如何判斷土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷?
實(shí)踐中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是法律允許的。但是不意味著，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就一定有效。那么，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷？土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在什么情形下會(huì)無效？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價(jià)款的行為。我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度�！锻恋毓芾矸ā返�12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書�！�
在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：
1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書;
2.合同簽訂后，當(dāng)事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù);
3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個(gè)受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的'歸屬呢?
一、轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓�！逗贤ā返�52條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí)，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬變動(dòng)所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點(diǎn)的理論分析和對(duì)法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。
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