專利轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理方法
專利轉(zhuǎn)讓合同糾紛怎么處理？
原告北京某某粘膠制品有限公司訴被告鄭xx專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人周明遠(yuǎn)及被告的委托代理人張珊、鄭蘭英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱： 2002年5月29日，本公司與被告簽訂《協(xié)議書》，約定被告將其帶邊多用途復(fù)寫紙實用新型專利(以下簡稱涉案專利)轉(zhuǎn)讓給本公司，本公司向被告支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬元。簽訂《協(xié)議書》的同日，被告將前述專利的《專利證書》交給本公司，本公司也將1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)交付被告，雙方隨即共同到國家知識產(chǎn)權(quán)局辦理著錄項目變更手續(xù)，本公司交納了相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。但2002年7月16日，本公司得知涉案專利已于2001年5月29日終止。本公司花費(fèi)了大量精力爭取恢復(fù)該專利，但未能如愿，該專利已無恢復(fù)可能。本公司將此情況及時通知被告，并請他退還1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。但被告拒絕退款，故公司訴至法院，請求判決：1、確認(rèn)雙方所簽《協(xié)議書》無效并予以解除;2、被告將1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)退還本公司;3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用及本公司因本案支出的其它費(fèi)用。
被告辯稱：本人與原告簽訂《協(xié)議書》的時間是2001年的5月28日，而不是原告所稱2002年5月29日。在雙方簽約時，涉案專利仍處于有效期內(nèi)�！秴f(xié)議書》簽訂后原告一直未支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)也未要求本人辦理著錄項目變更手續(xù)。直至《協(xié)議書》簽訂一年后的2002年5月24日，原告才向本人支付了1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)并于同年5月29日要求本人與其一起到國家知識產(chǎn)權(quán)局辦理著錄項目變更手續(xù)。因涉案專利一直由原告無償使用，該專利的年費(fèi)自1995年起也一直由原告交納，已形成固定模式。導(dǎo)致涉案專利被終止的原因是原告未按規(guī)定的時間交納年費(fèi)及滯納金，因此涉案專利被終止的責(zé)任在于原告。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張，提供了如下證據(jù)：1、雙方所簽《協(xié)議書》，證明雙方簽約的內(nèi)容;2、涉案專利的《專利證書》及《權(quán)利要求書》和《說明書》，證明被告已將專利文件交付原告;3、原告向被告支付1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的《支出憑單》，證明原告已按約向被告付款;4、原告交納著錄項目變更費(fèi)用的收據(jù)，證明原告已交納了著錄項目變更費(fèi)用;5、《專利權(quán)終止通知書》，證明涉案專利終止的時間;6、《審查業(yè)務(wù)專用便函》，證明國家知識產(chǎn)權(quán)局已通知被告涉案專利不能變更; 7、原告員工劉建斌、仲崇海、周明遠(yuǎn)、范蘇證言，證明雙方簽約的時間是2002年5月29日，原告向被告支付1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的時間及雙方辦理著錄項目變更的時間都是2002年5月29日;8、原告員工周明遠(yuǎn)、劉建斌的工作筆記本，證明目的同原告證據(jù)7;9、原告關(guān)于其員工周明遠(yuǎn)任職時間的證明，證明周明遠(yuǎn)于 2002年1月25日起才來原告公司任職副總經(jīng)理;10、北京市公證處茹宏證言，證明其曾于2002年5-6月間接待過一起專利權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證業(yè)務(wù)，但因條款過于簡單未受理，相關(guān)當(dāng)事人為一中年男性、一老者和一中年婦女;11、原告自1995年起為被告交納申請費(fèi)、年費(fèi)等專利費(fèi)用的收據(jù)，證明原告為被告交納年費(fèi)等事實。
被告為支持其訴訟主張，提供了如下證據(jù)：1、專利費(fèi)查詢信息記錄，證明原告為被告交納年費(fèi)等事實;2、查詢郵件回單及《交費(fèi)通知書》，證明相關(guān)文件未寄給被告;3、年費(fèi)及年費(fèi)滯納金計算說明，證明是原告未按期交納滯納金才導(dǎo)致涉案專利被終止;4、雙方所簽《協(xié)議書》，證明雙方簽約的事實。
被告對原告證據(jù)的質(zhì)證意見為：對原告證據(jù)1-5的真實性及證明目的均無異議;認(rèn)為原告證據(jù)6無原件，因此對該證據(jù)的真實性及證明力均不予認(rèn)可;對原告證據(jù) 7的真實性無異議，但認(rèn)為劉建斌等人系原告的員工，與原告有利害關(guān)系，因此不認(rèn)可該證據(jù)的證明目的;認(rèn)為原告證據(jù)8不能確定為劉建斌、周明遠(yuǎn)的筆記本，因此對該證據(jù)的真實性及證明目的均不予認(rèn)可;對原告證據(jù)9的真實性無異議，但認(rèn)為在無其它證據(jù)佐證的情況下，僅憑該證據(jù)不足以說明周明遠(yuǎn)在原告處的任職時間;認(rèn)為原告證據(jù)10無公證處的公章，因此不能確定“茹宏”的身份，且該證據(jù)內(nèi)容表述不確定，因此不足為證;對原告證據(jù)11的真實性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)恰好說明交納年費(fèi)的責(zé)任在于原告，因此導(dǎo)致涉案專利被終止的責(zé)任也在于原告。
原告對被告證據(jù)的質(zhì)證意見為：對被告證據(jù)1-3的真實性均無異議，但認(rèn)為被告證據(jù)1、3就本案而言無證明力;認(rèn)為被告證據(jù)2表明國家知識產(chǎn)權(quán)局的交費(fèi)通知系發(fā)給被告委托的專利代理人，因此導(dǎo)致涉案專利被終止的責(zé)任在于被告;對被告證據(jù)4 的真實性無異議，但認(rèn)為雙方簽約的日期是2002年5月29日。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見，本院對原告證據(jù)1-5及被告證據(jù)4的真實性及證明力予以確認(rèn);對原告證據(jù)7、9、11及被告證據(jù)1-3的真實性均予以確認(rèn)。
本院根據(jù)確認(rèn)的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，查明如下事實：
被告于1993年至1998年為原告單位聘用的總經(jīng)理。被告于1995年5月29日向原中國專利局(現(xiàn)名為國家知識產(chǎn)權(quán)局)申請了名稱為“帶邊多用途復(fù)寫紙”的實用新型專利(以下簡稱涉案專利)，該申請于1996年2月11日獲得原中國專利局頒發(fā)的第223290號《實用新型專利證書》，專利號為ZL 95212011.9.
在被告于1998年自原告處離職的3年后，雙方簽訂了一份《協(xié)議書》，寫明2002年5月10日雙方經(jīng)協(xié)商就有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議，其中涉及本案專利權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的條款主要內(nèi)容為：1、被告將涉案專利的專利權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬元;2、被告保證在向原告轉(zhuǎn)讓該專利前，從未許可第三方實施該專利，雙方簽字蓋章后，原告將1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付給被告，被告同時協(xié)助原告辦理相關(guān)手續(xù)。原告的法定代表人吳裕祺及被告在《協(xié)議書》上簽字，原告同時加蓋了本單位公章�！秴f(xié)議書》結(jié)尾處寫明的時間為2001年5月28日。被告認(rèn)可該時間為雙方簽約時間，但原告稱此時間為打印錯誤，雙方簽訂《協(xié)議書》的時間應(yīng)為2002年 5月29日。
《協(xié)議書》簽訂后，被告將涉案專利的《專利證書》及《說明書》原件交給原告，原告也向被告支付了1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。但在轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付的時間及涉案專利的《專利證書》、《說明書》交付的時間兩個問題上雙方存在分歧，原告稱是2002年5月29日雙方簽約的同一天支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)并收到被告交付的《專利證書》和《說明書》;而被告則稱是2001年5月28日雙方簽約的同一天將《專利證書》和《說明書》交給原告，原告直至2002年5月24日才支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬元。
2002年1月25日，國家知識產(chǎn)權(quán)局以《專利權(quán)終止通知書》發(fā)文通知被告委托的專利代理人許深(北京市西城區(qū)專利代理事務(wù)所)，涉案專利的專利權(quán)于 2001年5月29日終止，終止的原因為被告未按該局交費(fèi)通知書中的規(guī)定交納或繳足2001年度的年費(fèi)和滯納金。在前述《專利權(quán)終止通知書》中寫明如被告有正當(dāng)理由，可以根據(jù)專利費(fèi)實施細(xì)則的規(guī)定，在其收到該通知書之日起2個月內(nèi)申請恢復(fù)其專利。但被告稱其未收到前述《專利權(quán)終止通知書》，故未在前述通知書限定的時間內(nèi)向國家知識產(chǎn)權(quán)局申請恢復(fù)涉案專利的專利權(quán)。
2002年5月29日，雙方共同到國家知識產(chǎn)權(quán)局辦理著錄項目變更手續(xù)，原告交納了200元變更費(fèi)。原告稱其于2002年7月得知涉案專利已于2001年5月29日終止，并稱其為恢復(fù)該專利進(jìn)行了極大的努力，但未能如愿。
另查，原告自1995年至2001年間為被告交納了涉案專利的申請費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅、年費(fèi)共計3 695元，其中2001年年費(fèi)的交納日期為同年9月20日。
本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人除對所簽《協(xié)議書》的簽訂時間存在爭議外，對該《協(xié)議書》的條款內(nèi)容并無異議，故該《協(xié)議書》應(yīng)系雙方真實意思表示。目前，尚無充分證據(jù)證明被告在雙方簽約時已知曉涉案專利已被終止，故不存在被告以欺詐手段簽約問題。除以上兩點(diǎn)外，本案也無我國合同法第五十二條規(guī)定的其它導(dǎo)致雙方所簽《協(xié)議書》無效的要件，因此原告關(guān)于雙方所簽《協(xié)議書》無效的主張，本院不予支持，雙方所簽《協(xié)議書》合法有效。
雙方所簽《協(xié)議書》的實質(zhì)為專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同�！秴f(xié)議書》簽訂后，雙方實施了支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交付專利證書、共同辦理著錄項目變更手續(xù)等履約行為，但在涉案專利的專利權(quán)人正式變更為原告前，該《協(xié)議書》尚未履行完畢。無論雙方《協(xié)議書》簽訂的時間是2001年5月28日還是2002年5月29日，在涉案專利的專利權(quán)人正式變更為原告前，維持涉案專利有效性的責(zé)任在于被告。雖然原告在1995年至2001年期間為被告交納了涉案專利的相關(guān)費(fèi)用，但沒有證據(jù)表明此系原告基于其與被告簽訂的合同而負(fù)有的合同義務(wù)，也沒有法律規(guī)定原告負(fù)有此義務(wù)。而被告主張由于原告無償使用涉案專利，故應(yīng)替被告交納專利年費(fèi)的主張，既于法無據(jù)，被告就此舉證也不充分，且原告亦對此予以否認(rèn)。因此，被告關(guān)于導(dǎo)致涉案專利被終止的責(zé)任在于原告的主張，本院不予支持。
由于被告未按期交納涉案專利的年費(fèi)及滯納金，導(dǎo)致涉案專利的專利權(quán)在2001年5月29日被終止，致使雙方《協(xié)議書》已無繼續(xù)履行的可能。原告在此情況下，要求解除雙方所簽《協(xié)議書》并要求被告返還1萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的請求，本院予以支持。
因原告未舉證證明其為本案支出的合理費(fèi)用的`數(shù)額，故對原告請求判令被告承擔(dān)其為本案支出的合理費(fèi)用的主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第九十四條第(四)項、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告北京某某粘膠制品有限公司與被告鄭金起簽訂的涉案《協(xié)議書》;
二、被告鄭金起于本判決生效后三十日內(nèi)，退還原告北京某某粘膠制品有限公司轉(zhuǎn)讓費(fèi)一萬元;
三、駁回原告北京某某粘膠制品有限公司其它訴訟請求。
案件受理費(fèi)410元，由被告鄭金起負(fù)擔(dān)(于本判決生效后7日內(nèi)交納)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市高級人民法院。
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(房地產(chǎn)糾紛)
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(房地產(chǎn)糾紛)
(法釋[2009]11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過錯分擔(dān)。
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(房地產(chǎn)糾紛)
怎么處理解除房屋租賃合同糾紛？
合同必須嚴(yán)守，是合同法上的一項基本原則。但是，當(dāng)事人可依合同約定或者法律規(guī)定而享有解除權(quán)，以便從合同的束縛中解脫出來。
在房屋租賃合同關(guān)系中，除當(dāng)事人約定外，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方在以下情形下享有合同解除權(quán)：
1.承租人的解除權(quán)。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同�！逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同�！薄逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同�！�
《合同法》第二百三十三條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達(dá)到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我們認(rèn)為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應(yīng)滿足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達(dá)到嚴(yán)重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關(guān)系的，則該障礙即使未達(dá)到嚴(yán)重程度，也應(yīng)允許承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同�！逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定的用語是“可以隨時解除”。但應(yīng)注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達(dá)到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點(diǎn)與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要絕對保護(hù)人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導(dǎo)致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權(quán)。包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進(jìn)行使用收益的�！逗贤ā返诙僖皇艞l規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失�！�(2)承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的�！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”(3)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的�！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
3.雙方均有的解除權(quán)。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同�！逗贤ā返诙偃䲢l規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人�！�
實踐中，因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應(yīng)注意：
1.當(dāng)事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。
2.合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實際行使解除權(quán)為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。
房屋租賃合同糾紛怎么處理？
原告(反訴被告)薛XX，男，19XX年X月29日出生，漢族，住廣州市XX路X號地下。
委托代理人王思魯，廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師。
委托代理人盧愿光，廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)李XX，男，19XX年X月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)銀河XX橋X號之一。
委托代理人王XX，廣東XX律師事務(wù)所律師。
原告(反訴被告)薛XX與被告(反訴原告)李XX租賃合同糾紛一案，本院于2006年3月20日受理后，依法由審判員張XX獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)薛XX的委托代理人王思魯、盧愿光，被告李XX的委托代理人王XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告(反訴被告)薛XX訴稱，我與被告于2004年10月22日簽訂了《房屋租賃合同》，我與被告在合同中約定：被告租給我位于廣州市白云區(qū)心誼路51-53號首層，建筑面積65平方米(前廳、樓梯間)，首層建筑面積(后座)95平方米及二層1100平方米建筑面積;我租賃該房屋經(jīng)營小童羊食府;租賃期6年，從2004年10月18日起至2010年10月18日;押金相當(dāng)于2個月租金的數(shù)額，租金為45960元/月;我在合同簽訂時即向被告交付押金91920元;被告應(yīng)協(xié)助我辦理臨時商業(yè)用途并負(fù)責(zé)費(fèi)用(正常費(fèi)用支付)。2005年1月18日，我與被告在原租賃合同的基礎(chǔ)上簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：在原合同不變的前提下，我新增租首層(后座)建筑面積94平方米;我新增租94平方米，月租金68元/平方米，總計租金為每月6392元，協(xié)議押金為12784元。我與被告簽訂《房屋租賃合同》時，被告已十分清楚我租用該物業(yè)的目的是經(jīng)營小童羊食府，被告已經(jīng)承諾協(xié)助我辦理臨時商業(yè)用途并負(fù)責(zé)費(fèi)用(正常費(fèi)用支付)。被告作為該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，為租賃物業(yè)辦理臨時商業(yè)用途是被告的義務(wù)，而不僅僅是協(xié)助義務(wù)，如僅是協(xié)助義務(wù)，被告不必負(fù)責(zé)費(fèi)用，雙方也不必多此一舉在該條款上摁手印。后我要求被告為該物業(yè)辦理商業(yè)用途時，被告卻意圖以“協(xié)助”的字樣逃避義務(wù)。《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，我積極履行合同義務(wù)，分別于2004年10月22日、2005年2月5日向被告支付了租賃押金91920元、12784元，押金共計104704元，并支付了2005年2月至2005年12月的房屋租金。我為小童羊食府的經(jīng)營作了一系列的工作，包括物業(yè)裝修(該裝修損失非經(jīng)過折舊后的評估價值為1157271元)，辦理了消防許可證、臨時稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證，多次到工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照，因被告此前拒不協(xié)助我辦理租賃物業(yè)臨時商業(yè)用途等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致上述經(jīng)營場所無法辦理營業(yè)執(zhí)照。我為催促被告履行協(xié)助辦理臨時商業(yè)用途的義務(wù)，多次與被告商談，而被告每次要求我交租后卻出爾反爾，不協(xié)助辦理臨時商業(yè)用途。為此，我委托律師于2005年8月26日、2005年9月12日、2005年9月23日多次發(fā)《律師函》給被告，明確要求被告協(xié)助我辦理租賃
房屋租賃合同糾紛管轄適用于專屬管轄嗎
房屋租賃合同是指房屋所有人將房屋租給承租人使用，承租人定期給付租金，并在合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。那么房屋租賃合同糾紛管轄適用于專屬管轄嗎？出現(xiàn)房屋租賃合同糾紛應(yīng)該怎么辦？請閱讀下文了解。
網(wǎng)友提問：
請問律師，房屋租賃合同糾紛管轄適用于專屬管轄嗎？
律師解答：
房屋租賃合同糾紛管轄不適用于專屬管轄。
房屋租賃合同糾紛，雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當(dāng)事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務(wù)糾紛，并非不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，不應(yīng)適用專屬管轄，而應(yīng)適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對此，最高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄�！奔热辉擃惣m紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人當(dāng)然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地即不動產(chǎn)所在地法院管轄。
關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋
租房大軍數(shù)量越來越龐大，在租房子的過程中與房東有很多協(xié)商不妥的地方，由此引發(fā)的房屋租賃合同糾紛也越來越多。小編為大家整理了關(guān)于關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋的內(nèi)容，請閱讀了解。
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