二手商鋪交易的注意事項(xiàng)
購(gòu)買二手商鋪就像購(gòu)買二手房一樣，需要注意的事項(xiàng)很多，在購(gòu)買的過程中，購(gòu)買證需要向業(yè)主了解該商鋪是否存在贈(zèng)與、租賃關(guān)系等情況。下面是小編整理的二手商鋪交易的注意事項(xiàng)，歡迎大家閱讀參考，希望幫助到你。
賣方注意事項(xiàng)
一、掛牌時(shí)要明確委托內(nèi)容和期限。
賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除要明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下，但最后簽約的肯定是他人。
二、謹(jǐn)慎收取定金。
中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要注意。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也就算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時(shí)，要與中介公司扯皮了。
三、簽約時(shí)要注意四點(diǎn)。
1.核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書及房主本人及其身份證明原件;
2.將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況在合同中明確寫下來;
3.提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的'證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明(包括解押)，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明;
4.交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
四、盡量取得放款承諾。
簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，或銀行不予放款，則存在不能依約付款違約風(fēng)險(xiǎn).
五、交房過戶時(shí)避免違約責(zé)任。
交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買賣雙方配合。當(dāng)出現(xiàn)一方因種種原因不予配合時(shí)，另一方應(yīng)書面催告，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。
買房注意事項(xiàng)
1.要約定房產(chǎn)用途。要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。
2.要對(duì)公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對(duì)公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。
3.對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說清楚。
4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。物業(yè)服務(wù)的種類、服務(wù)是否到位，費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查。
二手房交易稅費(fèi)
1、契稅
對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。
對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一般情況下，首次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上2%
2、增值稅
增值稅(賣方支付)征收稅率為5.5%。個(gè)人購(gòu)買超過2年(含2年)的普通住宅對(duì)外銷售的，免征增值。
3、個(gè)稅
個(gè)稅(賣方支付)鄭州市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房全額的1%或差額的20%，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。
4、印花稅(買賣雙方各0.05%)
印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。
5、土地增值稅。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
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