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房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的代理詞
尊敬的審判長(zhǎng)及合議庭成員：
經(jīng)過(guò)法庭質(zhì)證、調(diào)查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點(diǎn)代理意見(jiàn)，懇請(qǐng)合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應(yīng)當(dāng)依法先履行通知解除合同的義務(wù)才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條并結(jié)合第九十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方”，藉此“通知”應(yīng)當(dāng)作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規(guī)定的約定或法定解除權(quán)，即使該解除權(quán)業(yè)已成就，解除權(quán)人（即被上訴人）都應(yīng)當(dāng)將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達(dá)上訴人（農(nóng)新建、四明公司）。但是通過(guò)法庭調(diào)查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過(guò)要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請(qǐng)解除合同不合法。
二、合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，該權(quán)利的行使應(yīng)受三個(gè)月除斥期間的限制，逾期則解除權(quán)消滅。
1、根據(jù)《合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”，前述“合理期限”代理人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定而予以裁判適用“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月”。
2、結(jié)合本案，第二次《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農(nóng)新建）已經(jīng)明確表明了繼續(xù)履行合同的意愿并且愿意承擔(dān)利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達(dá)要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實(shí)行為表示了愿意繼續(xù)履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時(shí)已經(jīng)超過(guò)三個(gè)月的除斥期間，解除權(quán)消滅，依法不應(yīng)得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應(yīng)當(dāng)視為未約定，被上訴人當(dāng)然不具備合同約定解除權(quán)。
我方認(rèn)為根據(jù)第二次《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權(quán)收回房地產(chǎn)”。按照該條款的表述，極易產(chǎn)生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權(quán)收回房地產(chǎn)”。上訴人正是對(duì)該條款作此理解并結(jié)合被上訴人的事實(shí)行為表現(xiàn)，有理由認(rèn)為只要在2013年6月30日前承擔(dān)了支付利息的義務(wù)，則甲方不會(huì)解除合同收回案涉房地產(chǎn)。藉此，我方認(rèn)為該條款約定之合同解除條件不明確，當(dāng)然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項(xiàng)解除合同的依據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》履行期限屆滿(mǎn)之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，合同履行至今，上訴人業(yè)已支付絕大部分合同款項(xiàng)即履行了主要債務(wù)，并且上訴人請(qǐng)求簽定《第二次補(bǔ)充協(xié)議》并按照該第二次協(xié)議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續(xù)履行合同的誠(chéng)意。
2、第二次《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》履行期限屆滿(mǎn)前，被上訴人也按照第二次補(bǔ)充協(xié)議的約定受領(lǐng)了利息，履行期限屆滿(mǎn)后被上訴人始終未曾履行催告義務(wù)，因此被上訴人當(dāng)然不具備法定解除權(quán)。
3、上訴人遲延履行債務(wù)的行為并未構(gòu)成根本性違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此合同法定解除條件不成就。
�。�1）該法條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)必須同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：①當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；②當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；③經(jīng)另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主要債務(wù)。在滿(mǎn)足前述行使解除權(quán)的條件后，解除權(quán)人還要依據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)違約時(shí)合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)被解除。
�。�2）根本違約是指合同一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，另一方當(dāng)事人可以解除合同的制度。而根據(jù)合同法精神，
設(shè)立根本違約制度的目的在于鼓勵(lì)交易，最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的社會(huì)價(jià)值。否則，如果放任當(dāng)事人在另一方違約時(shí)不顧違約是否造成嚴(yán)重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵(lì)交易原則，也不利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
本案中，社會(huì)利益牽扯各方各面，同時(shí)又參雜著政府的行政確認(rèn)行為合法有效性，如若判令解除會(huì)對(duì)社會(huì)利益產(chǎn)生重大影響。因此代理人認(rèn)為，在本案中應(yīng)當(dāng)從是否有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化來(lái)判斷是否構(gòu)成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠(yuǎn)大于非違約方因解除所可以獲取的利益時(shí)，就不應(yīng)認(rèn)定合同構(gòu)成根本違約，而應(yīng)繼續(xù)履行，同時(shí)由違約方對(duì)非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實(shí)現(xiàn)合同的最大效益。
綜合前述幾點(diǎn)，代理人認(rèn)為一審法院判決所適用的法律依據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，懇請(qǐng)二審法院改判為合同繼續(xù)履行。
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