有關(guān)房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類(lèi)型，房屋租賃合同看上去比較簡(jiǎn)單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來(lái)沒(méi)有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
一、合同的主體資格問(wèn)題
1、在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，則要看出租方有無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或授權(quán)委托書(shū)等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會(huì)誠(chéng)信狀況。
2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。
3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對(duì)出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對(duì)外出租，但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場(chǎng)攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類(lèi)合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對(duì)此有承諾或保證。
4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng)，開(kāi)辦單位要對(duì)外大量分別出租攤位，根據(jù)國(guó)家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門(mén)申領(lǐng)《市場(chǎng)登記證》，只有領(lǐng)了《市場(chǎng)登記證》方可對(duì)外招商宣傳及出租，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。
5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷(xiāo)等情況，如何補(bǔ)救，承租方如不能繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。
6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來(lái)的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該房屋。
二、租賃合同的標(biāo)的物
在房屋租賃合同中，要求寫(xiě)明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號(hào)，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線(xiàn)圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫(xiě)清楚房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
三、租賃期限的起算
租賃期限的起算一般有二種情況：
第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開(kāi)始起算。
第二種情況，考慮到承租方要對(duì)房屋進(jìn)行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，租賃期間的起算時(shí)間可約定在幾月幾日開(kāi)始或者合同簽字后多少日開(kāi)始，從合同簽訂之日到正式開(kāi)始起算租賃期限的這段時(shí)間稱(chēng)為免租期。免租期內(nèi)，承租方無(wú)需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。
四、租金的計(jì)算及支付方式
年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在約定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)約定年度的概念及起始時(shí)間，否則，可能引起誤解。
五、租賃房屋的交付
合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間。租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書(shū)及有關(guān)財(cái)物移交清單。
六、履約保證金
為了保護(hù)出租方的利益，防止承租方提前撤場(chǎng)，或拖欠有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。
七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的`承擔(dān)
在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。 并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門(mén)查處。特別要提醒的是，在合同中要寫(xiě)明，租金是否是含稅價(jià)。
八、合同中應(yīng)約定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。
這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對(duì)房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正常經(jīng)營(yíng)不受影響或干擾。
九、水、電供應(yīng)
出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿(mǎn)足承租方滿(mǎn)負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場(chǎng)或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于250KW或電容量不小于300KVA。還要約定，如上述技術(shù)條件非因市政部門(mén)原因或不可抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。
十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，出租方須確保承租方可根據(jù)其營(yíng)業(yè)需要，自行確定營(yíng)業(yè)時(shí)間，并確保承租方在其營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。
十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同約定各自的廣告牌位置。
十二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)約定清楚。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)，出租人準(zhǔn)備整幢
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