2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高題
房地產(chǎn)估價師主要是對房屋建筑物的價值進行評估，在現(xiàn)實生活中有著很高的地位。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高題
1、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經(jīng)營收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》
B.《規(guī)劃設計條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》
C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設工程規(guī)劃許可證》
D.《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設工程規(guī)劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，設計方案審批，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。
4、對于( )的企業(yè)，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。
5、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數(shù)量
C.最高購買價格
D.最高土地取得價格
【正確答案】：B
6、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金時( )萬元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。
房地產(chǎn)估價師復習資料
控制性詳細規(guī)劃的作用：
1.控制性詳細規(guī)劃起著承上啟下的作用。在整個城市規(guī)劃過程中，控制性詳細規(guī)劃的地位極其特殊，上有城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，下有修建性詳細規(guī)劃。
2.控制性詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設的引導�？刂菩栽敿氁�(guī)劃采用規(guī)劃管理語言表述規(guī)劃的原則和目標，成為規(guī)劃管理的科學依據(jù)和城市建設的有效指導。同時，控制性詳細規(guī)劃自身的法律效力及其相應的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到了充分保證。
3.控制性詳細規(guī)劃是城市政策的載體。
控制性詳細規(guī)劃的編制和實施過程中都包含諸如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護、鼓勵開發(fā)建設等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。
房地產(chǎn)估價師案例分析復習資料
假設開發(fā)法最基本的公式
假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費;如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應扣除拆遷補償安置費�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的'權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”
運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。
投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。
按估價對象細化的公式
上述假設開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費
求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費
求熟地價值的公式
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費
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