。
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