鄭州商業(yè)考察報(bào)告

為了解目前鄭州市特別是金水區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場情況，明確商鋪下一步推廣思路，提高項(xiàng)目推廣的針對性和有效性，對項(xiàng)目周邊在建在售商業(yè)地產(chǎn)樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查了曼哈頓廣場、英協(xié)廣場、建業(yè)置地廣場、偉業(yè)棲岸、廣匯pama、鄭州國貿(mào)中心、正弘旗等十幾個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。

通過對以上樓盤的實(shí)地市場調(diào)查，總體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供銷狀況有初步了解，認(rèn)為目前項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)以下幾種特點(diǎn)：

一、區(qū)域商業(yè)供應(yīng)總量較多，單體項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大

2017年項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量越在50-80萬﹐左右，總體市場供應(yīng)量很大，并且大型商業(yè)項(xiàng)目較多。10萬﹐大型商業(yè)項(xiàng)目就有三個(gè)，如鄭州國貿(mào)中心總量17萬﹐商業(yè);曼哈頓廣場總量16萬﹐商業(yè);建業(yè)置地廣場總量10萬﹐商業(yè)。英協(xié)廣場、正弘旗商業(yè)總量均在4萬﹐左右；未來城、首座、廣匯pama、名門盛世等項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)總量也在幾萬﹐，這些項(xiàng)目的商業(yè)將近期投放市場。

區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為二層及二層以上框架建筑結(jié)構(gòu)，首層層高均在4.5米以上，自由分割滿足各種商業(yè)業(yè)態(tài)需要。主力商鋪面積在40-300﹐之間，大型商業(yè)由于銷售單價(jià)均在1萬元/﹐以上，面積相對偏小，如鄭州國貿(mào)中心、曼哈頓廣場街區(qū)內(nèi)鋪多為30-70﹐；但也有地段好、大客戶資源多的項(xiàng)目商鋪面積較大，如英協(xié)廣場、正弘旗面積均在200﹐以上。

二、多臨市政主干道，以街區(qū)商業(yè)概念推廣為主

目前在售商業(yè)項(xiàng)目多臨市政主干道，交通便利，車流、人流量較大。由于項(xiàng)目臨交通道路，臨路規(guī)劃大量的商業(yè)�？傮w項(xiàng)目推廣以街區(qū)概念為主，大型商業(yè)項(xiàng)目如曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)中心通過造街來滿足商業(yè)的量體投放。由于多為70年產(chǎn)權(quán)商鋪并臨主路口，商業(yè)價(jià)值得到充分提升。

三、商鋪銷售價(jià)格較高，基本接近成熟商圈市場價(jià)格

區(qū)域內(nèi)臨街一層商業(yè)房銷售價(jià)格多在一萬元/﹐以上，最高一層商鋪銷售價(jià)格在45000-48000元/﹐，如曼哈頓廣場臨金水路、鄭州國貿(mào)中心臨花園路商鋪。金水區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)發(fā)展繁榮，商業(yè)房需求較大，在目前房價(jià)上漲的拉動下，該區(qū)域內(nèi)商鋪的價(jià)格也增長很快，已基本接近市中心成熟商圈的商業(yè)房銷售價(jià)格。

四、大型商業(yè)項(xiàng)目前期招商力度大，對銷售促進(jìn)效果明顯

由于商業(yè)地產(chǎn)的盈利性，決定了商業(yè)地產(chǎn)是依托物業(yè)上的商業(yè)經(jīng)營。所以針對大型商業(yè)項(xiàng)目，前期的招商工作關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。有的開發(fā)商已充分認(rèn)識到招商的重要性，前期招商力度很大。如曼哈頓廣場引進(jìn)沃爾瑪、國美電器、奧斯卡影院；鄭州國貿(mào)中心引進(jìn)大商、家樂福；建業(yè)置地廣場引進(jìn)居然之家等眾多實(shí)力品牌商家前期的戰(zhàn)略合作。即消化了項(xiàng)目50%以上的商業(yè)面積，降低了銷售壓力；同時(shí)有提升了小客戶購買商鋪的信心，有力的促進(jìn)了銷售。

五、開發(fā)商自持物業(yè)、定單式開發(fā)是大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功的重要保障

通過對曼哈頓、鄭州國貿(mào)中心、建業(yè)置地廣場的調(diào)查了解，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)定位期已與大型商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行了溝通，并為這些商家量身定制開發(fā)物業(yè)，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)品牌商家，并自持該部分商業(yè)。這樣，即保障了大商業(yè)運(yùn)營商的利益，增強(qiáng)了小購買者的信心，又最大化的提升了所售商業(yè)的銷售價(jià)格，保障了開發(fā)利潤的獲取。

六、老客戶資源在項(xiàng)目銷售中的作用重大

商鋪由于相對總價(jià)較高，并且目標(biāo)客戶群少，故擁有大量老客戶資源的開發(fā)商在商業(yè)銷售過程中相對順利。如英協(xié)廣場項(xiàng)目5月19日開盤至今已銷售50%的商業(yè)面積，該購買客戶90%為老業(yè)主及朋友購買，并存在大客戶一層門面房整體購買行為；正弘旗雖然商鋪面積均在240﹐以上，最大2000﹐，但由于公司有客戶資源，24套商鋪開盤不久以剩5套，三層由一人整體購買。以上兩個(gè)項(xiàng)目銷售人員反應(yīng)，很多客戶為老業(yè)主或高管朋友，商鋪銷售基本沒有通過銷售人員。

七、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售存在的相對滯后性

通過調(diào)查了解，針對社區(qū)所開發(fā)的商鋪，由于地段相對較差，銷售價(jià)格普遍較低，一層商鋪價(jià)格在8000-9000元/﹐;兩層商鋪在7000-8000元/﹐；100﹐以下面寬大進(jìn)深小的商鋪銷售情況較好，但200﹐以上的大商鋪銷售難度很大，很多現(xiàn)房出現(xiàn)空置待售。

八、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)對銷售的影響

由于不同的商業(yè)經(jīng)營對物業(yè)要求不同，特殊行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)有嚴(yán)格的選址限定，所以有些項(xiàng)目由于商鋪建筑結(jié)構(gòu)存在不可改造的設(shè)計(jì)缺陷，造成租售情況都不理想，如海上香頌臨東明路商鋪，雖是現(xiàn)房仍難銷售，對租賃客戶的經(jīng)營也造成不便。

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