2017房地產(chǎn)估價師招標投標管理復(fù)習(xí)講義
房地產(chǎn)估價師考試是非常重要的考試之一，要想順利通過考試提前做好相應(yīng)的復(fù)習(xí)必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師招標投標管理復(fù)習(xí)講義，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師招標投標管理復(fù)習(xí)講義
工程建設(shè)的招標投標管理：
為了規(guī)范招標投標活動，保護國家利益、社會公眾利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟效益，保證項目質(zhì)量，全國人大于l999年8月通過了《中華人民共和國招標投標法》。
(一)工程建設(shè)招標投標的范圍
(二)工程建設(shè)招標投標的原則
(三)對建設(shè)工程招標的管理
(四)對建設(shè)工程投標的管理
(五)對開標、評標和中標的管理
建設(shè)監(jiān)理制度：
(一)建設(shè)監(jiān)理制度簡介
(二)建設(shè)監(jiān)理委托舍同的形式與內(nèi)容
(三)工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容
(四)建設(shè)工程的監(jiān)理
(五)建設(shè)監(jiān)理程序與管理
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)講義
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。②
3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問題
評估實踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實上當n趨向于長周期時如50年期時，r、A 無法同時實現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的'收益率。在一個長的周期內(nèi)，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運行，則是不可想象的。同時產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價值理論(長周期、中周期、短周期)、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實踐上落空。
認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運行，但是可以持續(xù)地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念;現(xiàn)狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)資料
一、大綱要求：
考試目的：
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點。
熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。
了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。
要點說明：
1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估算開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
2.假設(shè)開發(fā)法的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。
3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法�，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值;傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。
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