關于簽訂房屋租賃合同的細節(jié)問題

　　一、房屋用途及土地用途

　　要查明即將承租的目標房屋的用途和土地用途。若承租作為商鋪使用，必須確定房屋的用途為商業(yè)用房性質，土地用途為非住宅性質。否則，將面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。

　　房屋用途和土地用途信息可到房屋所在地的房地產交易中心進行產權查詢。

　　二、房屋出租人身份

　　要明確出租人的身份，是否為合法的房屋出租權人。房屋的出租人須是房屋權利人或是其他有權利人。如果是房屋共有人出租的，應要求出具其他共有人同意出租的.書面文件;如果是二房東轉租的，應要求提供原房屋租賃合同以及房屋權利人同意轉租的書面文件。

　　三、房屋租賃備案

　　1、要確定房屋是否已辦理租賃登記備案手續(xù)。承租房屋作為商鋪使用的，需要辦理租賃登記備案手續(xù)。如果房屋已經辦理租賃登記備案，則新租賃合同就無法辦理租賃登記備案，會影響營業(yè)執(zhí)照的辦理。(在此提醒，可在合同中約定出租方應積極協(xié)助營業(yè)執(zhí)照的辦理，因出租方怠于協(xié)助或出租方原因導致無法辦理營業(yè)執(zhí)照的，承租方可解除租賃合同。)

　　2、要注意，租賃合同登記備案與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效;但是經登記備案的租賃合同，具有對抗第三人的法律效力。如若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

　　因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃登記備案，登記備案需要交納一定的房屋租賃稅。

　　四、租賃合同中的費用

　　1、租賃保證金：約定租賃保證金的主要目的是為了抵充承租人在租賃房屋過程中應繳而未繳的費用。需注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖欠相關費用，在保證金抵扣不夠的情況下怎么辦?在此提醒，可在合同中約定補足保證金的方案，即每次出租人用保證金抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足保證金，如果經出租人通知后一定時間內不能補足保證金，出租人可以單方解除租賃合同，并追究承租人的違約責任。

　　2、水費、電費、電話費：因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同中明確相關內容，若無法滿足正常需求的，承租人免責解除合同的權利。

　　五、裝修

　　商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意如下事項：

　　1、 明確出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

　　2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人的裝修損失費用。

　　3、 明確租賃期滿時，裝修等的處置方式。

　　六、消防

　　承租商鋪裝修必須要進行消防報備，簽訂租賃合同時，應對房屋的消防現狀了解清楚，以及約定好消防責任的承擔。避免后期因消防不過關導致消防部門的罰款或整改。

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