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二手房交易注意事項(xiàng)
二手房交易注意事項(xiàng)1
二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
�。�3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
�。�4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
�。�5）、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)
證。
�。�7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
�。�8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費(fèi)用結(jié)算
二手房交易十項(xiàng)注意
�。�1）房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
�。�3、）交易房屋是否在租
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
�。�7）單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
�。�8）物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
�。�9）中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
（10）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
買房者看房注意的問題
一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問題。
二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮
等明顯的問題。
四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器
五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
七、了解往后居住的費(fèi)用。水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。
八、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；
九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
重要關(guān)注
1、產(chǎn)權(quán)——原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
2、買房——及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的'新消息；向律師及中介代理行咨詢；最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。
3、房屋值不值這個(gè)價(jià)——通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估；銀行提供按揭時(shí)會做保值評估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。
4、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
5、應(yīng)不應(yīng)該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時(shí)間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
6、房款和產(chǎn)權(quán)的交接——不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要的問題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。
7、產(chǎn)權(quán)的過戶——必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。
購二手房應(yīng)注意的問題
1、注意房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其債權(quán)、債務(wù)糾紛。最要緊的是，一定要由賣方提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣灿凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。在這種情況下，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。
3、注意所購二手房的準(zhǔn)確面積。核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價(jià)位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問題，清楚辦理購買二手房的規(guī)定程序。
4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿不準(zhǔn)時(shí)不要貿(mào)然落筆。因?yàn)槎址抠I賣同樣受《合同法》保護(hù)，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。
關(guān)于二手房過戶手續(xù)：
簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序?yàn)椋?/p>
�。ㄒ唬┬杼峤坏馁Y料
①房屋所有權(quán)證書
�、谫I賣合同
�、垭p方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件
④房屋所有權(quán)登記申請書（收件窗口領(lǐng)�。�。
注：
1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領(lǐng)�。芡腥松矸葑C原件及復(fù)印件；
2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；
3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證；
4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；
5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；
6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。
（二）辦事程序流程示意圖：
收件窗口領(lǐng)表→收件窗口交件→契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)→發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證
�。ㄈ┦召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各50％，住宅：存量住房6元/平方米；
2、登記費(fèi)：由購房人交納，住宅：80元/套；
3、房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。
4、印花稅：5元/本（由購房人交納）。
5、契稅：由購房人交納。
住宅：個(gè)人購買按房產(chǎn)交易額的1、5％交納，單位購買按房產(chǎn)交易額的3％交納；
�。ㄋ模╊I(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
1、已交稅費(fèi)的發(fā)票；
2、個(gè)人購房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購房需持受委托人身份證原件；
3、收件清單。注：領(lǐng)取房證時(shí)需產(chǎn)權(quán)人到場，若產(chǎn)權(quán)人不能到場需提交委托或公證書
另外注意的個(gè)別問題：
1、結(jié)清水表賬單
不論誰使用，自來水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0、2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費(fèi)。
2、告知電表情況
交房時(shí)，買房要查驗(yàn)電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留電費(fèi)上月賬單。
3、天然氣過戶
買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價(jià)已包含天然氣費(fèi)，帶雙方身份證到天然氣公司辦理過戶手續(xù)。
4、結(jié)清網(wǎng)費(fèi)和電話費(fèi)
交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過戶手續(xù)。
5、協(xié)助有線電視過戶
雙方可攜有線電視收費(fèi)憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。
6、交易合同要規(guī)范
�。�1）寫明雙方當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，標(biāo)明房屋是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣，是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；
�。�2）寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，房屋合同標(biāo)注的房屋面積應(yīng)與房產(chǎn)證上的面積一致；
�。�3）寫明總價(jià)款，約定好付款方式，明確各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/p>
�。�4）明確違約責(zé)任；
�。�5）約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式；
�。�6）雙方約定好合同的生效時(shí)間、約定房屋正式過戶及交接時(shí)間；（7）合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
7、過戶交接要仔細(xì)
二手房過戶是一個(gè)繁瑣的過程，最好進(jìn)行空房交接，認(rèn)真履行交接手續(xù)，要
在房主或租賃住戶搬出清空后進(jìn)行，查看房屋內(nèi)各種配套設(shè)施的缺損情況，各種費(fèi)用的結(jié)算情況，以確定房屋過戶后即可入住，或合同約定好搬出時(shí)間，并調(diào)查清楚是否還有戶口未遷出，以免以后出現(xiàn)各種不必要的麻煩。
二手房交易注意事項(xiàng)2
二手房交易注意事項(xiàng)：
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:
賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。只樣做到這一點(diǎn)，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。
2、核實(shí)房屋狀況：
一定要謹(jǐn)慎對待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面：
�、俜课萁ㄖ顩r。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
�、诜课菪^(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
�、鄯课輽�(quán)利情況。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費(fèi)用;土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購買權(quán);房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
(1)看房、簽約：看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實(shí)踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。所以注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣方雙方都務(wù)必注意的問題。
(2)按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權(quán)利限制等條件，按交易進(jìn)度支付房款(簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款)。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上)。
(3)交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機(jī)會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：
①交房的時(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
�、谖飿I(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
�、鄯课莩鲎獾模瑧�(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
(4)過戶：過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
�、俚椒抗芫洲k理買賣合同登記和過戶的時(shí)限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。
②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。
③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
�、軕艨谶w出。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。
4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
�、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
�、诿宽�(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。
�、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
�、軕�(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買方的風(fēng)險(xiǎn)。
物業(yè)交割注意事項(xiàng)
在收房做物業(yè)交割的時(shí)候一定要注意以下問題：
(1)結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
(2)告知電表狀況。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買家必須親自查驗(yàn)電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
(3)協(xié)助煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。
(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。
(5)結(jié)清電話費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。
(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。
(7)結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買家。
(8)附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時(shí)都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的'一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。
注意事項(xiàng)
(1)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4)土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
(8)物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
(9)中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
(10)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
二手房交易風(fēng)險(xiǎn)如何避免
購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房價(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對方反悔。
買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。
為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。
法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。
二手房交易注意事項(xiàng)3
一、二手房交易流程
1、二手房交易流程
第一步：委托[非必經(jīng)]
尋找信譽(yù)良好的代理公司，簽訂《委托書》，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時(shí)為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。
第二步：核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況
到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。
第三步：簽約
經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時(shí)買賣合約》，在此環(huán)節(jié)，一般要求買家支付樓價(jià)的5—10%作為訂金付予/定金業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收買家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金/定金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金/定金的委托書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。
第四步：貸款
如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。
第五步：過戶——到房管局辦理所有的過戶及完稅手續(xù)。
2、賣方需提供的材料：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證(非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證)
2、戶口本
3、房屋所有權(quán)證
4、原購房發(fā)票(復(fù)印件)、原購房合同
5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明
6、結(jié)婚證復(fù)印件
7、產(chǎn)權(quán)人印章
8、土地使用權(quán)證
9、已購公有住房、成本價(jià)購房、優(yōu)惠價(jià)購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請手續(xù)。
10、買賣合同
二、買房簽合同注意事項(xiàng)：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買期房要約定條件和時(shí)限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：
在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置�，F(xiàn)在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項(xiàng)能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時(shí)避免很多不必要的損失。
三、二手房買賣合同生效的條件是什么？
在二手房交易過程中，產(chǎn)權(quán)過戶登記不是二手房買賣合同的生效要件，原因如下：
(1)二手房買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。
買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。按照民法理論，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。
(2)登記過戶行為就是對二手房買賣合同的效力的肯定。
登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的'二手房買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動的結(jié)果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。
(3)登記的公示作用不能決定合同的效力。
房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。
(4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會遇到一些無法解決的問題。
由于二手房買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對無過錯(cuò)方利益的保護(hù)，也難以適用于所有權(quán)保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預(yù)售合同。
四、二手房買賣，賣方該準(zhǔn)備什么材料？該如何委托中介？
在二手房買賣當(dāng)中，作為賣方，應(yīng)該準(zhǔn)備哪些資料呢？如果要委托中介出賣，那么應(yīng)該如何委托呢？請閱讀下文進(jìn)行了解。
賣方賣房前應(yīng)審查準(zhǔn)備什么材料?
(1)應(yīng)盡量將房屋的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(如《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》等)辦理齊全。
(2)與他人共有的房屋(如夫妻共有、家庭共有、合伙共有等)應(yīng)征得房屋共有人的同意，必要時(shí)讓共有人出具書面的《出售同意書》。
(3)如出售未成年人名下的房屋，則應(yīng)先到公證處辦理是為了未成年人利益(教育、醫(yī)療等)而處置其財(cái)產(chǎn)以及監(jiān)護(hù)關(guān)系的公證。
(4)如出售公司或其他單位的房產(chǎn)，出售前應(yīng)取得公司或單位同意出售該房產(chǎn)的決議性文件。
(5)如出售有租客承租的房屋，應(yīng)先征詢承租人的購買意向，如承租人無意購買，可讓其出具書面的《放棄優(yōu)先購房聲明書》。
賣方如何委托中介機(jī)構(gòu)?
(1)應(yīng)尋找有《營業(yè)執(zhí)照》、管理規(guī)范、品牌好、口碑好、門店多、承諾不收看房費(fèi)、不賺差價(jià)的中介機(jī)構(gòu)。
(2)在沒有簽訂《買賣協(xié)議》前，不要將房產(chǎn)相關(guān)證件交給中介機(jī)構(gòu)，避免因其他原因不想委托出售時(shí)，中介機(jī)構(gòu)不退還相關(guān)證件。
(3)中介成功后，要盡量與買方當(dāng)面簽訂《買賣協(xié)議》，避免中介機(jī)構(gòu)賺取房屋差價(jià)。
(4)盡量不要有“跳單”行為。委托中介機(jī)構(gòu)代理賣房時(shí)，由于買賣雙方互不了解，中介機(jī)構(gòu)從信息發(fā)布、看房、到談判、簽約，都付出了較大努力，此時(shí)只要中介機(jī)構(gòu)沒有欺詐行為，委托人就應(yīng)繼續(xù)委托中介機(jī)構(gòu)辦理，而不能為了不交中介費(fèi)而越過中介機(jī)構(gòu)與買方直接交易，這樣不但有違誠信，一旦被中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，將面臨支付雙倍中介費(fèi)的違約責(zé)任。此外，由于房產(chǎn)過戶手續(xù)繁瑣，有中介協(xié)助可以減少過戶中的許多糾紛，避免出現(xiàn)其他不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，小編提醒大家，買房無小事，賣房更應(yīng)慎重。如果還有房屋買賣方面的問題，向我們網(wǎng)站專業(yè)律師免費(fèi)咨詢。
五、二手房交易稅的稅費(fèi)類型有哪些?
二手房交易需要按照國家的相關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。二手房交易中有關(guān)稅費(fèi)繳納的相關(guān)規(guī)定也是二手房交易需要規(guī)范的一個(gè)方面。那么，二手房交易稅的稅費(fèi)類型有哪些?
一、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年內(nèi))稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%，以上費(fèi)由地方稅務(wù)局征收，而每次交易中手續(xù)費(fèi)的3元/平米、登記費(fèi)的80元/套、查檔費(fèi)的150元/戶由房屋登記機(jī)構(gòu)征收。
二、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年外)稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
四、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，土地增值稅免收，印花稅按本次交易價(jià)格×1%。+5元，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
(營業(yè)稅按本次交易價(jià)格×5.55%征收，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，)
計(jì)算方法
（一）買方：
1、契稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費(fèi)：
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
（二）賣方：
1、交易服務(wù)費(fèi)：
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
4、解困房：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分?jǐn)傎M(fèi)用：
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)
7、個(gè)人所得稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
8、營業(yè)稅及附加稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時(shí)契稅完稅證未滿五年)
365小編為您整理這篇文章。我們知道，依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。在二手房交易中，我們也應(yīng)該主動的遵循國家相關(guān)規(guī)定，不偷稅漏稅。
六、二手房買賣有哪些細(xì)節(jié)需要注意?
了解二手房買賣的注意事項(xiàng)有助于避免相關(guān)的糾紛。為了更好地保障自己的利益。買二手房，簽訂二手房買賣合同也一樣，在簽訂二手房買賣合同時(shí)要注意下面的一些細(xì)節(jié)。
細(xì)節(jié)一：二手房本身的費(fèi)用拖欠
在簽訂二手房買賣合同的時(shí)候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如果有拖欠應(yīng)在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。
細(xì)節(jié)二：該二手房的戶口處理問題
在購買二手房時(shí)，一般該房子上面都是存在著原房主的戶口的，在簽訂合同時(shí)，一定要約定戶口遷移的問題，要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。戶口問題如果不及時(shí)解決好，有可能會影響您的孩子選擇學(xué)校就讀的問題。
細(xì)節(jié)三：相關(guān)的交易收據(jù)要保存
簽訂二手房買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個(gè)初始步驟，往后還有一些手續(xù)需處理，還會有一些費(fèi)用問題要交清，也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好雙方交易的相關(guān)證明、收據(jù)。如雙方做兩份書面確認(rèn)書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益;購房者付款時(shí)不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額、付款期限。
綜上，二手房買賣合同的簽訂要注意的細(xì)節(jié)很多。稍不留意可能會遇到相關(guān)糾紛。所以，365小編提醒各位在進(jìn)行二手房交易時(shí)，在細(xì)節(jié)方面要多留個(gè)“心眼”。
二手房交易注意事項(xiàng)4
二手房是經(jīng)過多年居住，在二手房驗(yàn)房時(shí)更要注意二手房的房子質(zhì)量和防水防漏以及一些隱蔽問題等方面。
1、二手房最初交易時(shí)間
二手房驗(yàn)房時(shí)首先要看的是二手房一次交易的時(shí)間。最初交易時(shí)間到二手房購買時(shí)間多長，可以了解房子的壽命時(shí)間，以及房子的規(guī)劃情況。
2、原戶主出賣房子原因
了解二手房子戶主出賣房子的原因，如果是房子老化、市政規(guī)劃、拆遷、二手房風(fēng)水等情況。如果原房主只是因?yàn)橄癯鲑u或者缺錢或者有更好的房子，那就不用擔(dān)心。如果是房子質(zhì)量問題，房子老化或者違反市政規(guī)劃需要拆遷的房子，最好不要購買。
3、查看二手房戶型圖
在驗(yàn)房時(shí)要向原房主要房子的戶型圖，并實(shí)地去觀看房子周邊環(huán)境以及物業(yè)和小區(qū)的具體情況，這對將來住進(jìn)去也有所好處。
4、二手房驗(yàn)房是清點(diǎn)附送物品
二手房在驗(yàn)房時(shí)，還要記得清點(diǎn)原房主承諾的物品。對附送物品根據(jù)型號、數(shù)量、規(guī)格、牌子列好清單。在二手房交易時(shí)，附送品也算在購房費(fèi)用里面。而且對于二手房裝修時(shí)也可以利用，減少將來二手房裝修成本。
5、二手房室內(nèi)設(shè)施及質(zhì)量問題
二手房在出賣時(shí)是不是存在質(zhì)量或者缺陷，如墻壁的`裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無裂縫，主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水等質(zhì)量問題。
6、門窗的靈活
性檢驗(yàn)窗是否滲水，窗臺有無水漬，以及用手輕巧窗臺是否崩裂。門和窗開關(guān)是否靈活，開關(guān)是否有無特別的聲音。門插是否插入得太少；房門的插銷、門鎖是否太長太緊。門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。
7、二手房驗(yàn)收查看缺陷
二手房驗(yàn)收時(shí)記得將家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補(bǔ)的缺陷，特地用家具遮掩。
8、二手房原房主費(fèi)用問題
二手房驗(yàn)房時(shí)確認(rèn)原業(yè)主將自己說錢的費(fèi)用結(jié)清，如水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。
9、二手房證件和過戶手續(xù)是否齊全
對二手房進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，要看樓房交付使用的證件是否齊全，如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。二手房嘉義市需要辦的過戶手續(xù)，如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的是否齊全，否則買家無法使用相關(guān)的服務(wù)。
10、二手房驗(yàn)房注意房子的清潔
在二手房驗(yàn)房時(shí)，注意房子是否清潔有無殘留建筑垃圾。檢查所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾。
二手房交易注意事項(xiàng)5
一次性付款：
查冊――簽房屋買賣合同――網(wǎng)簽――交易遞件――完稅過戶――領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》
按揭付款：
查冊――簽房屋買賣合同――網(wǎng)簽――簽件、送銀行審批――銀行同意借款――交易遞件――完稅過戶――領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》――辦理抵押登記――銀行放款
一、查冊
查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況(如產(chǎn)權(quán)人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息)以及能否正常交易，以保障買方的切身權(quán)益。
查冊有兩種方式：(1)業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號或房產(chǎn)的詳細(xì)地址交由中介方代查。(2)業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。
二、簽定房屋買賣合同
買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時(shí)期明確填寫好交易要求，例如：房款總額、定金金額、房款的支付方式、交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓時(shí)間等，必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，以避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。
三、簽件、送銀行審批
買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。
賣家需要準(zhǔn)備資料為：
(1)產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件;(2)賣方身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件;(3)若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的.聲明并盡可能提供結(jié)婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若確實(shí)無法提供本偶的有關(guān)情況，賣方至少應(yīng)提供配偶身份證復(fù)印件且出具具結(jié)書。(4)若賣方未婚，則提供未婚證明20xx年二手房交易流程及注意事項(xiàng)20xx年二手房交易流程及注意事項(xiàng)。(5)活期存折復(fù)印件。
買家需提供的資料：
(1)身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若有多人聯(lián)合申請則需提供其他申請人的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件;港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護(hù)照。(2)若買方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復(fù)印件;若買方未婚，則提供未婚證明。(3)經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。包括單位開具的月收入證明(一般是月還款額的200%)，個(gè)人銀行帳戶最近半年使用的流水帳
注：物業(yè)為混合結(jié)構(gòu)的不能申請公積金貸款。
四、貸款申請成功
買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關(guān)信息。
注：批貸銀行一般可提供同意貸款確認(rèn)書(俗稱：同貸書)
五、網(wǎng)簽
網(wǎng)簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上�？捎镁W(wǎng)簽號在“廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會”網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢，得知二手房交易的辦理進(jìn)程
六、交易遞件
買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明，如果是單位房改房買賣還需提供繳款明細(xì)表20xx年二手房交易流程及注意事項(xiàng)房產(chǎn)置業(yè)顧問。
七、完稅過戶
根據(jù)房管部門核準(zhǔn)的交稅金額交稅。先交稅費(fèi)，才能憑稅費(fèi)發(fā)票辦理過戶手續(xù)。稅費(fèi)如下：
買方稅費(fèi)為：
1. 交易管理費(fèi)=3元×建筑面積。
2. 契稅=銷售總價(jià)×1%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90平方米以下);契稅=銷售總價(jià)×1.5%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90~144平方米);契稅=銷售總價(jià)×3%(第二次購房或購房面積在144平方米以上的)。
3. 登記費(fèi)=50元/證(每多一個(gè)共有人多10元)
4. 貼證印花=5元/證
賣方稅費(fèi)為：
1. 交易管理費(fèi)=3元×建筑面積;
二手房交易注意事項(xiàng)6
第一步：精心挑選中介公司
如果二手房交易需要通過中介公司完成，那么，買房雙方首先應(yīng)該選擇一家誠信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢?楊泉告訴記者，首先要選擇有資質(zhì)的正規(guī)中介公司�？匆患抑薪楣臼欠裾�(guī)，除其具備營業(yè)執(zhí)照外，還必須要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)證書。此外，所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的`品牌中介。正規(guī)中介公司不僅擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，而且操作也較規(guī)范。
第二步：賣家辦理委托手續(xù)買家審查房屋權(quán)屬狀況
在選到一家合格的中介公司后，買家接下來需要做的就是辦理售房委托手續(xù)。具體步驟為，賣家只需帶上產(chǎn)權(quán)證原件、復(fù)印件，土地證原件、復(fù)印件(尚未取得產(chǎn)權(quán)證的則需帶上購房合同原件)到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委托書。
在選到一套心儀的房源后，買家應(yīng)進(jìn)一步對房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。此外，為以防萬一，買家還應(yīng)到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)一步核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)�。同時(shí)，買家還可通過房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買家應(yīng)要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
除需查看、驗(yàn)證房屋相關(guān)資料外，買家還應(yīng)前往房屋實(shí)地進(jìn)一步進(jìn)行查看，并詢問周邊鄰居、物管公司了解房屋情況，如房屋是否經(jīng)過大修、是否存在質(zhì)量問題等以及房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。如在屋頂露臺、走廊等處搭建房屋，是否得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)許可。
第三步：簽合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
在簽訂二手房買賣合同時(shí)，必須要注意，如果所購房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。此外，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，在簽訂合同時(shí)，買家應(yīng)要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
從上面內(nèi)容可知，在選到一家合格的中介公司后，買家接下來需要做的就是辦理售房委托手續(xù)，簽訂合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。另外，買家還可通過房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。
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