淺談房地產(chǎn)物業(yè)管理
一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)過程中的作用
1.在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)從業(yè)主或使用人的角度，利用已有的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行重新審視，對(duì)不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免因此在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競爭力。其次，要從有利于物業(yè)管理的工作開展這一角度出發(fā),把好施工監(jiān)理關(guān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)物業(yè)管理工作中常年積累的經(jīng)驗(yàn)，使得他們對(duì)管理過程中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解,如屋面的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費(fèi),不致遺留下來,成為日后使用和管理中難以克服的障礙。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與工程建設(shè)活動(dòng)，進(jìn)一步了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。
2.對(duì)房地產(chǎn)銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者在購房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購買房子的重要指標(biāo)，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，優(yōu)秀的物管服務(wù)，是物業(yè)保值增值的法寶。對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場(chǎng)競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標(biāo)。物業(yè)管理的前期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)和帶動(dòng)作用。在房屋銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也爭相打出“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，以此來吸引消費(fèi)者的眼球�？梢姾玫奈飿I(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。
3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識(shí)，在激烈的市場(chǎng)競爭中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競爭越來越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的`經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對(duì)于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬科地產(chǎn)旗下的萬科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。
4.對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。
二、強(qiáng)調(diào)全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平
1.貫穿房地產(chǎn)全過程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過程中，要時(shí)刻樹立“服務(wù)為本”的經(jīng)營理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。
2.開發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。
3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動(dòng)化停車場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。
三、結(jié)語
當(dāng)下，要積極發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、品牌創(chuàng)立等階段促進(jìn)性的作用，將全階段的物業(yè)管理貫穿于房地產(chǎn)的始終，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益，口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。
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