簽購房合同八大注意事項

　　簽購房合同八大注意事項

　　一 查證

　　1．最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　2．必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。(第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后６０日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)；第二階段的３０日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))

　　3．應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

　　4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　二 房屋面積的條款

　　1．建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓�用面積)及其測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。

　　b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵�，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

　　c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。

　　面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%，或者0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”，此點必須注意不接受，約定清楚。

　　2．房屋質(zhì)量的條款

　　要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

　　下列情況，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　三 交房時間和預(yù)期交房條件

　　在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。要清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費、物管費等等。

　　房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。

　　四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證

　　不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

　　五 補充條款簽合同要注意的事項

　　由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

　　六 退房條件

　　如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。

　　1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。

　　2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。

　　3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空篇二：購房合同

　　購(建)經(jīng)濟適用住房合同書

　　合同編號：2009年第號

　　售房單位（以下簡稱甲方）：

　　單位名稱：

　　辦公電話：0******

　　法定代表人：*****

　　地址：***************

　　購房人（以下簡稱乙方）：

　　姓名：身份證號： 電話：工作單位：

　　根據(jù)2****年***月25日第**號《*********》關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)等問題的'有關(guān)規(guī)定，為使

　　*******經(jīng)濟適用房建設(shè)順利進行，切實解決干部職工住房困難問題，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)簽訂如下合同：

　　第一條 甲方成立******房建設(shè)籌備領(lǐng)導(dǎo)小組和監(jiān)督小組�；I備領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)該院經(jīng)濟適用房的籌建工作（包括參與工程招標(biāo)、工程建設(shè)報批及承建方需要協(xié)調(diào)的其他工作）。

　　第二條 經(jīng)甲方對乙方申請購買經(jīng)濟適用房住房資格的初步認(rèn)定，甲方同意乙方購買位于******濟適用住房壹套，房屋情況如下：

　　1、房號：號）2、戶型：三房二廳一衛(wèi)一廚二個陽臺

　　3、建筑面積：****平方米

　　4、單價：人民幣/平方米

　　5、總價：人民幣元

　�。ù髮懀� 拾 萬 仟 佰 拾 元整）

　　第三條 甲方在乙方簽訂本合同后，為乙方保留其房號，不得售予他人。乙方在簽訂合同后，不得擅自要求變更樓層、戶型、房號，如與其他人互換房號的，須報甲方批準(zhǔn)后方可變更，且需重新簽訂購房合同。

　　第四條 乙方所購房屋屬于政府定價的經(jīng)濟適用住房，甲方以合同約定價格銷售給乙方，不得向乙方加收合同以外的其它費用（房屋產(chǎn)權(quán)證辦理費用除外），如確需加收的，須經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意方可加收。

　　第五條 乙方在簽訂本合同前將人民幣 元（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整）交到甲方指定的銀行帳戶作為經(jīng)濟適用房分期付款的第一期付款。第二期待三樓封頂前繳交，金額同第第一期；六樓封頂時交清所欠余額。（具體付款時間和付款金額根據(jù)工程進度以甲方通知為準(zhǔn)）。

　　第六條 乙方不按甲方通知的時間付款的（指各期的付款時間和付款金額），視為乙方自行放棄購買的權(quán)利，甲方有權(quán)重新安排給有購買資格的他人，甲方安排妥當(dāng)后將乙方已交納的購買房款退還給乙方。第七條 乙方交納第一期購房款后，因資金困難，符合貸款條件的可向銀行申請個人住房按揭貸款，貸款事項按銀行規(guī)定由甲方協(xié)助辦理，但貸款辦妥后，需將貸款金額作為購房款一次性繳交，防止挪作他用，確保資金用途。乙方貸款銀行指定在中國銀行屯昌支行，如到其他銀行貸款，甲方不負(fù)責(zé)聯(lián)系辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第八條 乙方付清全部購房款后，甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)100%屬乙方所有，辦理手續(xù)所需的費用由乙方負(fù)擔(dān)。

　　第九條 根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房管理的相關(guān)規(guī)定，乙方在取得房屋所有權(quán)證5年后，方可上市交易。5年內(nèi)，如乙方（如向銀行申請個人住房按揭貸款）連續(xù)3個月不按借款合同履行還款義務(wù)，甲方有權(quán)中止與乙方的購房合同，按不低于購房總價70%的價格回購乙方房產(chǎn)；乙方如累計5個月不按借款合同履行還款義務(wù)，經(jīng)銀行方面要求，乙方的房產(chǎn)由銀行進行處置。5年后，乙方如出讓房產(chǎn)發(fā)生交易，政府具有優(yōu)先購買權(quán)，乙方需補繳土地出讓金，且出讓后不得再購買經(jīng)濟適用房。

　　第十條 乙方所購套房建筑面積以設(shè)計單位出具的面積表為準(zhǔn)，房屋總價亦按此面積計算，如竣工驗收時的房屋實際面積超出乙方所簽訂的購買住房建筑面積則不加收房價款，少于乙方所簽訂的購買住房建筑面積，甲方按減少部分建筑面積歸還房價款給乙方。

　　第十一條 甲方必須在乙方簽訂本合同交款生效動工興建后450天內(nèi)（因雨天、停水、停電、不可抗拒的自然災(zāi)害不能施工的按實際誤工天數(shù)相應(yīng)后延）將驗收合格的套房交給乙方。 第十二條 乙方購買的住房為住宿用，未經(jīng)甲方同意不得改變用途。在裝修時未經(jīng)設(shè)計部門同意不得隨意拆除承力結(jié)構(gòu)和拉力平衡的柱、梁、墻體，如乙方擅自折除造成結(jié)構(gòu)破壞，影響整樓的質(zhì)量壽命，責(zé)任由乙方承擔(dān)。

　　第十三條 乙方要服從小區(qū)物業(yè)管理人員的管理，遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，按時交繳水電費、物業(yè)管理費，維護小區(qū)的治安秩序和生活秩序。

　　第十四條 本合同未盡事宜，由甲乙雙方根據(jù)具體情況協(xié)商簽訂補充條款，作為本合同附件與本合同具有同等效力。

　　第十五條 本合同一式叁份，由甲、乙雙方各執(zhí)壹份，送房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門存檔壹份，合同自雙方簽字之日起生效。

　　甲方（蓋章）：乙方（簽章）：

　　法人代表（簽章）： 委托代理人（簽章）：

　　簽約日期：年月篇三：購房知識

　　1.買房子盡量買一期開發(fā)的，一般說來價格便宜而且質(zhì)量好。

　　2.買房子要注意不要買臨街的，噪音太大，即使是一條小路，也有發(fā)展成菜市場的潛力。

　　3.不要買二層，一般廚房下水道是二層往上一條，一層獨立一條。這樣二層是最容易發(fā)生堵塞的，如發(fā)生堵塞倒

　　4. 不要買頂層，頂層容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，雖然能修理但耗時耗力，修理時間極可能被無限延長

　　5.不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰是早晚的事情。

　　6.窗戶的紗窗一定要買內(nèi)置的，否則掉在地上還好，掉在人上就難辦了。

　　7.窗子外側(cè)一定要是往外傾斜，否則窗子上的密封膠老化了就會水淹七軍。

　　8.窗戶最好是推拉式，在中間關(guān)的，密封性好。

　　9.廚房一定要有地漏，這樣有個萬一水管爆裂，還有個地方漏水，不至于讓家里成了太平洋。

　　10.衛(wèi)生間的防水很重要�。�！一定要鼓動你的樓上和你一起在交房時做足48小時的閉水試驗，確定其防水性能，

　　11.千萬不要相信那些售樓小姐說的什么外國進口門窗，越是如此，門窗配件越難買，后期物業(yè)根本弄不了。

　　12.買前試驗隔音情況，否則會很痛苦。

　　13.家里的入戶門帶貓眼的是防盜門，不帶貓眼的是防火門，如果發(fā)生火災(zāi)貓眼會爆炸，但如果有陌生人，貓眼

　　14.家里的水管，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣。個別暖氣片，會直接影響室溫，如果安反了，想要改在外面改，但如果安錯了一兩片，則要砸地面。

　　15.注意小區(qū)里的車位數(shù)量，也許近期你不買車但不帶表以后不會。

　　16.注意你所買的房子的位置，小心你的樓下空地成為停車場。

　　17.如果你的房子是帶單元對講的，那別買一層，關(guān)門聲能讓你瘋掉，報警聲威力更是驚人。

　　18.房子里的對講系統(tǒng)一定要問明性能和使用方法，并且仔細(xì)試驗，否則那些宣傳中優(yōu)越的性能可能只是宣傳而

　　19.裝修時不要動衛(wèi)生間的地磚，不要自己重新做防水—除非你有錢沒地方花，要知道開發(fā)商并不是心甘情愿的到理由呢,

　　購房過程中涉及的法律問題

　　作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

　　個人在購房中，大體上分三個階段。

　　第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，

　　這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫階段。

　　第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

　　具體講，涉及到一些法律問題。

　　第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告�？墒�，往往在別注意。

　　怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購他就要承擔(dān)責(zé)任。

　　在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

　　建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

　　認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

　　五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房屋管理局核發(fā)的。

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