2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高試題
經(jīng)營(yíng)與管理是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中重要的科目，也是考試中比較容易丟分的科目。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高試題
1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限價(jià)商品住房
C.經(jīng)濟(jì)適用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
2.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣，根據(jù)國(guó)家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為( )萬(wàn)元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬(wàn)元。
3.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。
A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期
B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期
C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期
D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的`，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期
答案：B
解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
4.城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋( )而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)
B.價(jià)值
C.貨幣補(bǔ)償金額
D.重置價(jià)格
答案：C
解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。
5.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊(cè)的許可機(jī)關(guān)是( )。
A.國(guó)務(wù)院人事主管部門(mén)
B.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)
C.省級(jí)人事主管部門(mén)
D.省級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)
答案：B
解析：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門(mén)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)初審部門(mén)。
6.2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于( )萬(wàn)元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案：D
解析：國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā){2004｝13號(hào))，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬(wàn)元。
7.施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有( )簽字蓋章。
A.注冊(cè)建筑師
B.注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師
C.注冊(cè)建造師
D.注冊(cè)施工管理師
答案：C
解析：建設(shè)工程施工活動(dòng)中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊(cè)建造師的簽字蓋章。
8.住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是( )。
A.住房公積金管理委員會(huì)
B.住房公積金管理中心
C.存儲(chǔ)住房公積金的金融機(jī)構(gòu)
D.設(shè)區(qū)城市人民政府
答案：A
解析：由直轄市、省會(huì)城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，有關(guān)專(zhuān)家以及工會(huì)、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)估價(jià)師成本法常用公式
成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊
新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
上式中：
開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%
新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得該用地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))/(用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：
該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+
總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得出：
該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)
1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率
該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息
(1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積
= (取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)
(1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積
新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物重新購(gòu)建價(jià)格
舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物的折舊
房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析精選題
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
請(qǐng)問(wèn)：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
�、诋�(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐�(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
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