集體性房產(chǎn)糾紛如何解決性

“所有的宣傳都讓我們堅信我們的房子是高品質的。可是現(xiàn)在，各種銷售 冊上的一切高品質的宣傳，都成為了瞎話，當初銷售和樓書上所說的人性化設 計的高品質電梯只有0.8米寬，如果一個人兩手提物得側身才能進去。在銷售 及力的推存下，我們掏了地暖的錢現(xiàn)在變成了普通的暖氣片，美麗的有大理石 的大堂變成了瓷磚鋪設的拐彎的過道，最窄的只有0.96米寬，最寬的也不過

1.2米，我們連家具都搬不進去。外墻上所用的高檔涂料，已出現(xiàn)大面積脫落， ------------ 新窗上到處是劃痕，黃色的膠水永遠擦不掉，房間內的插座高低不平， 各種管道“錯落有致”，樓道處處破爛不堪，樓道內出現(xiàn)了不該出現(xiàn)的裸露的 暖氣管道，高品質的外墻十分的粗糙。沙盤上展示的夢幻般的園林成了大坑， 小橋流水也沒有了蹤影…….開發(fā)商沒有按時完工就要強行交付使用。

------------ 我們不能收房，堅決退房！所以我們要求大家齊心協(xié)力簽上你們的名 字，維護我們權利，一致退房！必耍時通過法律的途徑”。

這是呈現(xiàn)在我們眼前的又一起集體性退房糾紛，憤怒的業(yè)主要求退房。發(fā)生糾 紛，總結一下：主要有以下情況，

1、宣傳與實際不符。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告 宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍 內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立 以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入 商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 (《中華人民共和國合同法》）第七章違約責任

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定 的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義 務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

第一百零九條當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付 價款或者報酬。

第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合 約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一）法律上或者事實上不能履行；

(二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

(三）債權人在合理期限內未要求履行。

第一百一十一條質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責 任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能 確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承 擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約

定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。 第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約 定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合 同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應 當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國 消費者權益保護-法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。

第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支 付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低丁造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構 予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或 者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。 第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向 對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收 回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一 方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對 方可以選擇適用違約金或者定金條款。（不適用并罰）

第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部 分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗 力的，不能免除責任。

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本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知 對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

第一百一十九條當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的 擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百二十條當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。

第一百二十一條當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承 擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解 決。

第一百二十二條因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權益的， 受損害方有權選擇依照本法耍求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔 侵權責任。

這里需要說明的一點是，對丁出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及 開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內之外的環(huán)境和公益設施進行的虛假宣傳，如未定入 合同，不應視為合同的內容，但不等于不承擔任何法律責任，如果因此造成買 受人損失的，買受人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院 《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86 條的規(guī)定，由出賣人承擔締約過失的損害賠償責任。

2 、改變了結構、設計。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品

房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構 型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品 房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內, 書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起1 5日內做出是否退房的書面答復。買受人 在通知到達之日起1 5日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由 此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受 人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

3 、拖延辦理房產(chǎn)證。

由于出賣人的原因，商品房買賣合同約定或者相關法律規(guī)定的辦理房屋所有權 登記的期限屆滿后超過一年。 第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十 三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因， 導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應 予支持。

4、要求補交不該交的費用。

這種情況下，開發(fā)商一般利用他們的強勢地位，要求業(yè)主繳納本不該業(yè)主繳納 的費用，這種情況下，要根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議來主張權 利，如果沒有在協(xié)議中約定有業(yè)主繳納而開發(fā)商要求業(yè)主繳納，那么開發(fā)商可 以要求業(yè)主承擔違約責任。

5、一房兩賣。

以下五種情形導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利 息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。：

1. 出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品 房預售許可證明；

2. 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

3. 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的 事實；

4. 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

5. 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。（商品房 買賣合同司法解釋第8、9條）

6、房子存在質量問題。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的， 應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同 和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣 人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。 修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

7、面積誤差比超過3%而又沒有做約定的。這種情況下，可以要求退房。

8、遲延交房或者遲延交付房款。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買 受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方 請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

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法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的 合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之曰起 一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

集體性房產(chǎn)糾紛如何解決性 [篇2]

農村房產(chǎn)糾紛案件的特點：

1.從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2.從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。

3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。

4.從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5.從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

農村房屋是否允許買賣農村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見；

一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣。

另一種意見認為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農村房屋就可以買賣。從我國土地法第六十二條關于“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定可以看出，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且，依據(jù)我國物權法第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權”的規(guī)定，既然農村房屋是農村居民合法的私有財產(chǎn)，那么作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此農村房屋是可以買賣的。

對農村房產(chǎn)糾紛合同效力的認定由上述分析可見，農村房屋可以買賣。但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。筆者認為，在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規(guī)定。

根據(jù)農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

1.對農村本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

2.慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

3.對農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。

對于農村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。

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