物業(yè)服務(wù)合同的特征
物業(yè)服務(wù)合同的特征
（1）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成性、要式合同
雙務(wù)是指雙方互負(fù)義務(wù)，一方的權(quán)利是另一方的義務(wù)，一方的義務(wù)是另一方的權(quán)利。有償是指任何一方從對(duì)方當(dāng)事人取得某種利益必須支付相應(yīng)的代價(jià)。諾成是指雙方意思表示一致，合同即告成立，但這里要注意合同成立并不意味著合同生效。
（2）物業(yè)服務(wù)合同中必然要涉及第三人：業(yè)主或物業(yè)使用人
盡管業(yè)主和物業(yè)使用人并不是合同的訂立一方，但不論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同的目的都是為了業(yè)主和物業(yè)使用人的利益，享受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主和物業(yè)使用人，而不是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)。
（3）物業(yè)服務(wù)合同中雙方的訂約自由受到較大的限制
訂約自由包括兩層意思：一是合同的訂立人可以自由的選擇訂約對(duì)象；二是合同的雙方可以自由的.商定合同的內(nèi)容。這里所講的訂約自由受到較大的限制，是就第二種意義而言的。從內(nèi)容上講，雙方約定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。現(xiàn)行的關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)有《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部）》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（建設(shè)部、計(jì)委）》、《關(guān)于加強(qiáng)公有房屋售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知（建設(shè)部）》、《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知（建設(shè)部）》等。這些行政法規(guī)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)基金等內(nèi)容都作了規(guī)定，訂約雙方在訂立合同時(shí)，約定的合同內(nèi)容不得違反這些法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，在訂立合同和制定業(yè)主公約時(shí)，當(dāng)事人還必須遵守《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等示范性文件，法律之所以對(duì)當(dāng)事人的訂約自由加以限制，主要的考慮就是平衡雙方的利益，避免一方利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)?yè)p害另一方的利益；另一個(gè)原因就是物業(yè)管理工作的好壞，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，對(duì)于維護(hù)良好的社會(huì)秩序，保證人民安居樂(lè)業(yè)，具有重大的影響作用。
（4）物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序須符合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律的要求。
物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。
（5）集合群體的統(tǒng)一性
最主要特征：業(yè)主是個(gè)群體，但要形成一個(gè)聲音，達(dá)成一致的意見。
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