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物業(yè)服務(wù)公司管理制度
一、貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策，法令和規(guī)章制度，貫徹執(zhí)行財政部門制定的具體會議制度和成本核算辦法，加強成本核算和管理。
二、科長按期組織編審財務(wù)計劃和會計決算報表，定期上報，對各項財務(wù)指標(biāo)組織測定、分期考核，并協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門召開經(jīng)濟活動分析會，及時向領(lǐng)導(dǎo)提供本單位的經(jīng)濟活動情況，為領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)好參謀。
三、編制匯總財務(wù)會計報表，保證數(shù)字真實，內(nèi)容完整，賬表一致，在規(guī)定的時間內(nèi)及時呈報有關(guān)財務(wù)報表。
四、按財經(jīng)制度和成本開支范圍及費用標(biāo)準(zhǔn)復(fù)審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會計科目，按會計制度設(shè)置賬戶，及時正確地記賬、標(biāo)賬、對賬、清賬。
五、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍，遵守銀行結(jié)算制度，現(xiàn)金銀行存款按時間順序逐筆登記，每日結(jié)出余額現(xiàn)金當(dāng)日核對，銀行存款月終必須與銀行核對，做到日清月結(jié)。
六、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不能擅自借款，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報銷必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字，經(jīng)會計審核后方可報銷。妥善保管有價證券和支票、結(jié)算憑證、空白收據(jù)和有關(guān)印章，確保財務(wù)工作安全運行。
七、各項經(jīng)費使用，按主管局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出：
1、經(jīng)費中的福利開支，由財會和辦公室提出，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子會研究，主管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支出。
2、經(jīng)費中的公務(wù)費、辦公費、郵電費、水電費、公用取費、旅差費、油料費、修理費、招待費和業(yè)務(wù)費、印刷費、復(fù)印費、會議費等由財務(wù)核算，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支付。
八、財務(wù)人員要認(rèn)真執(zhí)行《會計條例》，嚴(yán)格財務(wù)制度，嚴(yán)密審批手續(xù)，財務(wù)要事及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，做到領(lǐng)導(dǎo)心中有數(shù)。
質(zhì)量保證制度
一、堅持質(zhì)量第一、用戶至上，質(zhì)量第一、用戶至上是公司堅定不移的口號，物業(yè)管理服務(wù)以其特殊性，直接關(guān)系到用戶的切身利益，所以在工作中應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一、用戶至上”作為質(zhì)量保證的基本原則。
二、以人為核心，人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須以人為核心，把人作為控制的動力，調(diào)動人的積極性、創(chuàng)造性，增強人的責(zé)任感，樹立質(zhì)量第一的觀念，提高人的素質(zhì)，避免人的失誤，以人的工作質(zhì)量保管理質(zhì)量、促服務(wù)質(zhì)量。
三、充分調(diào)動全公司職工關(guān)心服務(wù)質(zhì)量中，注重服務(wù)質(zhì)量的積極性，獎優(yōu)罰劣，鼓勵先進，督促后進。
四、嚴(yán)格按照物業(yè)管理人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范員工，認(rèn)真學(xué)習(xí)，從服務(wù)質(zhì)量上下功夫，在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗，改進工作，把質(zhì)量管理工作不斷推上新臺階。
XXX物業(yè)有限責(zé)任公司獎懲制度
一、一切工作人員，對其所分管的工作，要做到忠于職守、盡職盡責(zé)、竭盡全力，決不允許講條件，要加班。
二、上、下班嚴(yán)禁遲到、早退，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資。發(fā)現(xiàn)二次，扣1.5天工資。
三、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準(zhǔn)上崗。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當(dāng)月工資的50%，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作，發(fā)基本生活費。
四、工作期間，嚴(yán)禁亂串，玩撲克等一切與工作無關(guān)的事情，如有時間可學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識或看報，不斷充實自己。
五、嚴(yán)禁工作人員在八小時之內(nèi)經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)，如有發(fā)現(xiàn)停止工作。
六、講文明、懂禮貌，嚴(yán)禁打仗鬧-事。提倡文明用語，杜絕臟話。打仗一次扣發(fā)當(dāng)月的工資，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作。
七、嚴(yán)禁賭博，如被公安機關(guān)處理，干部則免去其職務(wù)，工人則停止二個月工作。
八、允許正常監(jiān)督或批評，但決不允許無中生有，或誣告，對造謠誣告者，經(jīng)查實停止其工作。
九、嚴(yán)禁在公共場所吐痰，扔煙頭廢紙，大聲喧嘩。對辦公地點的水、電、開關(guān)要及時關(guān)閉。
員工辦公制度
一、上下班實行簽到制，遲到、早退各扣2.00元。遲到、早退超過20分鐘扣半天工資。
二、一個月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資。
三、請假半天以上必須提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出現(xiàn)后果自己負(fù)責(zé)。（如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好，垃圾車旁有垃圾雜物，取自行車管理人員不在等）
四、上班時間必須堅守自己的崗位。如檢查不在崗，則按未上班處理，扣半天工資。
五、在工作中必須按質(zhì)按量達到要求，完成各自職責(zé)。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者，管理處有權(quán)作出辭退或上報總公司。
六、上班時間不得閑聊、大聲喧嘩，嚴(yán)禁向業(yè)主索取財物等不良現(xiàn)象。
七、公司的工具或辦公用品不準(zhǔn)外借或私自拿走。
維修搶修中心工作人員規(guī)章制度
一、嚴(yán)禁酒后上崗，違者扣發(fā)100元工資，并予以通報處分。
二、嚴(yán)禁上班打麻將、撲克、游戲機等娛樂活動，違者扣發(fā)100元工資，并給予通報處分。
三、嚴(yán)禁在正常上班時間吃零食、吃飯、喝酒，違者扣發(fā)50元工資。
四、搶修工作在人員不足情況下，電工、司機協(xié)助維修工工作，維修工也要協(xié)助電工工作。對故意拖活、壓活行為扣發(fā)當(dāng)事人50元工資，并視情節(jié)輕重調(diào)離搶修中心。
五、嚴(yán)禁維修用車為私人所用（主管領(lǐng)導(dǎo)同意除外），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，司機調(diào)離其本職工作崗位。
六、對不按時上班、下班，與業(yè)主發(fā)生口角的，發(fā)現(xiàn)一次扣發(fā)50元工資，連續(xù)三次，調(diào)離搶修中心。
七、正常上班時間不準(zhǔn)看電視。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處當(dāng)事人50元罰款。
八、對出車致使車輛損壞的，根據(jù)責(zé)任，由責(zé)任人按責(zé)任按比例分?jǐn)偩S修費用。對車輛要及時保養(yǎng)，如果人為保養(yǎng)不及時造成損失由當(dāng)事者負(fù)責(zé)維修。
九、維修工要對維修器材、工具經(jīng)常性維修養(yǎng)護，熟練掌握其性能，并實行專人負(fù)責(zé)，誰損失誰賠償。
十、不經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)、主任、副主任書面批準(zhǔn)，擅自串崗，扣發(fā)雙方每人20元工資，連續(xù)三次，調(diào)離其工作崗位。
十一、在維修過程中，用料要堅持節(jié)約原則，不許私自拿料送人或自用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停止其工作，并扣發(fā)當(dāng)月工資。對參與造假的物業(yè)管理處主任及相關(guān)人員同等處罰。對敢于舉報的物業(yè)管理處和個人給予500元獎勵。
十二、凡出現(xiàn)以上情況，主任負(fù)20％責(zé)任，副主任負(fù)10％責(zé)任，按責(zé)任比例扣款。
XXX物業(yè)有限責(zé)任公司社會服務(wù)承諾制
1、急修、跑水、下水堵塞接到報修后第一時間趕赴現(xiàn)場，室內(nèi)照明電修發(fā)生障礙接到報修當(dāng)時檢修。
2、維修工、電工24小時值班，遇到情況請撥電話：8215369，隨叫隨到。
3、小件維修實行無償安裝服務(wù)。
4、收費標(biāo)準(zhǔn)公開，嚴(yán)格執(zhí)行市物價局規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督電話：8293750（工商局）。
5、保證小區(qū)上下水、電暢通，保證公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。
6、崗位紀(jì)律公開，不允許向業(yè)主吃、拿、卡、要，接受業(yè)主饋贈，刁難業(yè)主，做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，便民不擾民，活完場地清。
7、維修服務(wù)保證業(yè)主滿意，使用文明用語。
8、創(chuàng)造美化、凈化的人居環(huán)境。
治安保衛(wèi)制度
為了加強小區(qū)的安全管理工作，保證住戶的生命財產(chǎn)安全，為廣大業(yè)主提供一個舒適、滿意的生活環(huán)境，特制定嚴(yán)格的治安保衛(wèi)制度：
1、嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國家的法律法規(guī)、政策。
2、熟悉和掌握整個小區(qū)，內(nèi)部地形、地物，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題及時通知負(fù)責(zé)人解決。
3、對外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時查問，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。
4、提高警惕，防止各種事故發(fā)生，特別要注意防止火災(zāi)、盜竊、搶劫、破壞、治安災(zāi)害事故的發(fā)生。
5、禁止易燃、易爆、危險物品進入小區(qū)，排除小區(qū)內(nèi)的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發(fā)生。
保潔員工作制度
一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。
三、樓道玻璃保持清潔、透明。
四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。
五、樓后地面要保持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責(zé)任區(qū)內(nèi)如有建筑垃圾要及時清理。
六、小區(qū)內(nèi)有其它勞動也要參加，同時要保證本職工作及時完成。
七、推灰人員必須保持垃圾車清潔，每周必須徹底洗刷一次。
八、垃圾車停放點四周要保持干凈，地面有污垢或油漬要及時洗刷。
九、以上制度保潔員必須嚴(yán)格遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責(zé)任人罰款20元，累計3次，自動離崗。
公用部位使用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共道路、花壇空地等，是歸居民公共所有的，同時也是小區(qū)建設(shè)的一項重要內(nèi)容，為了保持公用部位在公共使用中的整潔、完好，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、保持公共樓道的清潔
1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內(nèi)保持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區(qū)內(nèi)公共道路、公共設(shè)施的使用
1、不得在公共道路等公共使用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共使用部位亂貼亂畫。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對公共配套設(shè)施進行破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的使用
1、不得毀壞花壇、踐踏草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。
3、保持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區(qū)居民要共同愛護公用使用的部位，保持公用部位的整潔，如有違反公共使用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處理。
物業(yè)消防管理制度
為了加強物業(yè)消防管理工作，貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī)，做好消防工作，保證一方防火安全，特制定消防管理制度。
一、嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。
二、嚴(yán)禁占用、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴(yán)禁損壞任何消防設(shè)備及防火開關(guān)。
三、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品。
四、各裝修單位應(yīng)嚴(yán)守防火規(guī)范，凡屬危險作業(yè)應(yīng)由管理處批準(zhǔn)，嚴(yán)禁亂接、亂拉電線等違章行為的發(fā)生。
五、嚴(yán)禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開動的電器關(guān)閉。
六、盡量避免讓兒童、老人單獨在家。為保證安全，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。
七、各住戶必須嚴(yán)格遵守消防管理制度，如有火災(zāi)發(fā)生應(yīng)及時報警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。
綠化管理制度
一、愛護小區(qū)的花草樹木，任何單位和個人不得隨意侵占、破壞公用綠地，不準(zhǔn)攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等。
二、嚴(yán)禁踐踏草坪或在草坪上放養(yǎng)家畜和寵物。
三、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木，按期澆水。
四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。
五、不準(zhǔn)在綠地或綠地兩側(cè)設(shè)置營業(yè)攤床和以任何理由占用、改變綠地用途；不準(zhǔn)因利用住宅開設(shè)食雜店而使綠地遭到損害，由此而引起的后果由經(jīng)營者負(fù)責(zé)。
六、不準(zhǔn)在綠化范圍內(nèi)通行、停泊車輛，堆放物品。
七、不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。
機動車停車場管理制度
一、進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。
二、凡住戶之機動車一律不能停放在非指定停放的位置。對違章停車者，物為管理處將給予處罰。
三、業(yè)主（或租戶）長期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù)，將車停于指定車位，并憑證出入小區(qū)，按月交納車費。
四、機動車停車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，隨車嚴(yán)禁存放易燃、易爆及其它危險品。
五、不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水車輛不許進入停車場。
非機動車車輛管理制度
一、業(yè)主（或租戶）需要保管自行車、摩托車須先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，掛于車上，憑此享受按月收費待遇，由車棚管理人員查收，未掛牌車輛作臨時停車對待。
二、在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車牌”，并詳閱“存車須知”。
三、自行車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成損失，責(zé)任自負(fù)。
四、要尊重車棚管理人員的工作，服從其管理。
五、車棚管理人員對于所保管的車輛隨時整理、檢查，做到排列有序、擺放整齊。
六、車棚管理人員的工作受各位住戶的監(jiān)督，其任何失職行為住戶均可向物業(yè)管理處反映。
電氣維修管理規(guī)定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。
二、在進行電氣維修時維修人員應(yīng)戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。
四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。
五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔音擋板，并有專人監(jiān)護。
六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標(biāo)牌。
配電房管理規(guī)定
一、配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。
三、值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器空氣開超載運行。
四、經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。
五、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應(yīng)當(dāng)提前通知，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有所準(zhǔn)備，因市政管網(wǎng)停水時，維修搶修中心應(yīng)立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。 如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：
1、檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水閥等。若不能制
止時應(yīng)立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。
2、觀察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。
3、通知清潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范
共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，應(yīng)遵守下列規(guī)范：
一、衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務(wù)。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。
二、上下水管道、化糞池等設(shè)施的維修養(yǎng)護。上下水管道發(fā)生故障必須急修時，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進行搶修并定期維護�；S池由專人定期清掏，進行保養(yǎng)。
三、消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。
四、其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對其他特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)維修、管理、養(yǎng)護。
共用設(shè)施、設(shè)備維護人員操作規(guī)程
共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，共用設(shè)施、設(shè)備維護人員應(yīng)遵守下列操作規(guī)程：
一、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)是以設(shè)備操作人為主，主要是對設(shè)備實施清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。
二、操作人員定機保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤滑，空運轉(zhuǎn)檢驗各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時調(diào)整緊固松動的機件。
四、下班前一般須留一定時間對設(shè)備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。
五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機器運轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、接管小區(qū)物業(yè)管理項目時，與業(yè)主委員會對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備辦理驗收手續(xù)，房產(chǎn)管理中心備份存檔。退出項目時，按有關(guān)規(guī)定移交物業(yè)管理用房及物業(yè)管理檔案資料，所有的設(shè)備、設(shè)施正常運行。
3、 設(shè)臵小區(qū)一站式物業(yè)服務(wù)大廳和設(shè)專人每天8小時接待業(yè)主咨詢、投訴、報修，并公示24小時服務(wù)聯(lián)系電話。咨詢、投訴、報修和回訪記錄齊全完整。
4、制定物業(yè)管理方案并組織實施：建立健全物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系；建立消防責(zé)任制和成立義務(wù)消防機構(gòu)、制度消防預(yù)案，并每年開展二次消防安全宣傳活動和組織消防演練一次。
5、對小區(qū)驗收資料，房屋、設(shè)施、設(shè)備臺賬報表和圖冊資料，業(yè)主資料、房屋和設(shè)備運行維護管理、日常事務(wù)服務(wù)等各種基礎(chǔ)檔案資料進行收集、整理存檔，運用計算機管理。
6、管理和服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)持有國家規(guī)定的資格證書，特種作業(yè)員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、按照有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 1
8、確保公共部位、場所的標(biāo)示完整、干凈和清晰；公共設(shè)備設(shè)施運行正常穩(wěn)定、養(yǎng)護良好，公共設(shè)備設(shè)施因維修而在物業(yè)管理費之外的費用由業(yè)主共攤或從維修基金中列支。
9、每年采取入戶走訪、業(yè)主座談會、問卷調(diào)查等形式對業(yè)主回訪至少一次，書面征詢業(yè)主意見和滿意度測評每年至少一次，并對大多數(shù)業(yè)主反饋的合理薄弱環(huán)節(jié)及時改進并反饋。
10、提供物業(yè)服務(wù)合同之外的有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，應(yīng)告示服務(wù)項目與收費價格。
11、按照社區(qū)管理部門的要求，每年參與組織除“四害”的活動。
二、小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、對小區(qū)共用部位進行日常管理與維護，檢修與保養(yǎng)記錄齊全。保持物業(yè)外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔、色調(diào)一致；
2、每季對樓外排水管、污（雨）水井檢查清理1次，每年對污水池清疏維護1次，保障排水暢通；
3、每月對小區(qū)內(nèi)圍墻、道路、停車場、溝井蓋、宣傳欄、交通標(biāo)志、涼亭、景觀等設(shè)施至少檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；
4、對公共樓梯間、門廳、走道的墻面、地面、天棚、門窗和玻璃等共用部位和設(shè)施至少每三日巡查1次，巡查記錄齊全，發(fā)現(xiàn)破損立即維修養(yǎng)護，保持無破損現(xiàn)象；
5、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修和更新、改造范圍的，及時編制維修計劃和維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會 2
提出報告與決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；
6、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)行政主管部門處理。
7、各組團、棟、單元、戶有明顯標(biāo)志。
三、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、共用設(shè)施設(shè)備日常管理巡查和運行、維修、保養(yǎng)記錄完整齊全；電梯委托專業(yè)公司維護與保養(yǎng)。
2、每月對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的使用狀況定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修和更新、改造范圍的，及時編制維修計劃和維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；
3、每月對小區(qū)的消防栓和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、應(yīng)急燈、安全出口等檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，保持可隨時正常啟用；消防通道暢通。
4、每周對小區(qū)的樓道燈、路燈等設(shè)施檢查至少1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)；
5、單元電子防盜門，每三個月保養(yǎng)1次，保持使用正常；零星故障維修每周一次，
6、小區(qū)監(jiān)設(shè)施設(shè)備，每三個月調(diào)試與保養(yǎng)1次，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行；
7、健身設(shè)施、休閑椅等設(shè)備的，每周至少檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)（如需更換的除外）；
8、定期對變壓器、高低壓開關(guān)柜等設(shè)備定期檢測和維修保養(yǎng)；每日巡查變壓器、電流互感器、斷電器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器、配電箱（柜）、導(dǎo)線等設(shè)備的運行狀況，出現(xiàn)異常及時處理或報供電部門；
9、供配電箱柜等設(shè)施設(shè)備每日巡查至少1次，并按周、月、季、年進行分類檢修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，保持供用電正常運行。檢查、保養(yǎng)、運行記錄詳細(xì)完整齊全；
10、如有發(fā)電機應(yīng)每月檢修保養(yǎng)1次，每月啟動運行1次（5-10分鐘），保持可隨時啟動運行。檢查、保養(yǎng)、運行記錄詳細(xì)完整齊全；
11、每周檢查樓內(nèi)（專家樓）管線井內(nèi)設(shè)施狀況1次，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)（屬專業(yè)單位的及時通告要求修復(fù)），保持井內(nèi)干凈無雜物；
12、設(shè)備房標(biāo)志、設(shè)備標(biāo)牌、操作規(guī)章和流程示意牌等標(biāo)識正確、清晰、完整；每周對無人值守的設(shè)備房至少巡查1次，巡查記錄詳細(xì)完整；
13、設(shè)備房每周清掃和擦拭1次，保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。無易燃、易爆及危險物品存放；
14、避雷設(shè)施按有關(guān)規(guī)定定期檢測，檢修、保養(yǎng)記錄詳細(xì)完整齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，保持可靠、運行正常。
四、小區(qū)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生
（一）樓內(nèi)公共區(qū)域
1、每日對公共電梯間地面清掃保潔至少1次，保持墻面地面干凈；
2、每周對樓梯扶手、欄桿擦抹保潔至少1次，保持干凈、無灰塵，保持無蜘蛛網(wǎng)；
3、每周對消防箱、指示牌等公共設(shè)施，擦抹保潔至少1次，保持表面干凈、無灰塵；
4、每月對公共天花板、公共門窗、窗臺、墻面及公共照明燈具表面除塵至少1次，保持無蜘蛛網(wǎng)；
（二）樓外公共區(qū)域
1、對道路地面、公共場地、綠地、明溝等每日清潔至少1次，保持目視地面干凈；
2、每周對宣傳欄等擦抹保潔至少1次，保持目視無灰塵；
3、每周對果皮箱、垃圾箱清理擦拭干凈，并受托督促環(huán)衛(wèi)部門及時按規(guī)定清運處理垃圾，生活垃圾每天清運1次；
4、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
5、按社區(qū)統(tǒng)一安排，對窨井、明溝噴灑消毒藥水，適時投放藥物滅四害。
五、公共綠化的養(yǎng)護和環(huán)境管理
1、專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；
2、草坪生長良好，及時修剪和補載補種；
3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形；
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；
5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。
6、小區(qū)內(nèi)公共綠地禁止種菜，養(yǎng)雞等；飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定。
六、車輛停放管理
1、對進出車輛進行證、卡管理，保持進入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；
2、按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛和停放有序；
3、配臵有道閘、監(jiān)控管理系統(tǒng)的，24小時保持正常運行。監(jiān)控中心收到報警信號后，及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應(yīng)接受用戶求助的要求，解答用戶的詢問；
七、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、門崗設(shè)專人每日24小時執(zhí)勤，值班記錄完整，門崗室應(yīng)保持整潔干凈；
2、每日按預(yù)定路線定時對小區(qū)巡邏，對重點部位重點時段專人定時巡查，并有詳細(xì)的值班記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告；
3、對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備設(shè)臵明顯的安全警示標(biāo)志，保持標(biāo)志完整、完好；
4、小區(qū)安全監(jiān)控室，實施24小時監(jiān)控，并對異常情況及時處理；
5、對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的共用門窗、消防器材、表井蓋、雨篦子、花草樹木、宣傳欄、文體設(shè)施、公燈、果皮（垃圾）桶等公共財物，每周巡查1次；
6、對火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，每年演練培訓(xùn)至少1次，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施和配合相關(guān)部門進行處理；
7、對進出小區(qū)的車輛實施記錄管理，并引導(dǎo)車輛有序停放，保持消防通道暢通；
8、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理；
八、裝飾裝修管理服務(wù)
1、按照政府有關(guān)住宅裝飾裝修管理的規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；
2、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入登記檢查管理服務(wù)；
3、裝修期間，專人負(fù)責(zé)每2天至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，巡視記錄完整。發(fā)現(xiàn)改變房屋外管、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，發(fā)書面違章違約通知要求恢復(fù)原狀；對未及時停止違章違規(guī)行為或拒不整改的，停止對其供水供電并報告政府有關(guān)主管部門；
4、裝修垃圾在指定點袋裝存放，并及時清運處理，保持存放點干凈；
5、業(yè)主裝修結(jié)束后，對涉及共用部位、管線等項目應(yīng)進行目測檢查驗收。
九、物業(yè)檔案資料管理
1、設(shè)立專門的檔案管理機構(gòu)；
2、制定完善的檔案管理制度；
3、檔案資料收集齊全，分類合理，檢索方便，內(nèi)容填寫完整，歸檔及時。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
前 言
為提高我省物業(yè)管理服務(wù)水平，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)行為，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供參考依據(jù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
本標(biāo)準(zhǔn)由山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、山東省建設(shè)廳提出。
本標(biāo)準(zhǔn)由山東省建設(shè)廳負(fù)責(zé)起草。
本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：吳英、王曉瑜、胡冰、張恒志、張宣文、王西濤、蔡志剛、韓小華、藍(lán)頡、閆曉燕。 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的定義、分類及服務(wù)質(zhì)量要求。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)。
2 規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第379號）
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部第110號令）
城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《批準(zhǔn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行)》（城住字[84]第677號）
3 術(shù)語及定義
下列術(shù)語及定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
3.1 物業(yè)
已建成并交付使用的房屋以及相配套的設(shè)備、設(shè)施
3.2 物業(yè)管理
業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3.3 業(yè)主
物業(yè)的所有權(quán)人。
3.4 非業(yè)主使用人
物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
3.5 物業(yè)管理企業(yè)
具有獨立的法人資格并依法取得物業(yè)管理資質(zhì)的從事物業(yè)管理活動的組織。
3.6 一級物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)。
3.7 二級物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的普通物業(yè)管理服務(wù)。
3.8 三級物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)提供的基本物業(yè)管理服務(wù)。
3.9 大修工程
凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程。
3.10 中修工程
凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
3.11 小修工程
凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。
4 分類
依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理的不同，將物業(yè)管理服務(wù)分為一級、二級、三級。
5 服務(wù)質(zhì)量要求
5.1 一級
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.1.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.1.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。涉外物業(yè)管理的管理人員具備外語會話能力。
5.1.1.4 制定完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對各管理和服務(wù)人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.1.1.6 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24 小時服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100%。
5.1.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動；每年組織 2 次以上的社區(qū)活動。
5.1.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。
5.1.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。
5.1.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 90%；每年至少 2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 98%以上。
5.1.1.12 獲得國家或省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.1.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.1.2.6 墻體表層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材
質(zhì)一致；墻面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。
5.1.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。
5.1.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
5.1.3.1 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 98%以上，急修及時率達 100%。
5.1.3.2 設(shè)施設(shè)備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
5.1.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定，組織維修或者更新改造。
5.1.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.3.6 保證電梯 24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》；有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障的，2 小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。如因電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛，或由業(yè)主要求專人駕駛的駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行 (突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外) 。
5.1.3.7 消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災(zāi)探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.1.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.1.3.9 不定期巡查路面、側(cè)石、井蓋、休閑椅、涼亭、小品、水景等，健身設(shè)施、兒童樂園隨時檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的，一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損；保持景觀原貌，保證室外器械、
設(shè)施的安全使用（需更換除外）。每周 1 次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，保證其正常運行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。
5.1.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 98%。損壞的應(yīng)在 24 小時內(nèi)修復(fù)。
5.1.3.11 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.1.4 協(xié)助維護公共秩序
5.1.4.1 公共秩序維護人員受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責(zé)任心強，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，掌握基本安全護衛(wèi)技能，能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對護衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，定期進行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
5.1.4.2 物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接-班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。
5.1.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施。
5.1.4.4 設(shè)有監(jiān)控中心的，應(yīng)對控制設(shè)備做好維護保養(yǎng)，并保證 24 小時開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。
5.1.4.5 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
5.1.4.6 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.1.5 保潔服務(wù)
5.1.5.1 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標(biāo)識牌、小品、健身娛樂設(shè)施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。
5.1.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。
5.1.5.3 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每４小時清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.1.5.4 雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.1.5.5 樓道每日清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。
5.1.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試 1 次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。
5.1.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
5.1.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
5.1.5.9 天臺、屋頂每月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.1.5.10 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。
5.1.5.11 大理石地面、墻面每年養(yǎng)護 2 次以上。
5.1.6 綠化養(yǎng)護管理
5.1.6.1 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.1.6.2 利用植物、山石等設(shè)置景點。
5.1.6.3 綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
5.1.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。
5.1.6.5 綠地植物存活率 98%。
5.1.6.6 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好。
5.2 二級
5.2.1 基本要求
5.2.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.2.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.2.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.2.1.4 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.2.1.5 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.2.1.6 公示 24 小時服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達 80%以上。
5.2.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動;每年組織一定的社區(qū)活動。
5.2.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。
5.2.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.2.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.2.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 95%以上。
5.2.1.12 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.2.2 房屋管理
5.2.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。
5.2.2.2 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.2.2.3 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
5.2.2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.2.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.2.2.6 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.2.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。
5.2.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。
5.2.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
5.2.3.1 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時率達 98%。
5.2.3.2 設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相
關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
5.2.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.2.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理。
5.2.3.7 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.2.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.2.3.9 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。
5.2.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。
5.2.3.11 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.2.4 協(xié)助維護公共秩序
5.2.4.1 公共秩序維護人員受過相關(guān)的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。
5.2.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接-班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
5.2.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。
5.2.4.4 配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進行處理。
5.2.4.5 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
5.2.4.6 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.2.5 保潔服務(wù)
5.2.5.1 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。
5.2.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。
5.2.5.3 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.2.5.4 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.2.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。
5.2.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬；
5.2.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.2.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。
5.2.5.9 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.2.5.10 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。
5.2.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.2.6 綠化養(yǎng)護管理
5.2.6.1 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.2.6.2 以綠為主，植物造景。
5.2.6.3 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。
5.2.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。
5.2.6.5 綠地植物存活率 95%以上。
5.2.6.6 綠地設(shè)施基本完好。
5.3 三級
5.3.1 基本要求
5.3.1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
5.3.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.3.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.3.1.4 制定相關(guān)的管理制度；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.3.1.5 管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.3.1.6 公示 24 小時服務(wù)電話。急修按合同約定時限到達現(xiàn)場并做應(yīng)急處理；報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄，并對重點維修項目進行回訪。
5.3.1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和便民服務(wù)。根據(jù)社區(qū)實際組織社區(qū)活動。
5.3.1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。
5.3.1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.3.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.3.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通不低于 70%；每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 90%以上。
5.3.1.12 制訂相應(yīng)的物業(yè)管理項目達標(biāo)爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.3.2 房屋管理
5.3.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有巡查、維修、保養(yǎng)記錄。
5.3.2.2 每年一次對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.3.2.3 每半月 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 90%以上的完好率。做好相關(guān)巡查記錄。每年 1 次以上(應(yīng)于雨季前安排)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
5.3.2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修期間至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)
影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.3.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.3.2.6 墻體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.3.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。
5.3.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。
5.3.3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
5.3.3.1 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 90%以上，急修及時率達 95%。
5.3.3.2 有設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.3.3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
5.3.3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.3.3.5 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
5.3.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。
5.3.3.7 消防設(shè)施設(shè)備完好，保持消防器材能隨時有效使用；消防通道暢通。
5.3.3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.3.3.9 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井、健身設(shè)施等；要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損，健身設(shè)施能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。
5.3.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 90%。損壞的應(yīng)在一周內(nèi)修復(fù)。
5.3.3.11 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
5.3.4 協(xié)助維護公共秩序
5.3.4.1 公共秩序維護人員受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗，身體健康，有較強責(zé)任心；上崗
時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服；能對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應(yīng)；能正確使用消防器材。
5.3.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口整潔和暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。
5.3.4.3 不定期巡邏，遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告物業(yè)管理處和相關(guān)部門。
5.3.4.4 地面、墻面設(shè)置簡易的交通標(biāo)志；地面有停車點，車輛有序自行停放（非機動車）。收取看管費的車庫（棚）24 小時有專人管理，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫（棚）場地整潔，有照明設(shè)施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。
5.3.5 保潔服務(wù)
5.3.5.1 路面、綠地、明溝無明顯暴露垃圾；宣傳欄、健身設(shè)施等每 2 周擦拭 1 次。
5.3.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾收集點，收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味。生活垃圾每天清運 1 次。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期消毒和滅蟲除害。
5.3.5.3 小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清潔 1 次，無滿溢、無異味、無污跡。
5.3.5.4 雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。。
5.3.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物，無亂堆亂放，無衛(wèi)生死角。
5.3.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試一次；消防栓、指示牌等公共設(shè)施無污漬。
5.3.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.3.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔 1 次，門廳玻璃每月清潔 1 次，目視基本潔凈。
5.3.5.9 天臺、屋頂每季度清掃 1 次。
5.3.5.10 電梯轎廂保持整潔，操作板處無污跡。
5.3.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.3.6 綠化養(yǎng)護管理
5.3.6.1 綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.3.6.2 以綠為主，綠地內(nèi)植物覆蓋率在 50%以上。
5.3.6.3 花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害。
5.3.6.4 綠地植物存活率 95%以上。
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