商業(yè)地產(chǎn)簽訂保險(xiǎn)合同的注意事項(xiàng)
保險(xiǎn)作為應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的一種有效手段，在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面能夠發(fā)揮重大作用。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)保險(xiǎn)購買的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以建筑工程一切險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)為例，本文對房地產(chǎn)公司在簽訂保險(xiǎn)合同需要注意的問題進(jìn)行闡述，以期對房地產(chǎn)公司提供一些參考意見。
一、建筑工程一切險(xiǎn)保險(xiǎn)合同中需要注意的問題
（一）保險(xiǎn)費(fèi)率
保險(xiǎn)公司在承保建筑工程一切險(xiǎn)時(shí)，一般采用“工期費(fèi)率”或“年費(fèi)率”。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的總工期超過一年的，建議采用工期費(fèi)率。因?yàn)楣て谫M(fèi)率以房地產(chǎn)項(xiàng)目的總工期作為保險(xiǎn)費(fèi)率的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)，計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)總費(fèi)用時(shí)只需建設(shè)項(xiàng)目的總投入額乘以保險(xiǎn)費(fèi)率即可。
采用工期費(fèi)率，在約定工期內(nèi)、項(xiàng)目總投資額不變的情況下保險(xiǎn)費(fèi)率均不會調(diào)整。這一點(diǎn)契合了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目長期且竣工時(shí)間受很多因素影響的特點(diǎn)。但是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還須注意，不影響保險(xiǎn)費(fèi)率的情況下，在保險(xiǎn)合同中應(yīng)盡可能將竣工驗(yàn)收日期約定得長一些。
（二）被保險(xiǎn)人
商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)往往涉及業(yè)主即商業(yè)開發(fā)商、總承包商、分包商、業(yè)主聘用的技術(shù)顧問等與工程有密切關(guān)系的單位和個(gè)人。實(shí)踐操作中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)算保費(fèi)，適當(dāng)選擇被保險(xiǎn)人，盡量將上列人員全部列入被保險(xiǎn)人。
同時(shí)，為了避免有關(guān)各方相互之間的追償責(zé)任，可以在建筑工程保險(xiǎn)單附加交叉責(zé)任條款，其基本內(nèi)容是：各個(gè)被保險(xiǎn)人之間發(fā)生的相互責(zé)任事故造成的損失，均可由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償，無須根據(jù)各自的責(zé)任相互進(jìn)行追償。
（三）保險(xiǎn)金額
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商確定投保金額時(shí)，會按照總包合同或估算價(jià)格予以確定。但是，在建筑工程中，簽證或變更常有發(fā)生，總包合同的價(jià)格常會因各種原因增加。根據(jù)保險(xiǎn)合同的約定，只有承保范圍內(nèi)的建筑工程發(fā)生物質(zhì)損失的，保險(xiǎn)人才予以賠償。所以，一旦總合同范圍變化、價(jià)格增加，保險(xiǎn)人將對變化或增加的部分的損失不予賠償。
因此，建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在保險(xiǎn)合同內(nèi)約定自動增值條款，即在一定金額或百分比范圍內(nèi)的工程價(jià)款增加，也將包含在保險(xiǎn)合同的承保范圍內(nèi)。這一條款可將變更的工程款范圍自動納入保險(xiǎn)合同內(nèi)，避免漏保的問題。
二、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)保險(xiǎn)合同中應(yīng)當(dāng)特別注意的問題
（一）被保險(xiǎn)人
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)定或排查保險(xiǎn)標(biāo)的時(shí)，需要盡可能地將與保險(xiǎn)標(biāo)的有現(xiàn)實(shí)利益的`人員列入被
保險(xiǎn)人。否則，即使保險(xiǎn)標(biāo)的被列入投保范圍，有關(guān)權(quán)利人員也無法因此獲得賠償。
（二）投保范圍
商業(yè)地產(chǎn)一般均要將建筑、裝修、機(jī)器設(shè)備、電腦設(shè)備、裝置、家具及辦公設(shè)施、用品等與建筑物有關(guān)的物質(zhì)列于保險(xiǎn)合同的投保范圍，但是除此之外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還需要根據(jù)各自的經(jīng)營特點(diǎn)再增加投保范圍。如果開發(fā)商“只租不售”或“又售又租”，則要考慮將出租房地產(chǎn)部分的租金收入列入保險(xiǎn)合同的投保范圍；如果戶外廣告很多，還可以將戶外廣告等列入保險(xiǎn)合同的承保范圍。
（三）保險(xiǎn)金額
在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，根據(jù)保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值是否一致，保險(xiǎn)合同可以分為足額保險(xiǎn)合同、不足額保險(xiǎn)合同和超額保險(xiǎn)合同。在足額保險(xiǎn)合同與超額保險(xiǎn)合同中，一旦出險(xiǎn)，將可以獲得足額的賠償，不足額保險(xiǎn)合同則因?yàn)楸ｋU(xiǎn)金額小于保險(xiǎn)價(jià)值，出險(xiǎn)后則要按照保險(xiǎn)金額占保險(xiǎn)價(jià)值的比例進(jìn)行比例賠償。在保險(xiǎn)金額的設(shè)置時(shí)，如果為縮小保險(xiǎn)金額以節(jié)省保費(fèi)，可能因此承擔(dān)更高金額的費(fèi)用。
（四）購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)與建筑工程一切險(xiǎn)密切銜接
建筑工程一切險(xiǎn)在工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)完工驗(yàn)收證書或驗(yàn)收合格，或工程所有人實(shí)際占有或使用或接受該部分或全部工程之時(shí)就已經(jīng)終止（以先發(fā)生者為準(zhǔn)）。因此，一旦商業(yè)地產(chǎn)所在的建筑工程在驗(yàn)收合格或交付商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商后，如果不及時(shí)購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，建筑工程將不在保險(xiǎn)人的承保范圍，屆時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)將由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自行承擔(dān)。
三、結(jié)語
誠然，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)保羅萬象也不可估計(jì)，但是，如果在簽訂合同過程中多對以上問題予以關(guān)注，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，將一些可控的風(fēng)險(xiǎn)予以規(guī)避還是可能的。
商業(yè)地產(chǎn)簽訂保險(xiǎn)合同的注意事項(xiàng) [篇2]
（一）理清保險(xiǎn)品種。目前商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種比較多、種類也比較全，以工程險(xiǎn)為例，按保障內(nèi)容主要有建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、吊裝工程一切險(xiǎn)以及第三者責(zé)任險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)等。同一類險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任大體相同，但細(xì)節(jié)上又各有差異和側(cè)重。對我們施工單位來說投保的大多數(shù)是建筑工程一切險(xiǎn)和安裝工程一切險(xiǎn)，這兩個(gè)險(xiǎn)種一般還要同時(shí)附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。對于這幾個(gè)險(xiǎn)種，大多數(shù)業(yè)主是強(qiáng)制性要求我們施工單位必須投保，因?yàn)槲覀冊谕稑?biāo)報(bào)價(jià)里就包含該保險(xiǎn)費(fèi)用，它屬于業(yè)主為我們施工方代繳費(fèi)用。而人身意外傷害險(xiǎn)大多是要單獨(dú)、自愿投保。但這項(xiàng)險(xiǎn)種也是出險(xiǎn)率最高的，作為施工方，通常也要投保。
（二）把控保險(xiǎn)條款。保險(xiǎn)單是一種契約，擔(dān)負(fù)著保障財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，應(yīng)妥善保管，對于相關(guān)的保險(xiǎn)知識應(yīng)該清楚。比如保險(xiǎn)的期限，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容(工程一切險(xiǎn)通常為工程量清單內(nèi)列明的保險(xiǎn)內(nèi)容)、保險(xiǎn)賠償?shù)呢?zé)任范圍、費(fèi)用計(jì)算、除外責(zé)任、保險(xiǎn)金額、免賠額、賠償處理及特別約定條件等。
（三）明確保險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)屬于合同范疇，具有法律約束力。保險(xiǎn)單所附的條款里設(shè)有保險(xiǎn)責(zé)任、除外責(zé)任等相應(yīng)條目，清楚地說明哪些事故、損失屬于保險(xiǎn)責(zé)任，哪些不屬于保險(xiǎn)責(zé)任。投保后，只有發(fā)生的事故、損失屬于保險(xiǎn)責(zé)任，才可向保險(xiǎn)公司提出索賠，否則保險(xiǎn)公司將拒賠。所以在簽訂合同時(shí)，對保險(xiǎn)責(zé)任的條款一定要逐字逐句地細(xì)讀，對不符合自己利益的內(nèi)容要及時(shí)提出并與保險(xiǎn)公司談判。
（四）關(guān)注擴(kuò)展條款。在簽訂保險(xiǎn)合同前，要根據(jù)工程自身的特點(diǎn)，提前設(shè)計(jì)好有利于今后索賠的條款建筑工程一切險(xiǎn)的條款只是通用條款，內(nèi)容比較模糊，如果不增加特別擴(kuò)展條款，在出險(xiǎn)時(shí)保險(xiǎn)公司會按照常規(guī)的處理辦法，拿出種種借口推脫保險(xiǎn)責(zé)任。所以我們要充分利用自身熟悉工程項(xiàng)目的優(yōu)勢，全面預(yù)測日后可能出現(xiàn)的險(xiǎn)情，并以特別擴(kuò)展條款的方式在保險(xiǎn)合同中明確，一旦將來有合同中約定的險(xiǎn)情出現(xiàn)，將對索賠工作非常有利。以我公司某隧道為例，在設(shè)計(jì)條款時(shí)特別增加了72小時(shí)條款、地質(zhì)病害條款，包括滑坡、泥石流、塌方、地裂縫、沉降、溶洞和涌水等，并且在報(bào)單內(nèi)明確了出險(xiǎn)后的負(fù)責(zé)理賠的理算師，為后來的保險(xiǎn)索賠奠定了良好的基礎(chǔ)。同樣，不同的工程項(xiàng)目又可以增加不同的特別擴(kuò)展條款，而且內(nèi)容越多越好，越詳細(xì)越好。
（五）熟知法律法規(guī)。保險(xiǎn)合同作為保險(xiǎn)活動的載體，是一種法律行為，主要受《中華人民共和國保險(xiǎn)法》和《中華人民共和國合同法》的約束，所以保險(xiǎn)合同從形式到內(nèi)容都要符合法律規(guī)定。而作為投保人，對相關(guān)法律條文也必須熟知，要明確什么行為合法，什么行為違法，做到借助法律力量主動保護(hù)、獲取合法利益。
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