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關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)費用情況畢業(yè)調(diào)研報告
一．總論
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進程的加快，應(yīng)運而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟中一個獨立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應(yīng)變能力。
二、行業(yè)分析
1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域
（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；
（2）房屋開發(fā)；
（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；
（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；
（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公正等；
（7）房地產(chǎn)售后物業(yè)管理，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租代收代付等；
（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。
2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型
房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機構(gòu)。
一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。
房地產(chǎn)代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。
房地產(chǎn)交易機構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟、財務(wù)負責人具有中級以上職稱，統(tǒng)計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負責人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項業(yè)務(wù)辦事窗口實行“一站式”服務(wù)，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項交易手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業(yè)；二級企業(yè)資質(zhì)：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；
房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。
三、職業(yè)機會
1．職業(yè)發(fā)展路徑
房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點設(shè)計與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：
（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。
（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。
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（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。
（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。
（5）想進入高層的員工就要繼續(xù)深造充實自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實際情況而定。
（6）擁有一定的業(yè)績和實力的時候，也就能坐上項目公司經(jīng)理位置了。
2．素質(zhì)要求
能力是一個人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標準：IT業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學(xué)習上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。
基本素質(zhì)要求：
（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強
（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變
（3）時間觀念強
（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）
（5）誠實、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強
（7）口頭表達能力強和洞察能力強
（8）幽默、自信
房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔賠償責任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事�？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。
消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實力和信譽、合法的手續(xù)價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價，因為房地產(chǎn)具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區(qū)位的房產(chǎn)價值相
差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費用。
日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產(chǎn)的機會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產(chǎn)評估
3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師
4.崗位職責：
1) 配合承接房地產(chǎn)評估項目；
2) 負責重要項目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；
3) 撰寫房地產(chǎn)評估報告。
5.任職要求：
4) 持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計算機應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；
6) 具有相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求
（一）理論調(diào)研
1房地產(chǎn)基本知識
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)�？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
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2五力分析
所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對于微觀環(huán)境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。
3關(guān)于萬科的企業(yè)文化
萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團隊。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動，經(jīng)常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。
（二）地產(chǎn)業(yè)對大學(xué)生的素質(zhì)要求
要學(xué)會先思考，知道自己要達到的目的是什么，要怎樣做才可以達到，要有責任感，英語四六級水平足夠，多去實習，在實習中做出亮點，好實習之前要有一些小實習做基礎(chǔ)，也許那些小實習是在一些不起眼的企業(yè)做著瑣碎的事，但是這積累了一種經(jīng)驗，有助于找到更好的實習。地產(chǎn)業(yè)有很多崗位你的專業(yè)是什么不重要，重要的是綜合能力強，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學(xué)歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學(xué)歷重要。關(guān)于財務(wù)方面，萬科招會計專業(yè)的比較多，而招財務(wù)管理專業(yè)的比較少，可能是每個企業(yè)的傾向不同，需要應(yīng)聘的大學(xué)生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學(xué)習的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學(xué)校的社團活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業(yè)，老板也會讓你組織一些類似會議、類似
聚餐之類的活動，在大學(xué)有一定經(jīng)驗，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識。
（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景
地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當大的行業(yè)，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2017年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正�，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預(yù)測，因為行業(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候，王石回答說，天知道。
（四）分析總結(jié)
通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業(yè)。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府政策、投機炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。
我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認識，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。
還有一年半的在校時間，努力學(xué)好專業(yè)知識，學(xué)一門鉆一門。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)費用情況畢業(yè)調(diào)研報告 [篇2]
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展起到了不可替代的作用，對政府財政收入更是貢獻巨大。近年來，由于房價上漲過快，輿-論導(dǎo)向以及公眾的口誅筆伐，使房地產(chǎn)企業(yè)背負著“暴利”的妖魔化形象。在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機的多重打擊之下，我國房地產(chǎn)價量雙跌，形勢極其嚴峻。為此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會對“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的結(jié)構(gòu)和分布進行了深入調(diào)查和分析研究，希望能找出癥結(jié)所在和解決辦法。
一、 調(diào)研內(nèi)容
本次調(diào)研從2017年7月份開始直至08年10月份結(jié)束，持續(xù)近4個月時間。調(diào)查范圍涉及北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市,涵蓋處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個階段的一線城市和二線、三線城市。選取的調(diào)查樣本來自這些城市62個不同規(guī)模、不同所有制的開發(fā)企業(yè)的81個不同形態(tài)、不同檔次的房地產(chǎn)項目。
在數(shù)據(jù)分析當中，房地產(chǎn)開發(fā)費用分解為前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和銷售費用、財務(wù)費用和開發(fā)間接費用等諸多環(huán)節(jié)和因素，以及上述各個環(huán)節(jié)當中的成本分布和當前形勢下真實的企業(yè)剩余。
二、 調(diào)研結(jié)論
（一）開發(fā)企業(yè)的直接成本中主要為土地成本
房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本包括直接成本、運營成本。統(tǒng)計結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%（見表1），是最主要的組成部分。土地成本呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢。此外，在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項目本身進行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。這實際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，變相提高了直接成本。
表1：各城市土地成本占總成本比例分布
數(shù)據(jù)來源：來自reico報告
政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方，出現(xiàn)眾所周知的“土地財政”現(xiàn)象。由于政府所得部分在成本當中是剛性的，是造成房價居高不下的主要原因，相對也降低了公眾的購買力。土地成本過高增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。
（二）開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半（49.42%）流向政府
房地產(chǎn)開發(fā)項目的總費用支出為總成本與總稅收之和。統(tǒng)計結(jié)果顯示，在項目的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。也就是說，在開發(fā)項目的總費用支出中，有接近一半是向政府支付的。從三個一線城市來看，流向政府的份額上海的開發(fā)項目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達到了46.94%。
房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，受損失最大的首先是財政收入。由于房地產(chǎn)投資大幅縮減，08年大部分城市的土地拍賣價格較07年下降了一半左右，大大降低了政府可用財力的可持續(xù)性。由于商品房滯銷，無法回籠現(xiàn)金，使得金融機構(gòu)也面臨巨大風險。對于國民經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)行業(yè)帶動了上百個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，解決了大量就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退還很有可能造成嚴重的社會問題。
（三）開發(fā)項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%
統(tǒng)計結(jié)果顯示，開發(fā)項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，除土地成本外的總成本補償（工程費用、配套費用等）占總銷售收入的36.49%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額要超過40%。相比而言，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占比例（37.37%）超過企業(yè)所占比例（26.14%）大約11個百分點。而企業(yè)所得部分還要負擔企業(yè)運營成本，所以由企業(yè)單方面調(diào)低房價的空間很小。
分析單個城市，上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，除土地之外的成本補償所占份額為45.71%，企業(yè)剩余部分只有11.87%。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個高財務(wù)杠桿的行業(yè)，在市場行情好的時候，資金回籠快，企業(yè)可以依靠借貸獲取較高的自有資金回報率。但一旦市場蕭條，產(chǎn)品流動性降低，導(dǎo)致企業(yè)的資金成本壓力成倍增加，利潤也迅速被擠占。隨著銷量的不斷降低，大量商品房被積壓，企業(yè)利潤空間早已所剩無幾，處于微利甚至全行業(yè)虧損的境地。
（四）房地產(chǎn)稅費偏高且呈增加趨勢
以北京為例，開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個政府部門打交道，需要繳納的各種費用多達20多種；廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個政府部門打交道，繳納多達20多種收費。據(jù)統(tǒng)計，除土地成本支出外, 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總成本的26.06%（見表2），占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占到總支出的2.00%，銷售環(huán)節(jié)稅收占到總支出的17.06%。在全部稅收中，營業(yè)稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。
在房地產(chǎn)稅收的過程中，一些稅收項目（例如增值稅）是提前預(yù)繳的。稅收的提前預(yù)繳給企業(yè)帶來了巨大的資金壓力，預(yù)繳所產(chǎn)生的利息也成為政府的一項收入。
從稅收的變化上分析，在對稅費問題有回答的60家開發(fā)企業(yè)中，有52家開發(fā)企業(yè)認為近兩三年政府在房地產(chǎn)項目上的稅費增加了。因為：稅費會隨著近幾年房地產(chǎn)價格上漲而同步增加；同時，地方政府不斷通過提高稅費來增加財政收入。
三、政策建議
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前處在成本和費用結(jié)構(gòu)嚴重失衡，稅費明顯偏高且征收不合理。剛性的土地成本導(dǎo)致房價居高不下，商品房市場有價無市，全行業(yè)處于虧損邊緣。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)衰退已經(jīng)影響到國家投資拉動和擴大內(nèi)需的大政策，各級政府紛紛出臺刺激房地產(chǎn)市場的各種政策，但這些政策調(diào)整沒有涉及到根本性的制度問題。我們建議，房地產(chǎn)行業(yè)政策扶持應(yīng)當加大力度，從稅收制度和土地配給制度上入手進行改革，讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸理性和科學(xué)發(fā)展的軌道。
（一）將房地產(chǎn)稅收集中到保有環(huán)節(jié)
稅收方面，建議將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)稅收體制改革的目標應(yīng)確立在政府既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進行政策干預(yù)，降低房地產(chǎn)市場的交易成本，提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風險集中為原則。從分散金融風險的角度出發(fā)，房地產(chǎn)稅收體制的改革應(yīng)該確立減少開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)一次性征收的方式，將收稅環(huán)節(jié)適當后延，集中在房屋保有環(huán)節(jié)征收。
（二）改革土地招拍掛制度
改變過去以純粹以“價高者獲得土地”的模式，需要綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是綠色建筑等系列促進社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標。當前由于環(huán)境惡化帶來的不利影響與后果,促使人們反思人類自己的行為與生活方式。綠色建筑已得到社會和消費者的支持與擁戴，將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，也會大大促進社會環(huán)境的和諧發(fā)展。
注：
全國工商聯(lián)是參與國家大政方針及政治、經(jīng)濟、社會生活中的重要問題的政治協(xié)商、參政議政、民主監(jiān)督的一支重要力量。在2017年全-國-兩-會（3月3日-15日）召開前夕，全國工商聯(lián)作為政協(xié)會議的重要代表，將向大會提交團體提案。
作為全國工商聯(lián)的直屬商會，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會肩負著為房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展建言獻策的重任。自提案工作下達以后，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會結(jié)合對地方商會、會員企業(yè)的大量調(diào)研，經(jīng)過認真討論和反復(fù)修訂后，把兩個“書面發(fā)言”（《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟增長的提案》、《》和1個提案《關(guān)于積極促進綠色建筑發(fā)展的提案》）通過全國工商聯(lián)遞交全國政協(xié)十一屆二次會議。
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