房屋買賣合同糾紛代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)：

　　我們接受原告常彬的委托，就原告常彬訴被告茂錫企業(yè)有限公司、浩騰企業(yè)有限公司、盛茂企業(yè)有限公司、金績(jī)發(fā)展有限公司、實(shí)盈投資有限公司、萬采有限公司、佳思發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“七被告”）定金合同糾紛一案，擔(dān)任原告的代理人。現(xiàn)綜合本案事實(shí)發(fā)表代理意見如下：

　　一、原被告簽訂的《房屋買賣定金協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“《定金協(xié)議》”）真實(shí)有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照《定金協(xié)議》的約定履行。原告積極合理履行《定金協(xié)議》，不存在違約情形。而七被告存在違約情形，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄍサ闹С帧?2011年7月27日，在北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)紀(jì)方”）的撮合下，七被告代理人吳海城持委托書與原告簽訂了《定金協(xié)議》。七被告代理人持有委托書，且代理簽約行為在委托期限內(nèi)，故其代理行為，符合民法通則第六十三條：“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定。七被告代理人的代理行為有效。另根據(jù)合同法第四十四條、第五十二條的規(guī)定，《定金協(xié)議》的內(nèi)容系原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的規(guī)定，《定金協(xié)議》有效。

　　《定金協(xié)議》第8條約定：“定金200萬元整，自本協(xié)議簽署之日由原告直接支付給經(jīng)紀(jì)方，剩余150萬元整在七被告辦理完成出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書后，雙方簽署房屋買賣居間合同當(dāng)日支付給經(jīng)紀(jì)方”；第9條約定：“如因七被告原因?qū)е挛春灱s，七被告應(yīng)賠償原告雙倍定金”。原告已依約支付了200萬元定金�，F(xiàn)七被告至今未辦理完成出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書的工作，系明顯對(duì)《定金協(xié)議》的違反，該行為直接導(dǎo)致雙方無法簽署房屋買賣居間合同。故原告要求七被告賠償原告雙倍定金的訴請(qǐng)并無不當(dāng)。

　　二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書，該事實(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄍサ牟尚拧?/p>

　　作為本次交易的經(jīng)紀(jì)方，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司全程參與了《定金協(xié)議》的簽訂及履行。由于交易標(biāo)的額巨大，故合同履行過程中雙方采取經(jīng)紀(jì)方資金監(jiān)管的方式進(jìn)行資金交付。同時(shí)，就重大通知及協(xié)調(diào)事項(xiàng)，也均系經(jīng)紀(jì)方出面牽頭完成。鑒于合同法第四百二十五條對(duì)居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)的規(guī)定，《定金協(xié)議》中七被告的違約行為，經(jīng)紀(jì)方也向原告及時(shí)進(jìn)行了報(bào)告，但因七被告惡意拖延，協(xié)商無果。

　　至于原告未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書的事實(shí)，由于原告在本案中不可能也沒有能力至全國(guó)的公證機(jī)關(guān)、快遞機(jī)關(guān)調(diào)取全部的七被告是否進(jìn)行過出售房屋委托公證事項(xiàng)、及董事會(huì)決議書的快遞送達(dá)事項(xiàng)。而七被告是否進(jìn)行過公證委托，在哪個(gè)公證處進(jìn)行過委托；是否送達(dá)過董事會(huì)決議書，在哪家快遞公司辦理的送達(dá)手續(xù)，則應(yīng)當(dāng)是一清二楚。由于七被告是否辦理完成出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書，是否存在違約情形，是決定本案事實(shí)的關(guān)鍵，而原告對(duì)此存在客觀舉證能力的問題，七被告可以及其容易地完成此事實(shí)的舉證。因此我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適用《證據(jù)規(guī)定》第7條的規(guī)定，由七被告舉證證明。懇請(qǐng)法官適用證明責(zé)任分配方面的自由裁量權(quán)：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)�！�

　　三、針對(duì)七被告向原告發(fā)送的《終止交易通知書》，原告認(rèn)可交易終止，但不認(rèn)可七被告歪曲事實(shí)對(duì)原告的惡意詆毀。

　　2011年7月27日，《定金協(xié)議》簽署。2011年8月30日，七被告的代理人向發(fā)送《終止交易通知書》。其理由是“由于原告未能在合理時(shí)間內(nèi)（包括承諾在8月30日下午二時(shí)前-其后要求延至同日下午四時(shí)半前）提供進(jìn)行買賣交易的必要資料，同時(shí)否定了對(duì)交易的有益補(bǔ)充

　　條款，耽誤了交易的正常進(jìn)行”。七被告的理由無法成立，原因是：

　　1、原告自始至終都在積極、善意地履行《定金協(xié)議》。同時(shí)，對(duì)七被告拖延辦理完成出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書的工作進(jìn)行催促。而七被告至今未辦理該事項(xiàng)，明顯違反《定金協(xié)議》約定。由于七被告缺乏履約誠(chéng)意，原告認(rèn)為難以簽訂《房屋買賣居間合同》，故認(rèn)可終止本次交易。

　　2、七被告辦理出售房屋委托公證及董事會(huì)決議書的'義務(wù)系雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，是阻卻《房屋買賣居間合同》簽署的唯一原因。而原告是否提交買賣交易的必要資料并非雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，且雙方簽署的各項(xiàng)協(xié)議中對(duì)此均無依據(jù)，七被告對(duì)此的抗辯理由不成立。退一步講，即使提交買賣交易必要資料系原告的交易協(xié)助履行義務(wù)，該義務(wù)在雙方簽署《房屋買賣居間合同》的同時(shí)也可以履行完畢。原告絕不因此構(gòu)成合同履行的實(shí)質(zhì)性障礙。

　　四、七被告惡意違約的根源在于其認(rèn)為交易房屋可以售得更高價(jià)款，才終止了本次與原告的交易。對(duì)七被告利欲熏心的行為，法院也應(yīng)當(dāng)參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定（出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人），及《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見》第二條的規(guī)定（因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則）適用定金罰則對(duì)七被告予以懲罰。

　　綜上，原告認(rèn)為，原告在《定金協(xié)議》簽訂后，善意履行、合理催促，不存在違約行為。相反地，被告因利益原因，惡意挑起事端，無端終止合同的違約事由明顯。懇請(qǐng)貴院主持正義，支持原告的訴訟請(qǐng)求，給與被告應(yīng)有的懲罰。

　　以上代理意見，望合議庭采納。

　　代理人：

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