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怎樣簽訂土地流轉(zhuǎn)合同
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》頒布實施后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作逐步走上了“權(quán)屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢”的軌道，全面推進了農(nóng)業(yè)向規(guī)�；�、區(qū)域化、專業(yè)化、標準化、社會化發(fā)展，他解決了農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)問題，提高了土地的產(chǎn)出效益，增加了農(nóng)民的收入，為實現(xiàn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。但是，通過農(nóng)村土地承包案件審理、農(nóng)村承包合同審計和實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同在不同程度上存在著違法違規(guī)、標的不清、期限不明、惠農(nóng)政策和征占土地補償受益人約定不詳?shù)膯栴}，其主要原因：一是農(nóng)村土地承包期限長，在承包合同履行期間，黨和政府的惠農(nóng)政策從無到有，而且力度在逐年加大，有些問題在簽訂流轉(zhuǎn)合同時是無法預(yù)見的；二是部分農(nóng)戶不了解相關(guān)政策法規(guī)，法律意識淡薄，未能依法簽約、依法履約；三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證行為缺乏強制性，私下流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)象嚴重，使農(nóng)村承包合同管理部門無法及時履行職責，嚴把土地流轉(zhuǎn)合同訂立關(guān)口，所以，因流轉(zhuǎn)合同簽訂時存在的瑕疵，導(dǎo)致當事人利益受到侵害的案件屢見不鮮，在樺甸市農(nóng)村土地承包仲裁機關(guān)審理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影響著農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。那么，怎樣才能簽訂一份合格的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同？筆者經(jīng)過調(diào)查認為，訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)著重考慮六個方面的問題：
一、了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式及其內(nèi)涵
我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式主要有七種，即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股、反租倒包、托管，其內(nèi)涵是：
轉(zhuǎn)包，是指農(nóng)村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包方履行合同的行為。在承包人與第三者確定轉(zhuǎn)包關(guān)系后，承包人與原發(fā)包方所確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不變。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)原發(fā)包方許可，但合同需向發(fā)包人備案，承包人將土地交給他人代耕不足一年的除外。
轉(zhuǎn)讓，是指承包人經(jīng)發(fā)包方同意自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包方履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，重新確立了受讓人與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，但受讓方必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從事工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的人不得成為土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓方。受讓方還必須是農(nóng)戶，投資開發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能成為受讓方。
出租，是指農(nóng)村土地的承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并收取租金的行為。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原
土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
互換，是指承包人將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)。一般都是承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)�；Q土地承包經(jīng)營權(quán)，是農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，對人人有份的承包經(jīng)營權(quán)進行的微調(diào)。該種調(diào)整改變了原有的權(quán)利分配，涉及到承包義務(wù)的履行，因此，應(yīng)當報發(fā)包方備案。
入股，是指在承包期內(nèi)，承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。《農(nóng)村土地承包法》第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以聯(lián)合自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)�！�，其含義：一是入股應(yīng)在承包戶之間進行，不包括將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司，也不包括將土地承包經(jīng)營權(quán)人作為投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司；二是土地承包經(jīng)營權(quán)收入，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將土地承包經(jīng)營權(quán)入股作為賺取經(jīng)營回報的投資。
反租倒包，是指由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當?shù)慕?jīng)濟補償，再把土地進行轉(zhuǎn)租或發(fā)包給農(nóng)戶、個人或企業(yè)單位從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
托管，是指承包方將承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可以由原承包方履行，也可以在協(xié)議中明確由托管方履行。
在訂立流轉(zhuǎn)合同時，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當事人，為了防范其權(quán)益受到侵害，保證土地流轉(zhuǎn)行為在法律允許的范圍內(nèi)進行，流轉(zhuǎn)土地前，必須全面了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式及其內(nèi)涵，依法確定流轉(zhuǎn)形式，特別是在原承包人在向本集體經(jīng)濟組織以外人員流轉(zhuǎn)土地時，其流轉(zhuǎn)應(yīng)以“出租” 形式為主，其他方式不符合法律規(guī)定。
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二、掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的禁止性規(guī)定
為保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村土地承包方的利益，依法維護農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會的穩(wěn)定，防止農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后失去生活保障，黨和政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為制定了一些禁止性的規(guī)定，而且這些規(guī)定直接影響著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的效力，當事人在訂立合同時一旦違反了這些強制性規(guī)定，其流轉(zhuǎn)合同將無法得到保護，發(fā)生糾紛時，仲裁機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”之規(guī)定，對所訂立的合同作出無效裁決，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的受讓方經(jīng)濟利益會受到損失。按照現(xiàn)行的政策法規(guī)，這些禁止性規(guī)定主要有六項：一是所流轉(zhuǎn)的土地必須是已經(jīng)與集體經(jīng)濟組織簽訂承包合同并取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的土地；二是受讓方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途；三是流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；四是受讓方再次流轉(zhuǎn)土地時須征得原承包
方的允許；五是以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地時須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意；六是以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的受讓方必須是農(nóng)戶，投資開發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能成為受讓方。土地流轉(zhuǎn)的當事人只有掌握了這些規(guī)定，所簽訂的合同才能合法有效，才會受到法律保護。
三、擬全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的必備條款
合同主體、合同標的、合同條款是訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的必備條款，缺一不可，無此三者則合同不能成立。
流轉(zhuǎn)合同的主體，是指訂立流轉(zhuǎn)合同的當事人，也就是轉(zhuǎn)出方和受讓方，在訂立流轉(zhuǎn)合同時，雙方當事人必須具有主體資格，轉(zhuǎn)出方享有轉(zhuǎn)出土地的經(jīng)營權(quán)，受讓方的資格符合法律規(guī)定，如：轉(zhuǎn)出人應(yīng)當是年滿十八周歲具有獨立民事行為能力的當事人，不具有獨立民事行為能力和限制民事行為的當事人不能作為流轉(zhuǎn)土地的當事人訂立流轉(zhuǎn)合同；非本集體經(jīng)濟組織成員只能以“出租”方式流轉(zhuǎn)土地；投資開發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地等。
流轉(zhuǎn)合同的標的，是指雙方當事人流轉(zhuǎn)的具體地塊，是流轉(zhuǎn)合同成立的必要條件，沒有標的，合同不能成立。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的標的必須是已經(jīng)簽訂承包合同并取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的土地，個人臨時經(jīng)營的集體“四荒”、水面和“冊外地”等資源性資產(chǎn)，因沒有簽訂承包合同，不享有土地承包經(jīng)營權(quán)，禁止流轉(zhuǎn)。簽訂合同時，要寫清地塊名稱、坐落、面積、地類、四至，在條件允許的情況下，最好經(jīng)實測后畫出草圖作為流轉(zhuǎn)合同附件備查。
流轉(zhuǎn)合同的條款，是確定當事人權(quán)利和義務(wù)的根據(jù)，合同條款應(yīng)當明確、肯定、完整，而且條款之間不能相互矛盾，否則將影響流轉(zhuǎn)合同的成立、生效和履行，流轉(zhuǎn)合同條款包括轉(zhuǎn)出方、受讓方的名稱、住所；流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、四至、地類；承包期限和起止日期（禁用“長期”、“永久”、“永遠”等期限表述不明的詞句）；承包金數(shù)額和交納方式；承包土地的用途；當事人的權(quán)利和義務(wù)；其他應(yīng)予明確的事項；違約責任。
四、明確流轉(zhuǎn)期內(nèi)惠農(nóng)補貼的享受人員
自2003年農(nóng)村稅費改革以來，黨的惠農(nóng)政策力度逐年加大，種糧農(nóng)戶的補貼資金收入可觀，因原來所簽訂的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同對此沒有作出約定，在補貼資金的享受人上往往爭議較大，也有少數(shù)案件因此訴諸法庭、對付公堂，甚至達到親屬反目、朋友成仇，所以，當事人在訂立流轉(zhuǎn)合同時有必要對惠農(nóng)資金的享受人作出約定，當前，農(nóng)戶承包地享受的惠農(nóng)資金主要是糧食直補，他是國家對種糧農(nóng)民的直接補貼，就是把通過流通環(huán)節(jié)的間接補貼改為對種糧農(nóng)民的直接補貼，原則上按糧食種植面積把補貼直接發(fā)放到種糧農(nóng)民手中,當事人在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時，對此應(yīng)當單獨另列條款予以明確，原則上要以受讓方即種糧農(nóng)戶享受直補資金為主，如當事人對此存在異議的，可以雙方協(xié)商約定意見為準，并簽入流轉(zhuǎn)合同及時履行。
五、約明土地征占后“四費”分配方法
1996年第二輪農(nóng)村土地承包合同約定的期限為30年，到承包期結(jié)束還有16年，承包期內(nèi)，伴隨著社會不斷進步和農(nóng)村城市化進程
逐漸加快，流轉(zhuǎn)后的土地被依法征占的現(xiàn)象會不可避免的發(fā)生，依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十五條（二）項：“承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償；”之規(guī)定，原土地承包人有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。為消除糾紛隱患，維護當事人的權(quán)益，解決失地農(nóng)民的后顧之憂，在訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同時，雙方應(yīng)當對土地被征占后“四費”（土地補償費，勞動力安臵費，青苗補償費，地上附屬物補償費）分配問題作為獨立條款予以明確，具體可參照以下方法辦理：
1、依法應(yīng)由土地承包人獲得的土地補償費和勞動力安臵費，歸土地流轉(zhuǎn)前的原承包人所有；青苗補助費及土地流轉(zhuǎn)后建造的地上附著物的補償費歸現(xiàn)承包人所有。
2、土地征占“四費”歸被征占土地的實際使用人（受讓方）所有。
3、原承包人（轉(zhuǎn)出方）在領(lǐng)取土地補償款和勞動力安臵費后，應(yīng)當按照現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)市場價格合理折價，將剩余年限的土地承包款返還給現(xiàn)承包人（受讓方）。
六、依法履行必要的審批和鑒證程序
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及到雙方當事人的利益，依法訂立的合同自簽訂之日起就具有法律效力，但有些流轉(zhuǎn)行為是必須經(jīng)有關(guān)部門批準或登記備案后才能生效，如采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地的，須經(jīng)發(fā)包方（集體經(jīng)濟組織）批準后方能生效，所以，當事人在流轉(zhuǎn)土地時應(yīng)當依法履行審批程序，并及時到農(nóng)村土地承包合同管理機關(guān)鑒證，采取
轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的，要辦理農(nóng)村土地承包合同和經(jīng)營權(quán)證書變更手續(xù)。以戶主名義流轉(zhuǎn)土地的要征得其他家庭成員的同意，受讓方也要審查一下轉(zhuǎn)出方的其他成員意見和簽字，避免在土地升值后，其他家庭成員毀約，以“不知情和經(jīng)手人無權(quán)流轉(zhuǎn)”為由提起訴訟，要求終止合同，收回流出的土地。當事人委托他人代訂流轉(zhuǎn)合同的，要持有委托人的身份證和符合法律要求的授權(quán)委托書，否則，所訂立的流轉(zhuǎn)合同只能屬于無效合同或效力待定合同。
總之，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的訂立必須做到程序合規(guī)、內(nèi)容合法、條款嚴謹、約定全面、手續(xù)健全，才能得到法律的保護，才能維護農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會穩(wěn)定，才能充分調(diào)動起農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，促進農(nóng)民增收致富和農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。
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